US-Immobilienpreise - Droht hier die nächste Blase?

Die Bauaktivität ist in den USA immer noch nicht wieder dort, wo sie vor der Krise war. Aktuell werden gerade einmal halb so viele Häuser gebaut wie vor der Krise. Das ist im Vergleich zum schlimmsten Krisenjahr 2009 aber immerhin schon eine Verdopplung. Gebaut wird, aber eben weniger als noch vor 2008. Das hat vor allem einen Grund.

Vor der Krise wurde mehr gebaut als überhaupt benötigt wurde. Der Überhang an Häusern musste erst einmal abgebaut werden. Das kann aber nicht der einzige Grund für die moderate Bauaktivität sein, denn die Preise für Wohnimmobilien lassen sich durchaus wieder sehen.

Der Case-Shiller Hauspreisindex steht aktuell bei 198,5 Punkten. Den höchsten Stand erreichte er bisher im Sommer 2006 mit 206,65 Punkten. Dieser Rekordwert ist in greifbarer Nähe. Die Preise steigen zudem dynamisch an. In einem halben Jahr dürfte der bisherige Rekord fallen.

Die Preise steigen derzeit so stark wie seit zweieinhalb Jahren nicht mehr. Der Markt heizt sich wieder auf. Würde mehr Wohnraum entstehen, wäre das vermutlich in diesem Ausmaß nicht nötig. Die Preise stiegen zuletzt um 5,8 % im Vergleich zum Vorjahr. Das ist ein sattes Plus.

Amerikaner scheinen Häuser wieder kaufen zu wollen. Anders lassen sich die stark steigenden Preise kaum begründen. Amerikaner reagieren auf die üppigen Preise allerdings nicht, indem sie selbst mehr bauen. Das unterscheidet die heutige Situation von der damaligen. Damals wurde mit steigenden Preisen auch mehr gebaut.

Durch das nur moderat steigende Angebot an Wohnraum bleibt der Preisauftrieb hoch. Inzwischen erreicht er sogar wieder bedenkliche Ausmaße. Grafik 1 zeigt dazu die Hauspreisentwicklung sowie die Entwicklung der Löhne. Man sieht auf den ersten Blick, dass da etwas nicht stimmt. Immobilienpreise steigen stärker als die Löhne. Auf Dauer kann die Rechnung nicht aufgehen.

Der Traum vom eigenen Haus wird wieder unerschwinglich. Im Vergleich zum Anfangsjahr 1974 sind Immobilienpreise um 40 % mehr gestiegen als die Löhne. Was das praktisch bedeutet, zeigt ein Beispiel. Musste man für eine Wohnung in New York früher 10 Jahreslöhne für den Kauf aufwenden, sind es heute 14 Jahreslöhne.

Die Zeit, die es braucht, um wieder schuldenfrei zu sein, hat sich dramatisch verlängert. Hinzu kommen andere Probleme. Wer zu arbeiten beginnt, kann sich nicht sofort ein Haus kaufen und muss mieten. Mit den Hauspreisen sind auch die Mieten überproportional gestiegen. Es bleibt immer weniger übrig, um für ein Haus überhaupt ansparen zu können.

Nicht zuletzt deswegen kaufen Amerikaner immer später Immobilien und bleiben dann für sehr lange Zeit verschuldet. Das ist auf Dauer nicht nachhaltig. Die überproportional steigenden Hauspreise graben immer mehr verfügbares Einkommen ab. Für Konsum bleibt weniger und weniger. Für eine Wirtschaft, die zu 70 % vom Privatkonsum abhängt, ist das gefährlich.

Es gibt aber immerhin auch einen Lichtblick. Betrachtet man das Big Picture (Grafik 2), dann haben sich die Immobilienpreise zwar real von den Löhnen in den 70er Jahren abgekoppelt, doch auf Sicht der letzten 120 Jahre sind Einkommen immer noch stärker gestiegen als die Hauspreise. Für die, die sich jetzt nicht mehr das leisten können, was sich ihre Eltern leisten konnten, ist das freilich nur ein geringer Trost.

Die Entwicklung ist aktuell nicht so übertrieben wie in den Jahren 2004-2006. Nichtsdestotrotz sind Immobilien wieder so unerschwinglich wie lange nicht. Geht die Entwicklung noch ein paar Jahre weiter wie bisher, haben die USA schon wieder die nächste handfeste Immobilienkrise vor der Tür.

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