Immobilien – sehr hoch bewertet, aber kein systemisches Risiko

Eine der größten Folgen der Corona-Krise ist ein neues Inflationsregime. Anzeichen für diesen Trend gab es bereits 2021, als die Preise weltweit so stark anstiegen wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Verstärkt wurde diese Dynamik durch den Krieg zwischen Russland und der Ukraine, der die Energiepreise erheblich in die Höhe getrieben und bereits bestehende Engpässe in der Versorgungskette weiter verschärft hat.

Anleger erweitern daher zunehmend ihren Investmenthorizont, um den realen Wert ihrer Investitionen zu erhalten, unter anderem mit einem Blick auf die globalen Immobilienmärkte. Trotz des Corona-Schocks sind die Immobilienpreise in den meisten Industrieländern sowie in einigen Schwellenländern weiter gestiegen, mit regionalen Unterschieden. Allerdings steigen die Preise in verschiedenen Ländern parallel und deutlich, so dass sich die Frage nach einem möglichen „gemeinsamen Faktor“ für diesen Anstieg stellt. Ein möglicher Aspekt sind die geldpolitischen Anreize der großen Zentralbanken in Verbindung mit einer starken Nachfrage sowohl aus privaten Gründen – so hat die Pandemie die Nachfrage nach Einfamilienhäusern angekurbelt – als auch aus Investitionsüberlegungen. Der Wunsch, in Sachwerte zu investieren, wird stärker.

Trotz hoher Bewertungen: keine neue Finanzkrise durch Immobilien

In den G10-Staaten verschärfen steigende Immobilienpreise und eine höhere Verschuldung der privaten Haushalte die Sorge, Immobilien könnten einmal mehr zum Auslöser für eine finanzielle Schieflage auf makroökonomischer Ebene werden. Die Situation ähnelt derjenigen während der Finanzkrise 2008. Aktuell ist die Lage besonders kritisch, da die großen Zentralbanken ihre Konjunkturprogramme zurückfahren. In den USA könnte der jüngste Anstieg der Hypothekenzinsen die Nachfrage der privaten Haushalte nach Wohnraum dämpfen. Außerdem werden wohl einige Kreditnehmer nicht mehr in der Lage sein, eine Hypothek zu erhalten, oder sie werden durch die zusätzlichen Kosten abgeschreckt. Die derzeitige Lage erscheint jedoch weniger angespannt als in der Zeit vor der Lehman-Pleite. So dürften Immobilien aus mehreren Gründen keine Quelle für Systemrisiken sein:

• In den meisten Ländern steigt die Kreditvergabe an private Haushalte zwar – aber in geringerem Tempo als Mitte der 2000er Jahre.
• Auch die Verschuldung der privaten Haushalte scheint weniger problematisch zu sein als in der Zeit vor der Lehman-Pleite. In den USA ist das Profil des durchschnittlichen Kreditnehmers heute weitaus solider als Mitte der 2000er Jahre, als die Exzesse bei den Subprime-Krediten als Hauptursache für die nachfolgende Krise angesehen wurden.
• Schließlich wurde die Bankenaufsicht in den letzten 15 Jahren erheblich verschärft. In mehreren großen Ländern, wie unter anderem den USA, Deutschland und Frankreich, ist der überwiegende Teil der Verschuldung der privaten Haushalte inzwischen festverzinslich, so dass die verschuldeten Haushalte nur noch in geringem Maße von Zinserhöhungen betroffen sind.

Sonderfall China

Chinas Immobilienmarkt befindet sich in einem anderen Zyklus als viele andere Länder. Angesichts der jüngsten Schwierigkeiten großer inländischer Bauunternehmen versuchen die Behörden, die chinesische Wirtschaft vom Immobiliensektor abzukoppeln und die spekulativen Kräfte, die die Preise in die Höhe getrieben haben, zu bremsen. China hat eine neue Ära der Wohnungsbauregelungen eingeläutet. Das Land nutzt die Immobilienbranche jetzt nicht mehr als antizyklisches Instrument zur Ankurbelung der Wirtschaft. Deshalb erwarten wir bei Amundi einen Rückgang der Verkäufe in diesem Jahr um etwa 10-15 %.

Positive Renditen bei allen Immobilieninstrumenten

Anlegern stehen zahlreiche Instrumente zur Verfügung, wenn es um Investitionen in Immobilienmärkte geht. Von physischen Objekten über anspruchsvollere Finanzinstrumente, die durch Hypotheken gesichert sind, bis hin zu besicherten Schuldverschreibungen und Kredit-Verbriefungen.

Eine Amundi-Analyse des Risiko-Rendite-Profils zeigt für alle Instrumente positive Renditen seit ihrem Auflegungsdatum, wobei US-Non-Agency-Papiere, also Private-Label-Papiere, im Allgemeinen höhere Renditen erzielen als staatlich garantierte Papiere. Das schlägt sich in einer höheren Risikoprämie nieder. Was das Risiko betrifft, so scheinen öffentlich gehandelte Real Estate Investment Trusts (REITs) aufgrund ihrer Aktienkomponente das volatilste Instrument zu sein. In jedem Fall können alle Instrumente Optionen sein, um ein global diversifiziertes Portfolio in einer Zeit hoher Inflation und steigender Zinsen zu ergänzen.