Expertenkommentar

Wie eine anziehende Inflation Immobilienpreise crashen lassen kann

Immobilien werden gerne als Schutz vor Inflation gekauft.Die wenigsten machen sich wahrscheinlich Gedanken darüber, dass in Zeiten von manipulierten Zinssätzen die Zusammenhänge gar nicht so sind, wie sie intuitiv sein sollten.

Die letzten Jahre waren von sinkenden Inflationsraten geprägt, bezogen auf die Konsumentenpreise. Gleichzeitig sanken die Zinsen auf atemberaubend niedrige Niveaus.

Die Hypothekenzinsen sind in Deutschland seit 2008 bei 10-jähriger Zinsbindung von rund 5% auf deutlich unter 2% gefallen (vernünftige Beleihung und Bonität vorausgesetzt).

So langsam aber sicher setzt sich in den Köpfen der Menschen der Glaube fest, dass die Zinsen dauerhaft niedrig bleiben werden. Dies kann bei Immobilien dazu führen, dass die Preise noch deutlich weiter anziehen werden, als sie dies ohnehin schon getan haben. In München z.B. sind die Wohnungspreise seit Ausbruch der Finanzkrise um gut 50% gestiegen.

Dazu müssen Sie sich folgende Kalkulation vor Augen führen:

Bei vermieteten Objekten verwendete man in “nomalen Zeiten” als Faustformel: Fairer Preis = ungefähr 12-16* Jahres-Nettokaltmiete (das ist natürlich stark von Objekt und Lage abhängig). Bei einem Zinssatz von 5% kann mit einem 20er-Faktor auf die Nettokaltmiete mit den Mieterträgen exakt die Zinsen bedienen. Da es ja noch weitere Kosten gibt, die nicht umlagefähig sind (Renovierungen etc.) muss man mit einem Abschlag kalkulieren.

Ein 14er-Multiple auf die Nettokaltmiete war also bei 5% Zinsen locker ausreichend, um sein Objekt vom Mieter sozusagen abbezahlen zu lassen, incl. Tilgung.

Nun besteht folgende Gefahr: Gehen die Marktteilnehmer davon aus, dass die Zinsen dauerhaft niedrig bleiben, dann werden die Multiples weiter steigen. Schon jetzt wird in Ballungszentren gerne auch mal die 30-35fache Nettokaltmiete für Objekte bezahlt. Dieser Faktor kann bei Hypothekenzinsen dauerhaft deutlich unter 2% auch auf über 40 steigen.

Was aber, wenn die Inflationsraten wieder anziehen? Dann steigen die Leitzinsen und auch die Renditen der Pfandbriefe, die Grundlage der Hypothekenkredite sind.

Und dann werden irgendwann auch wieder Multiples auf die Nettokaltmieten von unter 20 normal! Zwar steigen dann wahrscheinlich auch die Mieten, aber nicht annähernd stark genug, um diesen Effekt auszugleichen.

Mit anderen Worten. Zieht die Inflation (endlich) an, dann haben die Immobilienpreise voraussichtlich erhebliches Korrekturpotenzial. Und dieses wird umso größer, je länger die Niedrigzinsphase anhält. Jeder, der dann eine Immobilie gekauft hat, um sich vor Inflation zu schützen, wird seinen Augen nicht trauen. Die Inflation kommt - und die Immobilenpreise fallen.

Dies ist einer der Gründe, warum dauerhaft niedrige Zinsen brandgefährlich sind.

Die Notenbanken wären gut beraten, diesen Faktor für die Finanzstabilität stark zu gewichten.

9 / 25 Kommentare

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  • PeterL
    PeterL

    ​Die Vorstellung, dass die Preise nicht fallen werden nur weil viele nicht verkaufen bzw. nicht verkaufen müssen halte ich für naiv. Das ist so ähnlich wie wenn man sagen würde, nach miserablen Zahlen fällt eine Aktie nicht, weil meinetwegen 50% auf alle Fälle an der Aktie festhalten werden. es gibt immer jemanden der verkauft ,und was noch wichtiger ist: neue Käufer sind dann nicht mehr bereit, die vorigen Preise zu bezahlen.

    Ich sehe es wie Drescher: Das Zinsnveau steigt, damit werden Alternativen zu Immobilien interessanter. Zudem kommen als Verkäufer ja nicht nur die Käufer der letzten Jahre in Betracht.

    Die viel interessantere Frage ist aber: Steigen die Zinsen überhaupt nochmal auf Niveaus von 5% oder mehr? Man ist derzeit geneigt NEIN zu sagen.

    18:36 Uhr, 30.10.2014
  • MDADVISORY
    MDADVISORY

    ​Und wie lange sind die Zinsen in Japan schon niedrig? Wenn es danach geht, sind die Zinsen bis 2030 in Deutschland auf dem aktuellen Niveau.

    16:58 Uhr, 30.10.2014
  • Zanon
    Zanon

    ​Hallo Herr Kühn,

    zunächst erstmal gebe ich Ihnen absolut Recht das dauerhaft niedrige Zinsen brandgefährlich sind - das bezieht sich keineswegs nur auf die Immobilienpreise sondern betrifft wesentlich mehr Bereiche.

