US-Immobilien: Wieder in luftigen Höhen

Für viele Immobilienbesitzer kommt der Aufschwung des Häusermarktes zu spät. Sie haben ihr Haus an die Bank verloren. Für alle, die ihr Haus währende der Krise behalten konnten, sind steigende Preise willkommene Nachrichten. Während der Finanzkrise sanken Immobilienpreise im Landesdurchschnitt um knapp 30%. Wer eine Hypothek von mehr als 70% des Immobilienwertes hatte, der schuldete der Bank mehr als das Haus wert war.

Inzwischen sind die Preise wieder soweit gestiegen, dass die wenigsten Besitzer noch das Problem haben dürften der Bank mehr zu schulden als die Immobilie wert ist. Das sind erfreuliche Nachrichten, auch wenn sie bei vielen Hausbesitzern noch nicht angekommen sind. Fast 20% der Hypothekarnehmer haben noch nicht mitbekommen, dass die Preise wieder deutlich gestiegen sind und glauben nach wie vor, dass sie sich auf dünnem Eis bewegen und ihre Immobilie im Vergleich zur Kredithöhe zu wenig wert ist.

Der Irrglaube vieler Hausbesitzer erklärt möglicherweise, weshalb viele Amerikaner nach wie vor etwas mehr sparen als vor der Krise. Es könnte auch erklären, weshalb die Ersparnisse durch niedrige Treibstoffpreise nicht zu 100% in den Konsum, sondern zum Teil in die Reduktion von Schulden floss.

Wer sich in den USA heute ein Haus kaufen möchte, der gewinnt nicht den Eindruck, dass die Preise niedrig sind. Nominal liegen die Hauspreise lediglich 5% unter ihren Rekordhochs aus dem Jahr 2007. Viele wittern hier gleich die nächste Immobilienkrise.

Die Bedenken, dass es gleich zu einer neuen Übertreibung auf dem Immobilienmarkt kommt, sind überzogen. Einige Analysten führen zur Begründung die reale Hauspreisentwicklung an. Grafik 1 zeigt die nominalen und realen Hauspreise seit 1975. Während die nominalen Hauspreise bereits wieder knapp unter ihren Rekordhochs stehen sind die realen Preise noch weit davon entfernt. Real stehen die Preise 20% unter den Werten aus 2007. Das beruhigt – auf den ersten Blick.

Grafik 1 zeigt neben den Hauspreisen auch die Reallohnentwicklung des durchschnittlichen Amerikaners. Seit Ende der 70er Jahre haben sich die Reallöhne kaum vom Fleck bewegt. Die Hauspreise sind seit 1978 sowohl nominal wie auch real gestiegen. Der Lohn blieb auf realer Basis fast unverändert. Für den Durchschnittsamerikaner ist der Erwerb einer Immobilie also teurer geworden.

Grafik 2 zeigt die „Immobilienkaufkraft“ des Reallohnes. Zu Beginn der Zeitreihe im Jahr 1979 lag der Index bei 1. Seitdem ist er tendenziell gesunken. Mit dem gleichen Lohn können sich Amerikaner also immer weniger Immobilie leisten. Sie müssen entweder höhere Kredite aufnehmen, um ein Haus zu kaufen oder sehr viel günstigere (vor allem kleinere) Immobilien erwerben.

Gemessen an der Kaufkraft der Löhne liegen die Immobilienpreise noch geschlagene 28% unter den Rekordhochs. Das wirkt fast so als wären Immobilien noch immer spottbillig. Man darf allerdings nicht außer Acht lassen, dass die Rekordpreise absolut ungesund waren. Nur weil heute die Preise niedriger sind, sind sie deswegen nicht gleich auch nachhaltiger.

Steigen die Reallöhne nicht, dann sind die übertriebenen Preise aus 2007 in fünf Jahren wieder erreicht. Kühlt sich der Markt nicht bald ab, dann steuern die USA mit voller Fahrt auf eine neue Immobilienkrise zu. Noch ist es nicht zu spät den Markt abzukühlen. Dafür müssten die Zinsen allerdings recht rasch über 1% steigen. Geschieht das nicht, dann lässt sich eine Wiederholung der Krise kaum aufhalten.

Diese Krise würde dann übrigens direkt den Staat treffen und nicht den Umweg über die Banken gehen. Die großen Immobilienfinanzierer sind in staatlicher Hand und halten vor allem Kredite schlechterer Qualität. Banken sind restriktiver und vergeben vor allem für höher bewertete Immobilien nur Kredite an Kunden, die einerseits gut bewertet sind und andererseits mindestens 10 bis 15% Eigenkapital mitbringen sowie mindestens ein halbes Jahr Ratenzahlungen als Reserve halten.

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