REITs als Profiteure des Zinspeaks

Allerdings haben es REITs im aktuellen Wirtschaftsumfeld schwer. Der Grund: steigende Zinsen, die dafür sorgen, dass Finanzierungen immer teurer werden. Möglicherweise erreichen wir bald den Zinspeak.

Vor diesem Hintergrund nehmen wir zwei REITs genauer unter die Lupe: Prologis und Digital Realty Trust. Bei beiden Trusts könnten sich interessante Trading-Chancen ergeben.

Zwei unterschiedliche Immobilien-Felder

Auch wenn beide Unternehmen als REITs einer Branche zugeordnet werden können und der Grundgedanke hinter der Geschäftstätigkeit der gleiche ist, ist es sehr schwer, die beiden Unternehmen direkt zu vergleichen. Daher sollte unsere Analyse kein direkter Vergleich sein, sondern die beiden Unternehmen näher beleuchten und ihre jeweiligen Stärken und Schwächen aufzeigen.

Prologis (PLD)

Prologis ist im Bereich von Logistik-Gebäuden tätig. Dabei decken sie eine große Bandbreite ab, denn sie entwickeln, erwerben und betreiben solche Industrie- und Logistikimmobilien. Aktuell sind es rund 1,2 Milliarden Quadratmeter hochwertige Industrie- und Logistikanlagen auf der ganzen Welt, wobei gut 85 % der Immobilien (gemessen am Nettobetriebsergebnis) in den USA liegen. Damit sind sie der größte Anbieter in diesem Bereich.

Schon jetzt ist das Unternehmen in einer ausgezeichneten Marktpositionierung. Das Thema Logistik dürfte auch zukünftig immer wichtiger werden, wodurch auch Prologis weiter profitieren sollte.

Digital Realty Trust (DLR)

Digital Realty Trust ist im Bereich Rechenzentren tätig. Sie besitzen, betreiben und vermieten über 300 Rechenzentren auf der ganzen Welt. Das Angebot reicht dabei von der Vermietung einzelner „Daten-Schränke“ bis hin zu „Cold Shells“, bei denen Anbieter von Cloud-Diensten große Teile oder gesamte Rechenzentren mieten können. In den letzten Jahren hat Digital Realty den Schwerpunkt in diesen Bereich verschoben.

In Zeiten steigender Nachfrage beim Cloud-Computing und dem Trend hin zu Anwendungen mit Künstlicher Intelligenz steigt der Bedarf an Rechenzentren und damit auch der Bedarf an physischen Stellflächen.

Geschäftsentwicklung

Da wir unsere tiefergehende Analyse auf den Zahlen des letzten abgeschlossenen Geschäftsjahres 2022 vornehmen, wollen wir vorweg einen kurzen Blick auf die kürzlich gemeldeten Zahlen zum Q3 beider Unternehmen werfen. Wie zu erwarten, haben beide Unternehmen aktuell mit dem schwierigen Marktumfeld zu kämpfen. Dennoch schaffen sie es, die Situation in einer angemessenen Art und Weise zu bewältigen.

Prologis in Q3

Zwar stieg der Umsatz von Prologis im Vergleich zum Vorjahresquartal deutlich auf 1,78 Milliarden USD (+54,8 % YoY) an, jedoch ist diese Entwicklung nicht 1:1 auf die operativen Zahlen übertragbar. So blieben unter dem Strich 0,80 USD an Gewinn pro Aktie hängen. Dass der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr (1,36 USD) erwartet war, zeigt, dass die Schätzungen (0,60 USD) dennoch ordentlich übertroffen wurden.

Erfreulich sind auch die weiter sehr hohe Auslastung der Gebäude (97,1 %) und der Rekordanstieg der Barmieten (+54,2 %).

Im Fokus steht im aktuellen Umfeld laut Management die Stärkung der Bilanz und die Steuerung der Verbindlichkeiten. Dass dies aktuell ganz gut gelingt, zeigt die Tatsache, dass die durchschnittliche Verzinsung aller Verbindlichkeiten bei 2,9 % liegt und damit weiterhin deutlich unter dem aktuellen Marktzinsniveau. Die durchschnittliche Zinsbindung liegt bei 9,5 Jahren und der große Teil der Verbindlichkeiten ist 2026 fällig. Dies ermöglicht es Prologis, kurzfristig entspannt auf die Zinsentwicklung zu schauen.

