Der Net Asset Value (NAV) bei Immobilien-Aktien

Ganz simpel gesprochen ist der Net Asset Value („Nettoinventarwert") das Nettovermögen einer Gesellschaft. Man zieht also von den Aktiva (Assets) die Verbindlichkeiten ab. Belässt man es bei den bilanziellen Werten, ergibt sich damit das Eigenkapital. Aber man stelle sich z. B. vor, eine AG habe Gold zu 800 USD gekauft und zu den Anschaffungskosten stehe es auch noch in der Bilanz. Dann würde man zur Berechnung des NAV den Marktwert des Goldes ansetzen. Der NAV wäre deutlich höher als das Eigenkapital. Teilt man nun den NAV durch die Anzahl der Aktien, hat man den NAV pro Aktie und kann diesen simpel mit dem Aktienkurs vergleichen. Somit hat man ein ungefähres Gefühl, was eine Aktie wert sein könnte – isoliert betrachtet aus dieser Substanz-Perspektive.

Das ist natürlich eine simplifizierte Betrachtungsweise, die auch angepasst werden kann.

Die European Public Real Estate Association (EPRA) veröffentlicht speziell für börsennotierte Immobiliengesellschaften Empfehlungen, wie der NAV berechnet bzw. kommuniziert werden könnte, um den speziellen Umständen der Branche gerecht zu werden. Drei EPRA-Kennzahlen gibt es, die Unternehmen entscheiden selbst, welche sie benutzen. Man muss dies als Analyst auf jeden Fall wissen, da sich die Werte merklich unterscheiden können.

1. EPRA NTA (Net Tanglible Assets)
   Weder Goodwill noch andere immaterielle Vermögenswerte werden berücksichtigt. Goodwill ist vereinfacht gesagt der Unterschied zwischen dem Preis, den ein Unternehmen für eine Übernahme eines anderen Unternehmens bezahlt und dessen Eigenkapital nach Aufdeckung stiller Reserven (also letztlich dessen NAV). Den Goodwill herauszurechnen ist eine Möglichkeit, wirklich nur die „harte" Substanz zu erfassen.
2. EPRA NRV (Net Reinstatement Value )
   Im Gegensatz zum NTA sind hier auch Kosten wie die Grunderwerbsteuer mit eingerechnet, oder auch der Goodwill von Firmenübernahmen. Der Denkansatz lautet: Was würde es kosten, das Unternehmen so wie es ist neu aufzubauen? Es ergibt sich aus der Definition, dass der EPRA NRV höher sein wird als der EPRA NTA.
3. EPRA NDV (Net Disposal Value)
   Hier wird ein Szenario der Liquidation unterstellt. Im Gegensatz zum NTA müssen z. B. latente Steuern ganz abgezogen werden (das ist die mutmaßlich entstehende Gewinnsteuer-Last, die sich beim Verkauf der Objekte ergeben wird).
   Der Net Disposal Value ist sozusagen eine Art Worst Case Szenario – die Untergrenze des Wertes der Gesellschaft.