Wann platzt die Blase am Immobilienmarkt?

Das Zinsniveau ist in den letzten 20 Jahren kontinuierlich gefallen. Im vergangenen Jahr wurde das vorläufige Tief erreicht. Seitdem ist das Zinsniveau aber nur marginal angestiegen. Immobilienfinanzierungen sind daher nach wie vor günstig. Angesichts dieses Umfelds erwägen viele Bundesbürger den Bau oder Kauf eines Eigenheims oder einer Immobilie zur Kapitalanlage.

Ich bekomme immer wieder zu hören, dass die Immobilienpreise gerade im Großraum München auch in den nächsten Jahren stark steigen müssen. Begründet wird dies mit dem knappen Wohnraum und der hohen Nachfrage. Ich bin jedoch davon überzeugt, dass Preissteigerungen nahezu ausgereizt sind. Zudem besteht ein hohes Risiko einer deutlichen Korrektur. Die folgenden Beispiele verdeutlichen dies:

Familie A zahlt im Jahr 2007 eine monatliche Miete in Höhe von 1.000 Euro. Sie erwägt den Kauf oder Bau eines Eigenheims und kann dafür monatlich maximal 1.250 Euro aufbringen. Es stehen 100.000 Euro an Eigenkapital zur Verfügung. Bei einem Zinssatz von 4 % und einer anfänglichen Tilgung von 1 % können bis zu 300.000 Euro finanziert werden. Das Objekt darf daher maximal 400.000 Euro kosten.

Familie B zahlt im Jahr 2017 eine monatliche Miete von 1.000 Euro. Für den Kauf oder Bau einer Immobilie kann sie ebenfalls maximal 1.250 Euro pro Monat aufbringen. Familie B besitzt wie Familie A Eigenkapital in Höhe von 100.000 Euro. Bei einem angenommenen Zinssatz von 1 % und einer anfänglichen Tilgung von 2 % (wegen des niedriges Zinsniveaus verlangen Banken in der Regel eine höhere Tilgung) kann Familie B bis zu 500.000 Euro finanzieren. Familie B kann sich damit ein Objekt leisten, das 600.000 Euro kostet. Das sind 50 % mehr als bei Familie A.

Investor A kauft im Jahr 2007 eine Immobilie zur Kapitalanlage, die eine monatliche Nettomiete von 750 Euro abwirft. Bei einem Zinsniveau von 4 % erwartet er auch eine Mietrendite von mindestens 4 %. Er ist damit bereit, 225.000 Euro für die Immobilie zu bezahlen.

Investor B kauft im Jahr 2017 eine Immobilie, die ebenfalls eine monatliche Nettomiete von 750 Euro abwirft. Bei einem Zinsniveau von 1 % gibt er sich schon mit einer Mietrendite von 2 % zufrieden. Er ist also bereit, für das gleiche Objekt schon 450.000 Euro zu bezahlen.

Die beiden oben genannten Fälle zeigen beispielhaft, warum die Immobilienpreise in den letzten Jahren so stark gestiegen sind. Der Hauptgrund liegt im deutlich gesunkenen Zinsniveau. Die gestiegene Nachfrage ist nicht die Ursache, sondern nur ein Symptom.

Der Effekt kann sich umkehren

Was passiert nun, wenn die EZB ihre lockere Geldpolitik langsam drosselt und das Zinsniveau wieder anhebt? Richtig, es tritt der umgekehrte Effekt ein. Wenn der Zinssatz von 1 % auf 2 % steigt, kann sich eine Familie mit den gleichen Voraussetzungen wie Familie A und B nur noch eine Immobilie für 475.000 Euro leisten. Investoren werden eine höhere Mietrendite einfordern, die nur teilweise durch Mietsteigerungen aufgefangen werden kann. Wenn Investor B statt 2 % eine Mietrendite von 3 % anstrebt, zahlt er für das Objekt (bei gleichen Mieterträgen) nur noch 300.000 Euro. Das entspräche einem Preisrutsch von einem Drittel.

Bei deutlich steigenden Zinsen wird die Blase am Immobilienmarkt daher zwangsläufig platzen. Weitere deutliche Preissteigerungen sind dagegen nur möglich, wenn die Zinsen sinken und/oder die Mieten weiter steigen. Laut Mietervertretungen ist das erträgliche Maß für Mieter aber längst erreicht.