    Einige Aspekte haben Sie meiner Meinung nach vergessen oder bewußt ausgeblendet, das können nur Sie selbst wissen. ;-)

    * Käuferstruktur

    Knapp 25% der Käufer in den "Boomstädten" (Berlin, Frankfurt, Hamburg, München) sind vermögende ausländische Käufer aus Nord/Süd/Osteuropa, welche zu über 80% ihre Käufe BAR getätigt haben! Seit 2013 stoßen Asiaten, hauptsächlich Chinesen dazu, die von Finanzierungen überhaupt nichts halten (ebenso wenig wie Russen) und zu 100% bar bezahlen. Das ist keine Annahme sondern erlebte Realität eines Freundes, der hier in Frankfurt und Rhein Main als Makler eine absolute Lokalgröße/Platzhirsch ist. Seit 2008 expandiert diese Immobiliengesellschaft massiv in Deutschland und Europa und hat somit valide Daten und nicht nur gefühlte. ;-)

    Gekauft wurden übrigens hauptsächlich hochwertige Eigentumswohnungen, einige Zinshäuser aber absolut Ausnahme sind Einfamilienhäuser.

    * Käuferstruktur nach Alter

    Das Durchscnittsalter soll momentan bei 40 Jahren liegen, schwer zu glauben das man da nur mit 1% Tilgung rumhantiert. Ich denke jeder weiß das wir nicht ewig niedrige Zinsen haben werden.

    * Wieviel von dem Verkaufsvolumen pro Jahr ist fremdfinanziert?

    * Wie hoch ist die durchschnittliche Eigenkapitalquote?

    Der Kreditvermittler Interhyp verzeichnete 2008 einen Eigenkapitalanteil bei Immobilienkrediten von 35 Prozent. 2013 lag er bei 45 Prozent.

    "Vor allem ältere Käufer, die ihr Konto räumen, bringen 50 Prozent und mehr eigenes Geld mit. Angesichts der Niedrigzinsphase erscheint eine möglichst schnelle Tilgung auch vernünftig. Zumal man mit einer niedrigen Hypothek auch gut für eine Phase steigender Zinsen gewappnet ist."

    Was ich damit sagen will, ich glaube nicht das anziehende Inflation in Deutschland die Immo Preise "crashen" läßt, eher eine moderate Bereinigung in den Überhitzungsgebieten.

    Ansonsten sehe ich es absolut ähnlich wie Investor es geschrieben hat.

    Schöne Grüße aus Frankfurt !

    16:34 Uhr, 30.10.2014
    1 Antwort anzeigen
  • Humpty
    Humpty

    Steigende Zinsen haben in D nur auf die Preise von Immobilien eine unmittelbare Auswirkungen. Finanzierungen haben in der Regeln eine Zinsfestschreibung von 10-20 Jahren und sind dadurch nicht unmittelbar betroffen. Eine Zinssteigerung während der Zinsbindungsphase ist v.a. ein Problem für die finanzierende Bank. Für den Immobilienbesitzer bedeuten fallende Preise zunächst nur Buchverluste und werden erst bei Anschlussfinanzierung oder Verkauf zum realen Problem.

    Der große Vorteil der festgeschriebenen Zinsen ist, dass eine Zinssteigerung gepuffert wird. In Ländern mit überwiegend variablen Immobilienfinanzierungen verteuert jede Zinssteigerung die Finanzierung unmittelbar, so dass sich mehr und mehr Menschen ihre Finanzierungen nicht mehr leisten können, Banken die Immobilien dann liquidieren und die Preise durch das Überangebot purzeln.​

    13:17 Uhr, 30.10.2014
    1 Antwort anzeigen
  • Investor
    Investor

    ​Sicher ein Aspekt. Ein anderer Aspekt ist, wie stark sich die Einkommen verändern bzw was dann Anleger mit ihren Einkommen aus dem Aktienmarkt machen.

    Letztlich sind Immobilienpreise auch schon heute durch Angebot und Nachfrage gegeben. Schon heute sind die Immobilienpreise nur in den arbeitsstarken Gegenden deutlich gestiegen. Betrachtet man aber die Immobilienpreise im Saarland, Mittelgebirgen dann fallen diese jetzt schon - und dies unabhängig von der Höhe der Zinsen.

    Solange die Menschen in die Städte und Ballungsgebiete streben, werden dort die Preise solange steigen solange dort nicht mehr gebaut wird, als die Nachfrage ansteigt und die Zinszahlungen nicht stärker steigen als die Kaufkraft der Menschen.

    12:56 Uhr, 30.10.2014
    1 Antwort anzeigen
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Über den Experten

Daniel Kühn
Daniel Kühn
Chefredakteur

Daniel Kühn ist seit 1996 aktiver Trader und Investor. Nach dem BWL-Studium entschied sich der vielseitig interessierte Börsen-Experte zunächst für eine Karriere als freier Trader und Journalist. Seit 2012 leitet Daniel Kühn die Redaktion von stock3 (vormals GodmodeTrader)
Besondere Interessenschwerpunkte des überzeugten Liberalen sind politische und ökonomische Fragen und Zusammenhänge, Geldpolitik, Aktien, Hebelprodukte, Edelmetalle und Kryptowährungen sowie generell neuere technologische Entwicklungen.

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