Digital Realty Trust in Q3

Für Digital Realty war das dritte Quartal ein starkes. Beim Umsatz konnte man im Vergleich zum Vorjahr um +18 % auf 1,40 Milliarden USD zulegen. Und auch die operativen Kennzahlen lagen in etwa auf dem Niveau des Vorjahres - Funds from Operation pro Aktie lag bei 1,55 USD in Q3 2023 vs 1,55 USD in Q3 2022.

Aufgrund von hohen Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilien erzielte man einen Gewinn pro Aktie von 2,33 USD und konnte so das Vorjahresquartal (0,75 USD) sehr deutlich schlagen.

Die Nachfrage ist weiter hoch. So konnten einzelne Segmente Rekordstände bei der Vermietung erzielen und auch der gesamte Auftragsbestand erreichte mit 422 Millionen USD ein Rekordhoch. Das Ganze gelingt Digital Realty bei steigenden KPIs, so konnte das operative Nettobetriebsergebnis bei gleichbleibendem Kapital auf ein Rekordniveau von 9,4 % gesteigert werden.

Fundamentalanalyse

Mieteinnahmen (Rental Revenue)

Der Umsatz der beiden Immobilienunternehmen, gemessen an den Mieteinnahmen, zeigt ein erfreuliches Wachstum. Beide Unternehmen konnten den Umsatz in den letzten 5 Jahren mehr als verdoppeln. Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate beider Unternehmen liegt bei etwa 15 %. Das Wachstum wird nicht nur durch Steigerung der Mieteinnahmen, sondern auch durch Zukäufe generiert. Es ist zu sehen, dass das Wachstum bei Prologis insbesondere in den Jahren 2020 bis 2022 nochmals zugenommen hat. Dies ist im Wesentlichen auf Erweiterungen des Portfolios zurückzuführen.

Umsatz (in Tausend USD)

Gewinn-, Margen- und Renditeentwicklung

Beim operativen Ergebnis ist das Bild differenzierter. Prologis konnte das operative Ergebnis in den letzten Jahren deutlich steigern - von 875 Millionen USD in 2016 ging es hoch auf 2.591 Millionen USD in 2022. Insbesondere seit 2020 bekam es nochmal einen Schub, der steigenden Nachfrage im E-Commerce und dementsprechend benötigten Logistik-Kapazitäten sei Dank.

Digital Realty hinkt dem nicht nur deutlich hinterher, sondern das Ergebnis ist deutlich schwankender und zuletzt sogar rückläufig.

Hier wird aber auch nochmal deutlich, warum die beiden nicht miteinander vergleichbar sind. Denn eine Logistikimmobilie, z.B. ein Lagerhaus, ist sowohl im Aufbau als auch in der Instandhaltung deutlich einfacher bzw. günstiger umzusetzen als z.B. ein Rechenzentrum.

operatives Ergebnis

Dies schlägt natürlich auch auf die Margen durch, daher finden wir bei der Bruttomarge ein ähnliches Bild vor. Prologis schafft es hier eine hohe Bruttomarge zu halten und diese in den Jahren 2020 bis 2022 nochmal leicht zu steigern. Bei Digital Realty ist die Marge seit 2019 rückläufig. Hier sind insbesondere die Aufwendungen für die Immobilien (Instandhaltung etc.), die zu Lasten einer besseren Quote gehen.

Bruttomarge und Free Cashflow Marge

Funds from Operation (FFO)

Die Funds from Operation sind eine Ergebnisgröße, die bei REITs meist zur Beurteilung der operativen Geschäftsentwicklung herangezogen wird. Zur besseren Vergleichbarkeit über mehrere Perioden hinweg, werden die FFOs teilweise um bestimmte Faktoren, wie Mieterhöhungen oder bestimmte Kapitalkosten, bereinigt - adjustierte Funds from Operation (AFFO). Da die FFO (oder AFFO) den Cashflow aus dem operativen Geschäft von REITs widerspiegeln, wird er auch als Basis für andere Kennzahlen oder die Bewertung herangezogen.

