Die Riesen-Blase: Alle wollen Immobilien

Wenn ich diesen kleinen, schwer messbaren Immobilien-Bullenmarkt in meinem Freundeskreis beobachte, dann ist nicht ganz klar, wer oder was eigentlich die ausschlaggebende Kraft war, die jetzt alle animiert zu kaufen, trotz hoher Grundstückspreise. Im Gegenteil, dass die Preise sich in den letzten Jahren verdoppelt haben wird sogar noch als Sicherheitsmerkmal betrachtet.

Es ist ein klassischer Herdentrieb-Effekt.

Irgendwann hat ein Pärchen im Freundeskreis angefangen zu bauen und nun ziehen alle anderen nach. Die meisten haben schon gekauft, die ohne Grundstück sind entweder verzweifelt auf der Suche oder haben vor, in diesem Jahr noch zu bauen.

Deutlicher geht ein Blase nicht, oder?

Verzweifelung und „Haben-Wollen-um-jeden-Preis“ sind klare Warnsignale.

Wenn ich mit meinen Freunden darüber spreche (dabei versuche ich niemals meine Meinung zu sagen, weil Immobilien und Eigenheime ein SEHR sensibles und emotionales Thema sind), dann stelle ich oft fest, dass einfachste Grundgesetze des Marktes nicht bekannt sind.

Nehmen wir den Zins.

Der ist bei nahe null Prozent.

Immobilienfinanzierungen für 10 Jahre gehen bei etwas unter einem Prozent durch, das war jedenfalls mein letzter Stand.

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Als unsere Eltern vor 20 – 25 Jahren in den 1990er Jahren bauten, lagen die Immobilienzinsen bei ca. 6-7 Prozent und das trotz hoher Eigenkapitalquoten, steuerlicher Förderung und Sicherheiten. Unsere Eltern haben heute ordentliche „Buchgewinne“ auf ihren Immobilien. Wer in den 1990er Jahren in guter Lage gekauft hat, dürfte seinen Wert mindestens verdoppelt, manche gar verdreifacht haben.

Das bedeutet im Umkehrschluss, dass der Markt damals eine Immobilieninvestition als „relativ riskant“ angesehen hat, bei 6 – 7 Prozent Zinsen, die die Banken für das Darlehen verlangten.

Riskanter jedenfalls als heute, bei 0 – 1 Prozent.

Über die Jahre wurden die Investoren von damals für ihr höheres Risiko mit Rendite, mit satten Gewinnen belohnt.

Der Zins ist ein Gradmesser für Risiko und Rendite

Im Moment sind die Zinsen bei 0 – 1 Prozent. Die Immobilien- und Grundstückspreise haben sich an angepasst.

Was sagt uns das über die Rendite-Aussichten?

Der Markt bewertet die Immobilien und Grundstücke momentan als relativ sicher.

Die Rendite ist eingepreist, könnte man auch sagen.

Es gibt vermeintlich kein Risiko.

Wo kein Risiko ist, gibt es aber auch keine Rendite.

Das heißt, alle diejenigen, und es tut mir leid wenn Sie dazu gehören und heute das erste Mal von diesen Gesetzen lesen, die zu 0 – 1 Prozent Zinsen ein Risiko eingehen, haben im besten Fall eine Null-Rendite. (Das bedeutet, dass Grund und Haus ihren Wert in den nächsten 20 – 25 Jahren stabil halten, einen Inflationsausgleich liefern).

Eine hohe Rendite ist aber leider nicht zu erwarten, weil der Markt kein Risiko einpreist. (Es sei denn man findet unter Ihrem Haus eine Ölquelle).

Das sind Basics des Geldes. Risiko und Rendite.

Es ist OK, wenn man die günstigen Zinsen nutzt, um keine Miete mehr zu zahlen und ein Haus zu bauen, als „Castle“ für die Familie.

Aber bitte sehen Sie das nicht als Wertanlage oder Altersvorsorge an, das ist es nämlich bei Null-Zinsen niemals. Ist mathematisch unmöglich.

Auch an den Aktienmärkten gibt es einen ähnlichen Zusammenhang, der nennt sich dort Kurs-Gewinn-Verhältnis.

Robert Shiller hat dafür einen Nobelpreis bekommen.

Er hat nachgewiesen, dass teure Aktien langfristig geringere Renditen abwerfen als billige Aktien.

Fast schon zu einfach, oder?

Wie die Grafik im Anhang zeigt, haben Anleger, die Aktien mit einem teuren Kurs-Gewinn-Verhältnis von 21,1 kauften, eine Rendite von 0,9 Prozent erzielt (also unter dem Inflationsausgleich).

Anleger bewerten teure Aktien als sehr sicher, also mit wenig Risiko. Wo kein Risiko, da keine Rendite.

Anleger, die Aktien sehr günstig einkauften, also mit einem Kurs-Gewinn-Verhältnis von 10,8 oder 11,9, erzielten 9 – 10 Prozent Rendite pro Jahr.

Hier bewertete der Markt die Aktien als sehr riskant und schon hatten die Anleger die Chance fette Rendite zu machen.

Was sagt uns das?

Risiko und Rendite sind wichtige Kennzahlen beim Vermögensaufbau und nur schätzungsweise fünf von hundert Menschen blicken diesen Zusammenhang. Die meisten von denen sind reich. Wer noch kein Geld oder Vermögen hat, aber dieses Wissen besitzt, der hat zumindest Zeit, die er für sich arbeiten lassen kann.

Das Geld kommt dann von alleine.

Viele Grüße
Jakob Penndorf