Immobilien: Die Mutter aller Blasen?

Der Traum vom eigenen Haus wird immer unerschwinglicher. Das war lange Zeit ein Phänomen, welches an Deutschland vorbeiging. Das ist heute anders. Immobilienpreise steigen im zweistelligen Bereich. Für Deutschland ist das ein sehr hoher Wert. Es ist aber auch nur ein Durchschnittswert. In vielen Ballungszentren wäre man froh, wenn die Preise „nur“ um 10 % steigen würden. Der Preisanstieg bei Immobilien ist derzeit ein globales Phänomen. In allen Regionen steigen die Preise. Deutschland kommt mit einer gerade zweistelligen Rate sogar noch gut davon. In den USA, Australien, Neuseeland und vielen europäischen Nachbarländern sind die Preissteigerungen noch höher.

Der enorme Preisauftrieb ist für viele Haushalte ein Problem. Wer soll sich eine eigene Immobilie bei diesen Preisen noch leisten können? Es ist ja nicht so, dass die Löhne im gleichen Ausmaß gestiegen wären. Das gilt überall auf der Welt. In den USA laufen die Immobilienpreise den Löhnen schon länger davon (Grafik 2).

Selbst das Platzen der letzten Immobilienblase führte nicht dazu, dass Löhne und Hauspreise wieder zueinanderfinden. Obwohl derzeit noch niemand von einer neuen Immobilienblase spricht, war die Lücke zwischen Einkommen und Kaufpreis nie so hoch. Ist der Immobilienmarkt damit nicht automatisch in einer Blase?

Nicht unbedingt. Was bei der Betrachtung gerne vergessen wird, ist das Zinsumfeld. Wer ein Haus kauft, muss zwar mehr zahlen als jemals zuvor, doch die Kosten für den entsprechenden Kredit sind niedrig. Die Hypothek, die aufgenommen werden muss, mag heute doppelt so hoch sein wie noch vor einigen Jahren, doch der Zinssatz ist so niedrig, dass die Zinslast insgesamt tiefer ist.

Vor Beginn der Finanzkrise mussten US-Haushalte über 7 % ihres Einkommens für Zinsen ausgeben. Heute ist es trotz höherer Durchschnittshypothek die Hälfte davon (Grafik 3). Man kann also nicht automatisch von einer Blase sprechen. Ja, die Preise sind rasant gestiegen. Das bedeutet jedoch nicht, dass Immobilien deswegen nicht mehr erschwinglich sind. Der Schuldendienst ist immer noch niedriger als vor 10 Jahren.

Das ist eine leicht vereinfachte Betrachtung. Selbst bei niedrigem Schuldendienst müssen Käufer erst einmal das notwendige Eigenkapital aufbringen. Dabei helfen niedrige Zinsen nicht. Das notwendige Eigenkapital steigt proportional zu den Immobilienpreisen. Ziehen die Löhne nicht mit, können immer weniger Haushalte das Eigenkapital ansparen.

Dennoch kann man nicht pauschal behaupten, dass Immobilien in einer aussichtslosen Überbewertung stecken. Die Umstände (das Zinsumfeld) spielt eine Rolle. Das gilt auch für den Aktien- und Anleihemarkt. Einige mögen die „Alles-Blase“ sehen, doch in Wirklichkeit ist sie vielleicht doch kleiner als man auf den ersten Blick meint.

Clemens Schmale

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