Vonovia – nach Kursabsturz sehr günstig bewertet

Das Umfeld für Aktieninvestments bleibt schwierig. Steigende Zinsen, explodierende Energiepreise, höhere Löhne und ein Mangel an Fachkräften machen vielen Unternehmen das Leben schwer. Insbesondere Aktien aus dem Immobiliensektor mussten zuletzt teils kräftige Kursverluste hinnehmen. Bei ausgewählten Werten ergeben sich derzeit jedoch interessante Einstiegsmöglichkeiten.

Immobilienkonzerne leiden besonders stark unter den stark steigenden Zinsen, da sie ihr Wachstum in den vergangenen Jahren mit einer vergleichsweise hohen Schuldenquote finanziert haben. Dadurch gestalten sich sowohl Neufinanzierungen als auch die Bedienung bestehender Schulden mittlerweile deutlich schwieriger als im Nullzinsumfeld der vergangenen Jahre. Hinzu kommen verstärkte regulatorische Auflagen in Bezug auf Umwelt- oder Mieterschutz, Sorgen um zahlungsunfähige Mieter sowie eventuell notwendige Abschreibungen durch negative Wertveränderung der Immobilien.

Zwei Drittel des Börsenwertes verloren

Die schwierige Gemengelage spiegelt sich entsprechend in den abgestraften Aktienkursen der Branchenplayer wider. Vonovia als größter deutscher Wohnimmobilienkonzern hat seit dem Sommer 2021 fast zwei Drittel seines Wertes verloren und ist auf den tiefsten Stand seit mehr als sieben Jahren abgerutscht. Allein im laufenden Jahr beläuft sich das Minus auf mehr als 50 Prozent. Nach Ansicht der Analysten der DZ BANK preist der Kapitalmarkt damit ein Worst-Case-Szenario ein, welches drastisch sinkende Buchwerte, eine ausufernde Verschuldung und eine Notkapitalerhöhung beinhaltet. Dieses Szenario halten die Strategen für unwahrscheinlich. Zum Halbjahresbericht lag der durchschnittliche Buchwert des Portfolios demnach bei rund 2.600 Euro pro qm, während der Kapitalmarkt diesen lediglich mit rund 860 Euro bewertet.

Einnahmen hoch, Schulden runter

Vonovia fokussiert sich auf die Vermietung von Bestandsimmobilien, deren Instandhaltung und Modernisierung sowie die Immobilienverwaltung für Dritte. Das Geschäft zeichnet sich durch relativ stabile Cashflows aus, was auch den Aktionären zugutekommt. Die Dividendenrendite wird aktuell auf über acht Prozent taxiert. Das Unternehmen hat angekündigt, sich in naher Zukunft weniger expansiv aufzustellen, sondern sich vor allem auf das bestehende Immobilienportfolio zu konzentrieren. Durch qualitätssteigernde Investitionen sollen noch höhere Einnahmen generiert werden. Die Nachfrage von privaten Käufern nach Mietwohnungen zum Zweck der Kapitalanlage und Vermietung ist nach Angaben des Vorstands nach wie vor hoch. Um die Verschuldung abzubauen und Kapitalgewinne zu realisieren, will Vonovia in den kommenden Jahren zudem kleinere Portfolios, einzelne Wohnungen und Mehrfamilienhäuser verkaufen. Hier wird der Kapitalmarkt genau hinschauen, zu welchen Konditionen das gelingt und welche Auswirkungen das auf den Buchwert hat.

Aktie notiert deutlich unter Buchwert

Die Analysten der DZ BANK gehen vor dem Hintergrund der aktuellen Belastungsfaktoren davon aus, dass der Nettoinventarwert (NAV) je Aktie von 66,73 Euro im abgelaufenen Jahr bis 2023 auf gut 55 Euro fällt und sich auf diesem Niveau dann stabilisiert. Der Buchwert je Aktie wird demnach auf rund 44 Euro beziffert. Damit würde die Aktie an der Börse zurzeit mit dem halben Buchwert gehandelt. Obwohl auch die Kursziele anderer Analysten deutlich über der aktuellen Notierung liegen, befindet sich die Aktie unverändert in einem starken Abwärtstrend. Allerdings läuft gerade der Versuch einer nachhaltigen charttechnischen Bodenbildung.

Endlos-Turbo auf Vonovia

Für risikobereite Anleger, die steigende Kurse bei der entsprechenden Aktie erwarten, könnten sich endlos laufende Long-Turbos eignen. Mit diesen Hebelprodukten nehmen sie überproportional an Kursgewinnen teil. Der Hebel wirkt jedoch auch umgekehrt. Sollte sich die Markterwartung der Anleger nicht erfüllen, kann es zum Totalverlust des Einsatzkapitals kommen – etwa dann, wenn der Basiswert die Knock-out-Schwelle berührt. Ebenfalls besteht ein Emittentenrisiko, dass die Verpflichtung aus dem Produkt aufgrund einer behördlichen Anordnung oder Insolvenz nicht erfüllt werden kann. Eine denkbare Option wäre beispielsweise der relativ moderat gehebelte Endlos-Turbo-Long der DZ BANK auf Vonovia mit der WKN DW5MFZ. Das Bezugsverhältnis beträgt 1/10.

Discount-Zertifikat auf Vonovia

Auch Discount-Zertifikate, die von der aktuell wieder erhöhten Volatilität profitieren, können eine interessante Alternative zu einem Direktinvestment darstellen. Das Discount-Zertifikat der DZ BANK auf Vonovia mit der WKN DW59RG läuft bis zum 22. Dezember 2023. Das Produkt bietet Anlegern gegenüber einem Direktinvestment aktuell einen spürbaren Abschlag und ermöglicht dadurch eine attraktive Laufzeitrendite. Einzige Voraussetzung: Die Aktie notiert bei Fälligkeit auf oder über dem Cap bei 11,00 Euro. Selbst bei moderaten Verlusten der Aktie bestehen demnach gute Chancen, die vollen Ertragschancen des Discount-Zertifikats auszuschöpfen. Auch hier bestehen die oben beschriebenen Totalverlust- und Emittentenrisiken.

Erläuterungen und Risikohinweise zu den Produkten

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