Achtung, jetzt platzt die Blase!

Die Immobilienpreise in vielen deutschen Städten sind in den vergangenen Jahren rasant gestiegen. Das gilt ganz besonders für wirtschaflich starke Großstädte. Inzwischen besteht auch in deutschen Städten ein erhebliches Blasenrisiko.

Ganz besonders brisant ist die Lage in München. Die bayerische Hauptstadt liegt beim Risiko einer Preisblase weltweit inzwischen auf Platz 3, knapp hinter Toronto und Stockholm, wie aus einem aktuellen UBS-Bericht hervorgeht. Damit ist das Blasenrisiko in München höher als in London, New York und Hongkong, meint die UBS.

Die Schweizer Großbank hat das Blasenrisiko in ausgewählten Metropolen weltweit ausgewertet. Zur Berechnung ihres Blasenindex berücksichtigt die UBS verschiedene Faktoren. In die Berechnung fließt unter anderem ein, wie stark sich die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren verändert haben, wie teuer Immobilien im Verhältnis zum Einkommen der einheimischen Bevölkerung und den erzielbaren Mieten sind und wie sich Hypothekenkredite im Verhältnis zur Wirtschaftsleistung entwickelt haben.

Inflationsbereinigt sind die Immobilienpreise in München in den vergangenen zehn Jahren um 85 Prozent angestiegen, so die UBS. Dadurch können sich immer weniger Menschen eine Immobilie leisten. Gut ausgebildete Fachkräfte aus dem Dienstleistungssektor benötigen laut UBS inzwischen das volle Gehalt von acht Jahren, um eine 60 Quadratmeter große Wohnung zu erwerben - für München ein Rekordwert.

Setzt man den Kaufpreis einer Wohnung ins Verhältnis zu der Miete, die bei einer vergleichbaren Wohnung fällig wird, sind Immobilien in München inzwischen so teuer wie weltweit sonst nur noch in Zürich. Der Kaufpreis von Wohnungen entspricht in München und Zürich im Schnitt inzwischen ganzen 37 Jahresmieten. Das ist weltweit Spitze. In Chicage entsprechen die Kaufpreise nur dem 15-fachen einer Jahresmiete.

Die Risiken für überteuerte Immobilienmärkte sind erheblich. Traditionell waren steigende Zinsen der wichtigste Auslöser für Korrekturen am Immobilienmarkt in den vergangenen 40 Jahren, so die UBS. Weitere Risikofaktoren für Städte mit überteuerten Immobilienpreisen sind laut UBS die teilweise starke Abhängigkeit von Mittelzuflüssen aus dem Ausland (was in deutschen Städten bisher kaum eine Rolle spielt) und mögliche Reaktionen der Politik auf die stark gestiegenen Preise. Diese Faktoren könnten dazu führen, dass sich Investoren auf starke Preisschwankungen einstellen müssen und die Party am Immobilienmarkt bald zu Ende sein könnte.

Auch der UBS-Index kann nicht vorhersagen, wann Korrekturen am Immobilienmarkt auftreten. Auf Sicht der letzten 35 Jahren zeigte sich aber bei neun von zehn größeren Preiskorrekturen zuvor eine deutliche Überbewertung im UBS-Index. Nachdem eine Stadt im Index den Blasenbereich erreicht hatte, lag die Wahrscheinlichkeit eines Crash innerhalb von 12 Monaten laut UBS sogar bei 50 bis 60 Prozent, wenn man die Jahre 1980 bis 2010 auswertet. Bei sämtlichen Städten unabhängig vom Blasenindex lag die Wahrscheinlichkeit eines Crashs hingegen nur bei 12 Prozent. Dies zeigt, dass der UBS-Index übertriebene Preisentwicklungen und nachfolgende Korrekturen relativ zutreffend abbilden und prognostizieren kann.

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