Immobilienmarkt: Dieses Segment befindet sich bereits im Abschwung

Bei Wohnimmobilien kann man zusehen, wie sie praktisch stündlich teurer werden. Auf Jahressicht verzeichnen viele Märkte Zuwächse, die es seit Jahrzehnten nicht mehr gab. In einigen Ländern, z.B. Deutschland, wurde seit Beginn der Datenreihe 1970 noch nie ein höherer Zuwachs ermittelt. Die Preissteigerungen sind auch deswegen bemerkenswert, weil die Inflation heute immer noch niedriger ist als in den 70er Jahren. Eine Preissteigerung von 20 % heute ist quasi mehr wert als in den 70er Jahren (der reale Preisanstieg ist höher). Der Boom hatte mehrere Gründe. Zum einen waren die Zinsen für Immobilienkredite bis vor kurzem sehr tief. Zum anderen hat die Pandemie den Wunsch nach dem eigenen Haus, im Idealfall mit Garten, verstärkt.Beide Faktoren spielen zukünftig eine geringere Rolle. Das allein spricht für eine Verlangsamung des Aufwärtstrends. Noch bedenklicher ist jedoch ein anderer Teil des Immobilienmarktes...

Die Preise für Geschäftsimmobilien beginnen zumindest in den USA zu sinken (Grafik 2). Die Preise für Geschäftsimmobilien sind volatiler als die von Wohnimmobilien. Ein so deutlicher Preisabschlag wie zuletzt ist allerdings mehr als statistisches Rauschen.

Die Preisentwicklung von Immobilien korreliert stark mit den Investitionen in Immobilien. Hohe Preise sind Ausdruck hoher Nachfrage und eines Angebotsdefizits. Hohe Preise ziehen Kapital und Investitionen an. Nun gehen die Preise von Geschäftsimmobilien bereits zurück und der Preisanstieg bei Wohnimmobilien dürfte sich schnell verlangsamen.

Das ist für die Gesamtwirtschaft ein Warnsignal. Investitionen in Immobilien sind stark mit dem Wirtschaftswachstum korreliert (Grafik 3). Das gilt für Geschäfts- und Wohnimmobilien, wobei Geschäftsimmobilien tendenziell früher als Wohnimmobilien auf einen Abschwung reagieren.

Stagnierende oder rückläufige Investitionen werden das Wirtschaftswachstum drücken. Knapp 8 % der Wirtschaftsleistung der USA hängt direkt vom Bau von Immobilien ab (Grafik 4). Dies berücksichtigt all die Sektoren nicht, die indirekt von der Bautätigkeit abhängen oder für den Erhalt von Immobilien sorgen.

Der Immobiliensektor insgesamt trägt knapp 20 % zur Wirtschaftsleistung bei. Stagnation oder Abschwung in diesem Bereich kann das Gesamtwachstum erheblich beeinträchtigen. Allein die direkten Investitionen gingen in den vergangenen Rezessionen um 10-20 % zurück und können das Gesamtwachstum um einen Prozentpunkt drücken.

Bereits im ersten Quartal schrumpfte die US-Wirtschaft. Der Post-Pandemieboom ist offensichtlich Geschichte. In normalen Zeiten kann die US-Wirtschaft aufgrund des Bevölkerungs- und Produktivitätswachstums um knapp 2 % wachsen. Eine Abkühlung auf dem Immobilienmarkt kann das Wachstum halbieren bzw. in den negativen Bereich drücken, wenn der Rest der Wirtschaft unterdurchschnittlich wächst.

Der Preisrückgang bei Geschäftsimmobilien ist ein erstes Warnsignal, dass es mit dem Abschwung ernst wird. Das gilt für die USA. In Europa steigen die Preise von Geschäftsimmobilien derzeit noch weiter. Der Abschwung ist hier noch nicht angekommen, was nicht ungewöhnlich ist. Der US-Markt lief dem europäischen historisch betrachtet um ca. drei Quartale voraus.

Clemens Schmale

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