Dividendenträume

• New York Mortgage Trust Inc. - WKN: A3D7BQ - ISIN: US6496048405 - Kurs: 7,86 $ (NASDAQ)
• Dynex Capital Inc. - WKN: A2PL13 - ISIN: US26817Q8868 - Kurs: 8,83 $ (NYSE)
• MFA Financial Inc. - WKN: A3DH8P - ISIN: US55272X6076 - Kurs: 7,87 $ (NYSE)

Trotz guter Ergebnisse gibt es einige Enttäuschungen. Dividendenkönige wie die Deutsche Telekom kürzen die Auszahlung an die Aktionäre gleich um 28% von 70 auf 50 Cents. Die Dividendenrendite ist mit ca. 4,5% noch immer am oberen Ende der Daxkonzerne. Dass das obere Ende aber im mittleren einstelligen Prozentbereich liegt ist schon etwas ernüchternd. Wer seinen Horizont etwas erweitert, für den muss das nicht das Ende sein.

Zweistellige Dividendenrenditen

Zweistellige Dividendenrenditen klingen intuitiv etwas suspekt. Woher soll das ganze Geld kommen, wenn selbst Dividendenmaschinen wie die Dt. Telekom oder Versorger nicht annähernd an den zweistelligen Bereich herankommen? Das ist eine berechtigte Frage und muss immer gestellt werden, wenn ein Unternehmen überdurchschnittlich hohe Renditen verspricht, schließlich ist nicht alles Gold, was glänzt.

Diese Frage habe ich mir auch gestellt, als ich auf eine Reihe von Unternehmen gestoßen bin, die Dividendenrenditen jenseits der 10% Marke ausweisen. Besonders hoch sind die Renditen bei den folgenden drei Unternehmen: New York Mortgage Trust, Dynex Capital und MFA Financial. Für 2013 beträgt die Rendite um die 15% (in den Grafiken rechte Achse). Historisch betrachtet ist das nicht einmal ungewöhnlich. Zeitweise waren sogar sehr viel höhere Renditen möglich.

Jetzt stellt sich unweigerlich die Frage, wie die Unternehmen das machen. Der Schlüssel zu einer hohen Dividende ist das Geschäftsmodell. Diese drei Unternehmen sind Real Estate Invesment Trusts (REITs) und in den USA ansässig. REITs müssen nach amerikanischem Recht mindestens 90% ihrer Gewinne an Aktionäre ausschütten. Das ist eine sehr hohe Auszahlungsquote. Für gewöhnlich beträgt der Anteil des Gewinns, der ausgeschüttet wird, nicht mehr als 60%. Bei Microsoft war die Payout Ratio zuletzt bei 36%. Für alle Unternehmen des S&P 500 beträgt die Ratio 2013 voraussichtlich 35%.

Die Payout Ratio ist der Hauptgrund, weshalb die Dividenden so hoch sind. Für US Anleger hat das einen hohen Wert, da die Einkünfte, die ausgeschüttet werden, steuerfrei sind. Damit bleibt unterm Strich auch mehr vom Gewinn übrig als bei Unternehmen, die keine REITs sind. REITs müssen zudem mind. 90% des Gewinns ausschütten und können dies auch. Während andere Unternehmen ihre Gewinne u.a. für die Stärkung der Kapitalbasis, Abbau von Schulden oder für Investitionen einbehalten, fallen diese Gründe für REITs weg. REITs müssen natürlich auch in ihre Assets investieren. Das Geschäftsmodell ist aber ein anderes. Werden z.B. neue Immobilien gekauft, wird das entweder über das Einsammeln von Eigenkapital oder durch Kredite finanziert.

Wirft man einen Blick auf den klassischen US REIT, dann sind die Renditen im Bereich von 5 bis 8%. Bei den hier genannten Unternehmen sind die Renditen fast doppelt so hoch. Der Grund dafür ist relativ einfach. Es handelt sich um keine klassischen REITs. Ein kl. REIT besitzt Immobilien und erzielt seine Einnahmen durch Mieten. Die hier genannten REITs halten nicht direkt Immobilien sondern investieren in Immobilienkredite. Sie sind quasi eine Art Bank. Sie verdienen ihr Geld nicht über Mieten, sondern über Zinseinnahmen. Der Gewinn ergibt sich dann wie bei Banken aus der Differenz der Zinskosten und der Zinseinnahmen. Diese Zinsmarge wird generiert, indem sich Banken bzw. diese REITs günstiger Geld beschaffen können als Kreditnehmer dann für das Geld zahlen müssen. Banken können sich aktuell quasi zum Nulltarif Geld bei der Zentralbank besorgen während ein Kunde bei exzellenter Bonität für den Immobilienkredit über 2% zahlt. Das Geschäftsmodell ist also ziemlich einfach. Es geht lediglich darum, diese Zinsdifferenz zu nutzen.

