DT. KONSUM REIT – Überraschend gut gelaunter Vorstandschef

• Deutsche Konsum REIT-AG - WKN: A14KRD - ISIN: DE000A14KRD3 - Kurs: 6,800 € (XETRA)

Aufgrund der gestiegenen Zinsen musste Rolf Elgeti, Vorstandschef der Dt. Konsum, sogar kürzlich erst die Prognosen senken. Dennoch schien er extrem gut aufgelegt gewesen zu sein. Ich habe in den Investoren-Call hineingehört. Ein kurzes Fazit vorab: Der Aktienkurs bildet gut das Anlegerinteresse ab. Es gab nur eine einzige Nachfrage von Investorenseite, dann war die Sache auch schnell abgehandelt.

Operativ läuft es rund

Bei der Dt. Konsum läuft es operativ gesehen weiter vernünftig. Die Mieteinnahmen sind im Vergleich zum Vorjahr um 6,8 Prozent angestiegen. Der FFO lag mit 5,8 Prozent unter dem Vorjahr, was ausschließlich den gestiegenen Zinsen zu verdanken ist. Derzeit zahlt die Dt. Konsum im Schnitt 2,64 für alle Darlehen, die das Unternehmen hat. Zum 30. September des Vorjahres lag die Verzinsung noch bei 1,98 Prozent. Bis zum Jahresende könnte die Durchschnittsverzinsung sogar bis auf zwischen 3 und 3,25 Prozent ansteigen.

Der Grund, weshalb der Aktienkurs so schwach ist, kann damit gut erklärt werden. Dass es bei Rolf Elgeti allgemein nicht rund läuft, kommt dazu. Die Aktie hat derzeit noch den typischen Elgeti-Abschlag. Es ist einfach kein Vertrauen mehr da. Die belastende Situation rund um den REIT-Status der Gesellschaft will Elgeti bestenfalls bis Ende des Jahres geklärt haben. Sechs Monate habe das Gericht Zeit sich zu äußern.

Die Guidance für den FFO hat die Dt. Konsum jüngst von 40 bis 44 Mio. EUR auf 36 bis 39 Mio. EUR abgesenkt. Bei einer Nettoverschuldung von 635 Mio. EUR kosten 1 Prozent mehr Zinsen derzeit 6,3 Mio. EUR pro Jahr. Neufinanzierungen finden derzeit um die 4,5 Prozent statt. Man wählt Laufzeiten zwischen 2 und 5 Jahren bei neuen Darlehen, um später bei sinkenden Zinsen keine zu lange Bindung zu haben. Bei Anfangsrenditen von 10 Prozent und mehr im Einkauf von Immobilien könnten die Zinsen sogar noch deutlich weiter steigen, bis die Dt. Konsum in ernsthafte Gefahr gerät.

Dennoch segelt Elgeti mit einem LTV (loan-to-value) von 51,6 Prozent schon hart am Wind. Dank der Inflationsbindung bei 85 Prozent der Mietverträge steigen aber auch die Mieteinnahmen jetzt stärker an. Das Mietwachstum lag zuletzt bei 3,4 Prozent.

Fazit: Nahversorger sind weiter eine attraktive Anlageklasse, die auch in einem schwachen Immobilienumfeld halbwegs vernünftig performt. Eventuell verkauft Elgeti demnächst auch nochmal die ein oder andere Immobilie, wie er im Call verlauten ließ. Die Aktie ist interessant, aber nur mutige Anleger wagen sich im aktuellen Zinsumfeld an die Papiere. Das trifft aber unisono fast alle Titel der Branche. Die Dt. Konsum hat (irgendwann) einmal das Potenzial zum Phoenix aus der Asche. Das traue ich ihr weiter zu.

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Der Autor hält Aktie von Dt. Konsum Reit.

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