DEUTSCHE WOHNEN: Angebotspreis reflektiert künftige Wertschöpfung nur unzureichend

Frankfurt (Godmode-Trader.de) - Die Gerüchte der letzten Woche manifestierten sich am Montagabend im Barangebot von Vonovia in Höhe von 52 Euro je Deutsche Wohnen-Aktie. Dies ist der dritte Versuch von Vonovia den kleineren Konkurrenten zu übernehmen, wobei das Angebot dieses Mal von Management und Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen unterstützt wird.

Das Angebot pro Aktie bedeutet einen Aufschlag von 14 Prozent auf den Schlusskurs vom Freitag und einen Aufschlag von 18 Prozent auf den Drei-Monats-Durchschnittskurs. Die Offerte steht unter dem Vorbehalt der erforderlichen kartellrechtlichen Freigabe, einer Mindestannahme von über 50 Prozent der Deutsche Wohnen-Aktien, sowie dem Ausbleiben bestimmter wesentlicher nachteiliger Ereignisse. Es wird erwartet, dass die Transaktion im August 2021 abgeschlossen werden.

Der Plan schließt die Berliner Behörden mit ein, da der Regierende Bürgermeister von Berlin einer Zusammenarbeit entgegensieht. Darüber hinaus wird die Stadt Berlin eine Kaufoption von 20.000 Berliner Wohnungen zu aktuellen Werten haben, eine feste Zusage an das kombinierte Unternehmen, mindestens 13.000 Wohnungen zu bauen und eine Deckelung des Mietwachstums auf 1 Prozent jährlich für die nächsten drei Jahre und in Höhe der Inflationsrate bis 2026.

Während er das Erfolgsrisiko auf Seiten von Vonovia als gering erachte, entschädige der angebotene Preis die Aktionäre von Deutsche Wohnen aber nicht ausreichend für die künftige Wertschöpfung, nämlich den Shareholder Value, der aus der Entwicklungspipeline von Deutsche Wohnen generiert werde, sowie das Aufwertungspotenzial aus der noch bestehenden Lücke zwischen zwischen den Bilanzwerten der Deutsche Wohnen-Immobilien und den aktuellen Transaktionswerten, bewertet Warburg Research-Analyst Simon Stippig das Angebot.

Unter der Annahme, dass die Neubewertungsgewinne im Geschäftsjahr 2021 ähnlich hoch seien wie die 1,7 Mrd. Euro, die sich im Jahr 2020 herauskristallisiert hätten, würde er einen nicht diskontierten NAV-Wert (Net Asset Value, Nettoinventarwert) zum Jahresende von 4,90 Euro pro Aktie schätzen. Darüber hinaus glaube er, dass mindestens 50 Prozent der Entwicklungspipeline im Angebotspreis reflektiert sein sollten, so Stippig. „Wir schätzen, dass der Barwert der zukünftigen Entwicklungspipeline auf Ebene des NAV pro Aktie 6,30 Euro erreichen könnte, oder 3,10 Euro pro Aktie unter der Annahme eines 50-prozentigen Abschlags für das Ausführungsrisiko der Pipeline“.

Neben dem Neubewertungspotenzial und der Entwicklungspipeline ist der Analyst der Ansicht, dass eine Ausgliederung des Geschäftsbereichs ‚Pflege und Betreutes Wohnen’ potenziell weiteren zukünftigen Wert hinzufügen könnte. Die reine Rechnung beinhalte jedoch keinen regulatorischen Gegenwind, der mit der Wahl im September entstehen könnte, noch würden die etwaigen Auswirkungen der laufenden Enteignungsinitiative berücksichtigt. Außerdem bestehe Unsicherheit darüber, wann die Marktpreise den inneren Wert von Deutsche Wohnen widerspiegeln würden, auch wenn die Cashflows sicher und sichtbar seien. Zudem könnte es für Vonovia schwierig sein, die 50 Prozent-Hürde der Aktionärsakzeptanz zu nehmen.

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