Funds from Operation (in Tausend USD)

Dividende

Die gezahlte Dividende ist für viele Dividendenjäger ein Grund in REITs zu investieren. Dass die Dividendenrenditen verhältnismäßig hoch sind, liegt u.a. an regulatorischen Vorgaben. So gibt es z.B. in den USA gesetzliche Vorgaben, dass REITs mindestens 90 % des zu versteuernden Einkommens an die Aktionäre ausschütten müssen. Die aktuellen Dividendenrenditen der beiden Unternehmen betragen 3,5 % bei Prologis und 4,0 % bei Digital Realty. Damit liegen sie eher am unteren Ende der Renditen, die man im Allgemeinen bei REITs vorfinden kann. Wie oben bereits beschrieben, muss eine hohe Dividendenrendite nicht immer ein positives Zeichen sein. Sollte die Dividende bewusst hoch gehalten werden, obwohl das Geschäft rückläufig ist und der Kurs dies abbildet, ist die Rendite zwar hoch, jedoch möglicherweise nicht nachhaltig.

Wichtig bei einer regelmäßig hohen Ausschüttung ist natürlich auch, dass keine Substanz aus dem Unternehmen ausgeschüttet wird, sondern die Dividende jährlich vom Unternehmen erwirtschaftet wird. Die Ausschüttungsquote bezogen auf die Funds from Operations (FFO) liegt bei beiden Unternehmen aktuell unter 90 %. Eine ausreichende Bedeckung ist somit gegeben.

Dividende (in USD)

Verschuldung

Die Entwicklung bei der Nettoverschuldung der beiden Unternehmen ist nicht unerwartet. Wie schon beschrieben, ist das Geschäft mit Immobilien kapitalintensiv und durch die steigenden Zinsen steigen entsprechend die Finanzierungskosten. Nicht nur der Erwerb von neuen Immobilien, auch die Instandhaltung wird teurer. Auch beim Verhältnis der Nettoschulden zum EBITDA wird die hohe Verschuldung nochmal deutlich. Die Nettoschulden von Prologis betragen zum Ende 2022 das 5,5-fache des EBITDA, bei Digital Realty ist es sogar das 7,3-fache.

Nettoverschuldung (in Tausend USD) und Nettoverschuldung zum EBITDA

Schulden sind beim Geschäftsmodell von REITs Teil des Spiels. Und den Schulden stehen auf der Aktivseite auch große Vermögenswerte gegenüber. Es kommt somit eher darauf an, wie die Schulden gemanagt werden. Bei den Q3-Zahlen von Prologis haben wir gesehen, dass sich die Zinsbelastung des Unternehmens, trotz der gestiegenen Zinsen, noch im Rahmen hält. Auch Digital Realty liegt mit einer aktuell durchschnittlichen Verzinsung seiner Schulden von 2,9 % - bei einer durchschnittlichen Laufzeit von 4,6 Jahren - noch auf einem vertretbaren Niveau.

Betrachten wir daher die laufende Zinsbelastung der beiden Unternehmen etwas genauer. Hier wird schnell sichtbar, dass die laufenden jährlichen Zinsaufwendungen durch die Funds from Operations gedeckt werden. Während der Zinsdeckungsgrad (Verhältnis FFO zu den Zinsaufwendungen) der letzten Jahre bei Digital Realty auf einem relativ konstanten Niveau pendelt - zwischen dem 4- und 6-fachen - konnte Prologis den Wert, aufgrund einer kontinuierlichen Verbesserung der FFO, von dem 4-fachen auf das 13-fache steigern.

laufende Zinsaufwendungen pro Jahr (in Tausend USD) und Zinsdeckungsgrad

Chart

In der Analyse der Fundamentaldaten konnte man sehen, dass Prologis in der Vergangenheit die stabileren Zahlen erzielte und konstanter in seiner Geschäftsentwicklung war. Im Gegensatz dazu hat Digital Realty aktuell das Momentum auf seiner Seite. Werfen wir ein Blick auf das Chartbild und schauen, ob sich möglicherweise darauf aufbauend entsprechende Investmentmöglichkeiten ergeben.

