Immobilienaktien: Licht am Ende des Tunnels?

Immobilienaktien sind derzeit wieder in aller Munde. Zuletzt sorgte der Absturz der Aktie des chinesischen Immobilienkonzerns Evergrande auf Ramschniveau für Schlagzeilen an den Märkten. Auch in Deutschland kämpft die Branche mit heftigem Gegenwind. Spätestens die Insolvenzen von mehreren bedeutenden Projektierungsgesellschaften wie Development Partner und Euroboden im August machen klar: Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich in einer ernsthaften Krise.

Dabei lief es für die Branche jahrelang wie geschmiert. Supergünstige Zinsen sorgten dafür, dass vor allem der Wohnimmobilienmarkt boomte und die Preise kontinuierlich zulegten. Ein jähes Ende fand die Party dann im vergangenen Jahr, als die Europäische Zentralbank infolge des rasanten Anstiegs der Inflation die Zinswende einläutete. Die Bauzinsen haben sich seither vervierfacht. Das führte zu einer Situation, die wir in Deutschland schon seit mehr als 15 Jahren nicht mehr gesehen haben: zu fallenden Immobilienpreisen. Offiziellen Daten des Statistischen Bundesamtes zufolge sind die Preise für Wohnimmobilien im ersten Quartal 2023 im Bundesschnitt um 6,8 Prozent gesunken. Das ist der stärkste verzeichnete Rückgang seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000.

Hohe Abschreibungen auf die Bestände

Angesichts des Richtungswechsels bei den Immobilienpreisen überrascht es nicht, dass deutsche Immobilienaktien wie Vonovia, TAG Immobilien oder LEG Immobilien seit Anfang 2022 schwer unter die Räder gekommen sind. Aufgrund der gefallenen Preise mussten die Gesellschaften ihre meist auf Pump angehäuften Bestände niedriger bewerten, was zu milliardenschweren Buchverlusten geführt hat. Beispiel LEG Immobilien: Bei der auf Wohnimmobilien in Nordrhein-Westfalen spezialisierten Gesellschaft beliefen sich die Abschreibungen auf das Immobilienportfolio im zweiten Quartal 2023 auf rund 1,5 Milliarden Euro. Zudem sehen sich die Gesellschaften mit einer schwieriger gewordenen Refinanzierung und gestiegenen Verschuldungsgraden konfrontiert. Als Ausweg bleibt oft nur der Verkauf von Immobilienbeständen.

Für risikofreudige Anleger bietet der Sektor dennoch einen gewissen Reiz. Denn nach dem starken Kursverfall könnten sich günstige Einstiegschancen ergeben. So werden viele Gesellschaften an der Börse aktuell mit weniger als der Hälfte ihres Nettoimmobilienvermögens (NAV) bewertet. Vor allem Vonovia erscheint aufgrund der im Vergleich zu anderen Branchenvertretern stärker diversifizierten Aufstellung über Lagen, Regionen und Länder hinweg interessant. So verwaltet das in Bochum ansässige Unternehmen auch ein größeres Portfolio an Wohnimmobilien in Österreich und Schweden.

Für Spannung ist gesorgt

Für eine Kurserholung könnte auch die anhaltend schwache Bautätigkeit in Deutschland sprechen. Denn damit dürfte das Wohnungsangebot über längere Zeit knapp bleiben, was zumindest in der Theorie zu höheren Mieten und entsprechenden Mehreinnahmen führt. Allerdings wird im politischen Berlin gerade wieder über eine verschärfte Regulierung in Form einer bundesweiten Mietpreisbremse diskutiert. Solche Debatten tragen naturgemäß nicht zur Ruhe an den Börsen bei. Zudem ist es für ein Comeback wichtig, dass sich die Immobilienpreise stabilisieren, sodass keine weiteren Abschreibungen auf die Bestände erforderlich sind. Für Spannung ist bei Immobilienaktien also weiterhin gesorgt. Gerade für Trader ist das aber auch ein reizvoller Aspekt. Denn sie können mit Hebelprodukten oder CFDs kurzfristig nicht nur auf steigende Kurse, sondern auch auf Ausschläge nach unten setzen. Diese Wahlmöglichkeit haben Aktienanleger nicht.