Risiken für europäische Immobilien

Das Jahr 2006 war für die europäischen Immobilienmärkte erneut ein sehr gutes Jahr – dank des deutlichen Renditerückgangs, des verbesserten Marktzugangs und der allgemeinen Umschichtung von Aktien- und Renteninvestments in Immobilienanlagen. Inzwischen fragen sich die Investoren allerdings, wie lange diese Rallye noch andauern kann. Ihre Analyse der relevanten Marktdaten stimmt die Investmentexperten von INVESCO weiterhin sehr zuversichtlich für die nächsten ein oder zwei Jahre. Mittelfristig verweisen sie jedoch auf zunehmende Risiken. „Das Wirtschaftswachstum dürfte sich im Jahr 2007 in der Nähe des Trendpfads bewegen, die Nachfrage nach Immobilieninvestments sollte anhalten, und die Angebotssituation dürfte stabil bleiben“, schreiben die Analysten von INVESCO in der jüngsten Ausgabe ihrer Publikation Risk & Reward. Allerdings verweisen sie auf „ein zunehmendes Risiko, dass die solide Performance im Jahr 2007 schwächere Erträge im Jahr 2008 oder 2009 zur Folge haben könnte“.

Die Investmentexperten verweisen auf drei kurzfristig positiv wirkende Faktoren: die Entwicklung der Anleiherenditen, das Mietwachstum und die Investorennachfrage. Während der von der erwarteten Konjunkturabkühlung im Jahr 2007 ausgelöste Renditerückgang die Immobilienpreise in der Eurozone auf kurze Sicht stützen dürfte, meinen die Analysten von INVESCO, dass ein stärkeres Mietwachstum den auf mittlere Sicht zu erwartenden Anstieg der Anleiherenditen wettmachen wird. Derweil dürften neben dem anhaltend hohen Interesse an Immobilieninvestments auch die Einführung von REITs in Großbritannien und Deutschland für zusätzliche Investmentzuflüsse sorgen.

Auf der negativen Seite warnen die Investmentexperten, dass die anhaltend starke Nachfrage nach Immobilien zu einer Überschätzung des Mietwachstumspotenzials durch die Investoren führen könnte. Dadurch könnten die Renditen auf ein unhaltbar niedriges Niveau fallen. Dieses Risiko betrifft ihrer Meinung nach vor allem zweitklassige oder „Non-Core“-Assets. Zugleich weisen sie darauf hin, dass das knappe Angebot an Qualitätsbeständen zu einem Anstieg der Entwicklungsaktivitäten führen könnte, der wiederum das Mietwachstumspotenzial dämpfen würde. „Diese beiden Risiken könnten eine Underperformance und einen Rückgang der Immobilienallokationen zur Folge haben“, betont Kim Politzer, European Research Manager bei INVESCO Real Estate, London.

Die Analysten von INVESCO erwarten, dass sich das starke Mietwachstum am Büromarkt bis ins Jahr 2008 fortsetzen wird, bevor sich dann zunehmende Fertigstellungen von 1a-Bürogebäuden negativ auf die Mietwerte auswirken. Im Bereich der gewerblichen Immobilien werde das Mietwachstum angesichts des weiterhin ausgeprägten Preisbewusstseins der Mieter und des steigenden Neuangebots schwach bleiben. Die Performance der Einzelhandelsimmobilien wird sich nach Meinung der Analysten weiterhin unterhalb ihres langjährigen Durchschnitts bewegen, jedoch auch nicht dramatisch abschwächen, solange es nicht zu einer ausgeprägten Konjunkturdelle, einem starken Anstieg der Arbeitslosigkeit oder einer deutlichen Angebotsausweitung kommt.

„Unsere Prognosen signalisieren ein moderates, aber stabiles Wirtschaftswachstum, eine niedrige Inflationsrate sowie anhaltend niedrige Staatsanleiherenditen, verbunden mit solidem Mietwachstum und einer nur geringen Angebotsausweitung. Damit dürften sich gute Investmentchancen für 1a- und ,Core‘-Investoren auf der Suche nach attraktiven Total Returns bieten“, so Kim Politzer von INVESCO. Allerdings warnt sie, dass die anhaltend starke Nachfrage nach europäischen Immobilieninvestments in diesem Jahr zu einem weiteren Renditerückgang und damit einer möglichen Überteuerung der europäischen Immobilien führen könnte. Politzers Fazit: „Investoren sollten die Entwicklung der Investment- und Mietmärkte in den nächsten sechs Monaten genau beobachten, um rechtzeitig zu erkennen, ob wir auf eine weiche Landung oder eine Achterbahnfahrt zusteuern“.

Quelle: INVESCO

INVESCO zählt als Teil der AMVESCAP Gruppe zu den führenden Asset Managern weltweit – mit über 380 Mrd. US-Dollar (per 30. September 2005) verwaltetem Vermögen. Über 5.900 Mitarbeiter, darunter rund 500 Investmentspezialisten, sind in 20 Ländern im Einsatz.