Guter Track Record

Die drei hier ausgewählten Unternehmen haben einen sehr guten Track Record und zählen zu den erfolgreichsten REITs ihrer Branche. Das Geschäftsmodell ist bei allen drei dasselbe. Sie unterscheiden sich vor allem in der Strategie. Bei MFA Financial zeigt die Umsatzhistorie, dass die Einnahmen vergleichsweise stabil sind. MFA verwaltet ein stabiles Portfolio mit stabilen Gewinnen. Das Portfolio umfasst vor allem Immobilienkredite für Ein- und Mehrfamilienhäuser. Zudem ist die Laufzeit der Kredite vergleichsweise lang. Die Hälfte der Kredite hat einen fixen Zinssatz, die andere Hälfte einen variablen. Die Kredite mit variablem Zinssatz sind kein großes Problem, wenn sich das Zinsumfeld ändert. Kredite mit fixem Zinssatz können zum Problem werden, wenn der Zinssatz für den Kredit niedrig ist, die Zinsen aber steigen. Dann verliert das Portfolio (wie Anleihen) bei steigenden Zinsen an Wert. MFA hedged dieses Risiko erfolgreich und erwirkt so eine durchschnittliche Duration des Portfolios von 0,7. Duration zeigt an wie stark ein festverzinsliches Wertpapier auf Zinsänderungen reagiert. Bei MFA würde der Wert des festverzinslichen Kreditportfolios bei einem Zinsanstieg von einem Prozent um 0,7% fallen. Damit hält sich das Zinsänderungsrisiko einigermaßen in Grenzen. Bedenkt man, dass 2013 die Zinsen gerade für langläufige Kredite deutlich gestiegen sind, dann sind die Effekte auf die Bilanz minimal gewesen.

Bei Dynex und NY Mortgage Trust zeigt die Umsatzhistorie ganz klar eine andere Strategie. Die rasant steigenden Einnahmen zeigen, dass die Unternehmen auf Expansion aus sind. Finanziert wurde die Expansion durch die Aufnahme neuen Eigen- und Fremdkapitals. NY ist im privaten Wohnimmobilien- und Gewerbeimmobilienbereich tätig. Die Duration des Portfolios ist mit 1,5 höher als bei MFA. Obwohl dadurch das Zinsänderungsrisiko höher ist hat NY einen Vorteil: das Portfolio hat eine deutlich höhere Zinsmarge. Die Zinsmarge bei MFA liegt bei 2,4%, bei NY bei 4%. Das geht natürlich nur mit höherem Risiko, wobei NY über eine Nischenstrategie versucht das Risiko zu minimieren. NY ist darauf spezialisiert Portfolios aufzukaufen bei denen sie eine Unterbewertung vermuten. Bisher hat diese Strategie erfolgreich funktioniert. Mit zunehmender Unternehmensgröße wird es aber natürlich auch weniger solcher Gelegenheiten geben.

Dynex hat ein Portfolio mit einer sehr niedrigen Duration (0,3) und sind auch, was das Ausmaß der Fremdfinanzierung angeht, konservativer als andere REITs. Hohes Wachstum würde ich in 2014 nicht erwarten. Dazu müsste schon eine außerordentlich interessante Opportunität auf dem Markt auftauchen. Mit der aktuellen Strategie sollte der Wert der Anlagen leicht steigen und die Dividende mindestens auf dem aktuellen Niveau bleiben können.

Die Unternehmen sind nicht nur wegen ihrer Dividenden interessant. Charttechnisch zeigt der ganze Sektor eine Bodenbildung. Damit sind auch Kursgewinne möglich, die nicht von den Dividendenauszahlungen sofort und vollkommen wieder weggefressen werden. Jede Auszahlung reduziert letztlich den Wert des Unternehmens und reduziert damit den Aktienpreis um den Betrag der Dividende. In einem intakten Aufwärtstrend sollten diese Dividendenabschläge schnell wieder aufgeholt werden können, sodass es zu einem echten Gewinn kommt.

Die Bodenbildung ist noch zaghaft. Gründe für eine Trendwende in dem Markt gibt es aber genügend. Zuletzt war es immer schwieriger gute Investments zu finden, weil die ganze Welt nach Rendite giert. Mit dem Ausstieg der Fed aus QE steigen die Renditen gerade bei Anleihen wieder. Damit sollte der Kapitalzufluss in den Kreditmarkt abflachen. Besonders interessant ist das Zinsumfeld. Die Zinsen steigen wieder langsam. Sobald die Trendwende nicht nur bei langlaufenden Anleihen und Krediten stattfindet sondern auch bei den kurzfristigen Zinsen, können die Unternehmen ihre Zinsmarge deutlich ausbauen. Das ist ein Szenario für 2015. Anleger scheinen sich dafür allerdings schon jetzt zu positionieren.

Die Aktie von New York Mortgage Trust wurde auf meinem Experten Desktop bereits gehandelt. Als dividendenstarker Titel bringt der Wert im Vergleich zum Markt eine gute Performance und damit etwas Stabilität ins Portfolio. Wenn Sie keinen Trade mehr verpassen wollen, dann folgen Sie mir einfach auf Guidants (http://go.guidants.com/#store/expert/clemens-schmale).

Viel Erfolg

Clemens Schmale

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