Prologis an langfristiger Unterstützung

Die Aktie von Prologis lief seit Beginn des Jahres bis in den September in einer ausgeprägten Seitwärtsphase. Nicht das, was man sich von einem Chart erhofft, jedoch kann man es auch positiv sehen. Immerhin ist die Aktie trotz steigender Zinsen nicht massiv eingebrochen. In den letzten Wochen ist sie dann mit dem schwachen Gesamtmarkt deutlicher runtergekommen und hat die Seitwärtsphase nach unten verlassen.

Aktuell befindet sich der Kurs in einer spannenden Zone. In dem Bereich um die 97 bis 100 USD liegt das Vor-Corona-Hoch und es diente, nach Überwindung der 100-USD-Marke, in der Vergangenheit bereits des Öfteren als Unterstützung - zuletzt im Oktober 2022. Die aktuelle Wochenkerze deutet eine Trendwende in diesem Bereich an. Wichtig wäre, dass wir auf Tagesbasis die letzten Verlaufshochs und die 200-Tageslinie im Bereich der 111 bis 113 USD nachhaltig zurückerobern.

Mittel- bis langfristig könnte es allemal ein spannendes Niveau für einen antizyklischen Einstieg sein.

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Digital Realty mit Bodenbildung?

Auf Jahressicht sieht der Chart von Digital Realty etwas freundlicher aus. Eine YTD-Performance von etwa 30 % ist im aktuellen Zinsumfeld ebenfalls ordentlich. Auch Digital Realty hat auf Wochenbasis kürzlich auf eine wichtige Unterstützungszone bullish reagiert. Der Bereich von 111 bis 115 USD stellt das Ausbruchsniveau eines Doppelbodens dar. Gleichzeitig liegt bei etwa 113 USD das Corona-Tief. Zwar reagierte der Kurs nach dem Ausbruch auf eine Widerstandszone, doch könnte man das Rücklaufen als Re-Test deuten.

Auf Tagesbasis sieht man, dass der Re-Test ebenfalls in Form einer Art Doppelboden erfolgt ist. Man sieht jedoch auch, dass nach dem Ausbruch aus der Formation die Reaktion auf die Widerstandszone im Bereich der 132 USD erneut zu einer deutlichen Umkehr geführt hat. Idealerweise dient das Gap nun als Unterstützung für den Kurs, um dann mit neuem Schwung den Widerstandsbereich zu überspringen. Sollte dies geschehen, wäre kurstechnisch Luft nach oben - mindestens in den Bereich von 150 USD.

Die Chartsituation bei Digital Realty bietet somit nicht nur auf Wochenbasis ein mögliches antizyklisches Szenario für einen eher mittel- bis langfristigen Einstieg, sondern auch eine kurzfristige Chance. Mit einem Einstieg auf aktuellem Niveau oder bei einem kurzen Rücksetzer auf das Ausbruchsniveau bei 125 USD und mit einem Stop am letzten Verlaufstief bei etwa 115 USD, könnte man auf einen Lauf bis zur 150-USD-Marke spekulieren. Im Auge behalten sollte man dabei jedoch unbedingt den Widerstand im Bereich von 132 USD.

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Fazit & Potenzial

Wer für sein Depot auf der Suche nach einer Beimischung in Form von Immobiliengesellschaften und im Speziellen von REITs ist, könnte in Prologis und Digital Realty zwei spannende Kandidaten finden. Beide Unternehmen sind in einem aussichtsreichen Bereich innerhalb der Immobilienbranche tätig. Gerade Digital Realty könnte mit dem Betreiben von Rechenzentren von einer weiter steigenden Nachfrage profitieren.

Neben der Beteiligung an einem solchen Unternehmen kann ein Investment in ein REIT in der aktuellen Situation auch eine Spekulation auf ein fallendes oder zumindest nicht mehr steigendes Zinsniveau sein. Beide Unternehmen haben gezeigt, dass sie das aktuell hohe Zinsniveau gut managen können und solide aufgestellte Bilanzen haben. Und hier ist gleichzeitig ein guter Hebel: Sollten die Zinsen wieder fallen, könnten Immobiliengesellschaften und REITs einer der größten Profiteure sein.