Dieses Land zeigt, wie man aus einer schwereren Krise wieder herauskommt

In einigen Bereichen läuft es inzwischen so gut, dass schon wieder von einer neuen Blase gesprochen wird. Dazu gehört der Immobilienmarkt. Grafik 1 zeigt den Hauspreisindex für Dublin. Dort sind die Preise seit dem Krisentief 2012 wieder besonders stark gestiegen. Der Index legte seit 2012 über 30% zu. Viele befürchten bei einem so raschen Anstieg eine erneute Immobilienblase. Persönlich kann ich das noch nicht erkennen. Das aktuelle Niveau liegt noch immer 40% unter dem Hoch von 2007. Die Preise müssten vom aktuellen Niveau aus noch einmal über 70% steigen, um das Vorkrisenniveau zu erreichen. Da ist noch viel Platz nach oben, bevor man gleich den nächsten Zusammenbruch erwarten muss.

Der Immobilienmarkt bleibt interessant. Die Preise erholen sich in allen Segmenten. Für Anleger gibt es bisher nur eine Möglichkeit davon zu profitieren. Der erste irische Real Estate Investment Trust (REIT) Green REIT Plc. wurde 2012 gegründet, nachdem die Regierung die Gründung von REITs erlaubte. Sie sollten helfen, den Immobilienmarkt wieder in Schwung zu bringen. Green REIT hat inzwischen über 800 Mio. Euro investiert. Im Vergleich zum jährlichen Gesamtvolumen von vielen Milliarden kann man aber noch nicht sagen, dass der REIT den Markt maßgeblich beeinflusst.
Green REIT ist auf Geschäftsimmobilien spezialisiert. Grafik 2 ist dem Jahresbericht der Gesellschaft entnommen. Sie zeigt die Preisentwicklung der unterschiedlichen Immobiliensegmente. Mit dem Fokus auf Büros lag Green REIT bisher goldrichtig.

Das Management weiß anscheinend, was es tut. Bisher haben sie auf das richtige Pferd gesetzt. Darüber hinaus sind sie auch innerhalb des Segments noch einmal besonders erfolgreich. Grafik 3 zeigt die Summe an Quadratmetern, die jährlich in Dublin an Geschäftsräumlichkeiten hinzukommen (take-up). Darüber hinaus ist der Leerstand abgebildet. Dieser liegt im Moment bei gut 13%. Green REITs Immobilien sind hingegen nur zu 8% leerstehend.

Den Erfolg des Managements haben auch institutionelle Investoren erkannt. Sie halten insgesamt mehr als 60% der Anteile am Unternehmen. Der größte Aktionär ist Franklin Templeton mit knapp 14% der Anteile.
Nach diesen Lobeshymen auf Green REIT muss man fairerweise sagen, dass der Aktienkurs lange Zeit seitwärts lief. Erst jetzt, Anfang Februar, ist wieder Schwung in den Kurs gekommen. Die lange Seitwärtsphase ist nicht nachvollziehbar. Das Unternehmen ist aktuell mit 970 Mio. Bewertet. Der Reingewinn im Geschäftsjahr 2014 (endete im September) lag bei 42 Mio. Im Geschäftsjahr 2015 werden allein die Mieteinnahmen im Bereich von 55 bis 60 Mio. liegen. Mit einer moderaten Aufwertung der Immobilien von 5% würde dann das KGV bei 10 liegen. Das ist fast geschenkt.

Das Unternehmen generiert einen sehr gesunden Cash Flow, ist kosteneffizient und hat ein exzellentes Portfolio. Die Verschuldung ist mit 11% niedrig. Im Niedrigzinsumfeld wird diese in den kommenden Jahren steigen. Das Management strebt eine Verschuldungsquote von 35% an. Das optimiert für Aktionäre noch einmal den Wert des Unternehmens. Kredite sind billig und es macht mehr Sinn Immobilien mit 35% Kredit zu finanzieren als durch Eigenkapital. Das würde für Aktionäre den Gewinn verwässern.

Mit den Projekten in der Pipeline und den Kennzahlen des Unternehmens ist es auf Jahressicht unterbewertet. 15 bis 20% müsste der Kurs noch steigen, um ein faires Niveau zu erreichen.
Persönlich bin ich schon seit langem in der Aktie drin und freue mich, dass der Kurs nun auch einmal deutlicher steigt. Zudem sollte für das Geschäftsjahr 2015 auch erstmalig eine nennenswerte Dividende ausgeschüttet werden. Per Gesetzt müssen mindestens 85% der Gewinne ausgeschüttet werden. Auf die Mieteinnahmen bezogen sollten das um die 40 Mio. sein. Damit wäre zum aktuellen Kurs eine Dividendenrendite von 4,3% zu erwarten.