US-Hauspreise: Keine Entwarnung bei den Häuserpreisen

1. Der Häusermarkt in den USA gilt als Auslöser der Finanzkrise und führte zu einer weltweiten Wirtschaftsschwäche. Jetzt fällt diese Rezession auf den Häusermarkt zurück. Die Häuserpreise sind im September deutlicher als vom Markt erwartet eingebrochen. Dies zeigten sowohl die Case Shiller-Indizes, welche die Preisentwicklungen in den Metropolen und städtisch geprägten Gebieten abdecken, aber auch die OFHEOIndizes, welche die landesweite Entwicklung zeigen, weil sie auch die ländlichen Gebiete mit erfassen. In den Metropolen fielen die Häuserpreise nach dem Case Shiller 20 Städte-Index um 17,4 % yoy und damit deutlich stärker als erwartet (Bloomberg-Median und DekaBank: -16,9 % yoy), nachdem sie im August um 16,6 % zurückgingen. Der Index für 10 Städte, der die längere Historie aufweist, fiel sogar um 18,6 % yoy. Landesweit sind die Preise im September nach dem OFHEO-Verkaufs-Index um 7 % yoy gefallen. Damit wurden in der jeweiligen statistischen Historie, wie schon in den früheren Monaten, neue Rekorde bei den Rückgängen aufgestellt.

2. Gegenüber seinem Höchststand vom Juni 2006 hat der 20 Städte-Index mittlerweile 21,8 % verloren. Die Abwärtsdynamik hat zum dritten Mal in Folge zugenommen. Nach zuletzt -1,0 % im August sanken jetzt die Preise um 1,8 % im Monatsvergleich. Auch landesweit stieg die Abwärtsdynamik stark. Nach -0,8 % im August sank der OFHEO im September um 1,3 %. Die geringere Gesamtabwertung des landesweiten Index liegt unter anderem an den ländlich geprägten Regionen. Dort waren in der Vergangenheit die Preise nicht so stark angestiegen, sodass auch insgesamt ein geringeres Abwärtspotenzial vorliegt.

3. Bei Betrachtung verschiedener Preissegmente, die man aus den Case Shiller-Preisstatistiken konstruieren kann, zeigt sich, dass die Abwärtsdynamik in den vergangenen Monaten besonders stark im Segment mittlerer und teurer Häuser zugenommen hat. Fielen die Häuser im oberen Preissegment zwischen Mai und Juli mit durchschnittlich -0,7 %, so sanken die Preise im September um 1,3 %. Das Preissegment der billigen Häuser hat hingegen nicht an Abwärtsdynamik zugelegt. Dort fallen die Preise seit Mai um ca. 2% mom. Zu Anfang des Jahres waren es dort noch ca. 3 % mom.

4. Der Häusermarkt brennt an vielen Enden. Angebotsseitig besteht ein Überangebot, welches noch durch die zunehmenden Zwangsvollstreckungen genährt wird. Nachfrageseitig engen strengere Kreditbedingungen sowie immer noch hohe Hypothekenzinsen ein. In der jetzt kommenden Rezession verschlechtern sich die Arbeitsmarktzahlen. Hinzu kommt noch eine sich verschärfende Finanzkrise mit sinkenden Aktienkursen. Diese Gesamtsituation schreckt potenzielle Hauskäufer ab und das wird sich so schnell auch nicht ändern. Bereits am Montag signalisierten die Verkaufszahlen für bestehende Häuser, dass mögliche Käufer auch im Oktober skeptisch waren. Mit Fortschreiten der Rezession und unterdurchschnittlich wachsenden Einkommen ist eine Bodenbildung am Wohnimmobilienmarkt noch in weiter Ferne. Die Futures-Kontrakte, die für den Case Shiller-10 Städte-Index gehandelt werden, zeigen, dass der Markt mit einer weiter stark ausgeprägten Schwächephase rechnet. Obwohl sich das Tempo der Preisanpassungen zum Ende 2008 verlangsamt, erwarten die Marktteilnehmer bis Ende 2010 sinkende Hauspreise.

5. Auf Basis der Daten der beiden halbstaatlichen Hypothekenfinanzierer Fannie Mae und Freddie Mac wird neben dem oben beschriebenen OFHEO-Verkaufs-Index noch ein Gesamt-Index angegeben. Dieser bezieht neben den Hypotheken für Verkäufe noch die Neubewertung durch Gutachter – etwa bei der Neuvergabe einer Hypothek – mit ein. Diese Art der Transaktionen hat ein großes Gewicht, denn sie machen immerhin mehr als zwei Drittel der Preisstatistik aus. Der darauf aufbauende Gesamt-Index wird nur quartalsweise veröffentlicht. Nachdem er sich lange noch im positiven Terrain hielt, ist er nun gegenüber dem dritten Quartal mit -2,7 % qoq (-4,0 % yoy) stärker als der Verkaufsindex gefallen (-1,3 % qoq). Dies ist ein Indiz dafür, wie hart der Häusermarkt insgesamt getroffen ist, wenn man bedenkt, dass dieser Index seit seiner Auflegung im Jahr 1975 noch nie im Jahresvergleich fiel. Darüber hinaus bedeutet dies aber auch, dass nicht nur mehr die Preise, die auf dem Markt erzielt werden, fallen, sondern auch die Gutachter ihre Einschätzungen revidieren. Daraus können neue Gefahren für den Häusermarkt entstehen, weil sinkende Häuserpreise dann nicht nur bei einem Verkauf negative Auswirkungen haben.

6. Auch in der regionalen Betrachtung schlägt sich die sich hohe Abwärtsdynamik nieder. Im Monats- wie im Jahresvergleich hatten alle 20 Metropolen des Case Shiller 20 Städte Index negative Vorzeichen. Die stärkste monatliche Abwärtsdynamik hatten San Francisco mit -3,9 % (-29,5 %yoy), Phoenix mit -3,5 % (-31,9 % yoy) und Las Vegas mit -2,6 % (-31,3 % yoy). Nur moderate Preisverluste im Monats- wie auch im Jahresvergleich gab es in Cleveland mit -0,6 % (-6,4 % yoy) und Dallas mit -0,8 % (-2,7 % yoy).

7. Die regionale Betrachtung des OFHEO-Index verdeutlicht, dass nun aufgrund der Wirtschaftsschwäche landesweit Druck auf die Preise entsteht. Hatten bislang insbesondere die Märkte, in denen die höchsten Preiserhöhungen in der Vergangenheit zu erzielen waren, substanzielle Preisbereinigungen zu erwarten, so fielen im dritten Quartal jetzt bis auf vier Staaten, und damit praktisch landesweit die Preise gegenüber dem Vorquartal. Zwar gibt es im Jahresvergleich noch 18 Staaten, in denen die Preise gegenüber dem Vorjahr nicht gesunken sind. Angeführt werden diese Staaten durch North und South Dakota, sowie Texas. Jedoch sind in bereits 15 Staaten die Preise um mehr als 3 % niedriger als im Vorjahr. In Arizona, Florida, Nevada und Kalifornien sanken die Preise auf Jahressicht sogar zwischen 13 % und 21 %.

Quelle: DekaBank

Die DekaBank ist im Jahr 1999 aus der Fusion von Deutsche Girozentrale - Deutsche Kommunalbank- und DekaBank GmbH hervorgegangen. Die Gesellschaft ist als Zentralinstitut der deutschen Sparkassenorganisation im Investmentfondsgeschäft aktiv. Mit einem Fondsvolumen von mehr als 135 Mrd. Euro und über fünf Millionen betreuten Depots gehört die DekaBank zu den größten Finanzdienstleistern Deutschlands. Im Publikumsfondsgeschäft hält der DekaBank-Konzern einen Marktanteil von etwa 20 Prozent.