Diese Immobilienaktie ist für Goldman Sachs ein klarer Kauf

• TAG Immobilien AG - WKN: 830350 - ISIN: DE0008303504 - Kurs: 10,340 € (XETRA)

Die These dahinter: Deutsche Vermieter wachsen kaum noch, TAG dagegen soll dank seines Polen-Geschäfts so schnell zulegen wie kein anderer Konzern im Sektor.

Wer an der Börse auf deutsche Wohnungsvermieter setzt, braucht seit Jahren vor allem Geduld. Die gestiegenen Zinsen haben die Immobilienwerte gedrückt, die Mieten sind streng reguliert, und in Berlin wird darüber gestritten, ob große Wohnungsbestände vergesellschaftet werden sollen. Wachstum ist in diesem Umfeld selten geworden.

Analyst Jonathan Kownator hat TAG Immobilien mit dem Votum "Buy“ in die Bewertung aufgenommen und ein Kursziel von 14,30 EUR ausgegeben. Nach Rechnung der Bank entspricht das einem Aufwärtspotenzial von rund 36 %. Dem Sektor insgesamt traut Goldman im Schnitt nur 13 % zu. Der Unterschied kommt aus einem Land, das in der Strategie der meisten deutschen Wohnungskonzerne keine Rolle spielt: Polen.

Wachstum, das der Branche fehlt

Goldman erwartet, dass TAG seine operative Ertragskraft je Aktie in den kommenden drei Jahren um durchschnittlich 8 % pro Jahr steigert. Maßstab ist das FFO II je Aktie. Die Funds from Operations zeigen, wie viel Geld das laufende Geschäft abwirft, und gelten in der Branche als wichtigste Kennzahl für die Ertragskraft. Die Variante II enthält zusätzlich die Ergebnisse aus Wohnungsverkäufen. Der Substanzwert je Aktie, gemessen als EPRA NTA, soll im selben Zeitraum um 6 % pro Jahr wachsen. Für die Vergleichsgruppe schätzt Goldman nur 1 % und 2 %. In der Studie heißt es, die Expansion nach Polen treibe ein Gewinnwachstum "an der Spitze der Vergleichsgruppe“.

---

---

Die jüngsten Zahlen gehen zumindest in diese Richtung. Im ersten Halbjahr 2026 steigerte TAG das FFO I, das nur das Vermietungsgeschäft abbildet, um 9 % auf 100,2 Mio. EUR. Mit den Verkaufserlösen legte das FFO II um 11 % auf 118,6 Mio. EUR zu. Je Aktie fiel der Zuwachs beim FFO I mit 0,53 EUR nach 0,52 EUR allerdings deutlich kleiner aus. Der EPRA NTA je Aktie stieg innerhalb eines Jahres um 6 % auf 21,38 EUR. Für das Gesamtjahr erwartet das Management ein FFO I am oberen Ende der bestätigten Prognosespanne.

Zwei Säulen in Polen

Das Geschäftsmodell steht in Polen auf zwei Säulen. Die erste ist der Bau und Verkauf von Wohnungen. Goldman rechnet damit, dass sich die Zahl der übergebenen Einheiten bis zum Geschäftsjahr 2030 auf rund 4.700 mehr als verdoppelt. Im Jahr 2025 waren es 2.077. Für dieses Geschäft stellt TAG selbst eine EBITDA-Marge von mehr als 20 % in Aussicht. Im ersten Halbjahr 2026 verkaufte der Konzern 1.350 Wohnungen, nach 1.158 im Vorjahreszeitraum. Übergeben wurden 652.

Mit den Verkaufserlösen finanziert TAG die zweite Säule, ein eigenes Mietwohnungsportfolio. Ende Juni 2026 umfasste es 9.119 Einheiten, bis 2028 sollen es 12.000 werden. Entscheidend ist die Rendite. Laut Goldman bringen Neubauten 7 bis 8 % Rendite auf die Baukosten. Die EPRA-Nettoanfangsrendite, an der sich die Bewertung orientiert, liegt dagegen bei 5,1 %. Vereinfacht heißt das: Jede selbst gebaute Wohnung ist am Ende mehr wert, als sie gekostet hat.

Das Geld für diesen Kurs hat sich TAG im Sommer mit dem Börsengang der polnischen Tochter ROBYG in Warschau besorgt. Beim Platzierungspreis von 34 PLN je Aktie flossen der Gruppe insgesamt rund 1,25 Mrd. PLN zu, umgerechnet etwa 295 Mio. EUR. Rund 200 Mio. EUR davon stammten aus dem Verkauf von Aktien aus TAGs eigenem Bestand. Etwa 95 Mio. EUR kamen aus einer Kapitalerhöhung bei ROBYG und sollen vor allem in den Kauf weiterer Grundstücke fließen. TAG hält weiterhin rund zwei Drittel an der Tochter.

Abseits der Berliner Debatte

Das Fundament bleibt aber der deutsche Bestand, und auch hier sieht Goldman TAG im Vorteil. Der Konzern vermietet überwiegend bezahlbare Wohnungen in Nord- und Ostdeutschland. Die Bruttoanfangsrendite liegt mit 6,6 % über der der Wettbewerber, der Leerstand bei niedrigen 3,8 %. In der Stadt Berlin besitzt TAG dagegen nur rund 150 Wohnungen. Nach Einschätzung von Goldman ist der Konzern deshalb besser gegen die Debatte um Vergesellschaftung und Mietendeckel geschützt.

Polen ist in vieler Hinsicht das Gegenstück zum deutschen Markt. Nach Goldmans Lesart ist der Wohnungsmarkt dort weniger reguliert und das wirtschaftliche Umfeld günstiger. Deutsche Vermieter wachsen fast nur über regulierte Mieterhöhungen. TAG kann im Nachbarland dagegen neuen Wohnraum schaffen und selbst entscheiden, ob es ihn verkauft oder vermietet. Die Halbjahreszahlen zeigen allerdings, woher der Vorsprung kommt: Auf vergleichbarer Fläche stiegen die Mieten in Deutschland um 3,0 %, in Polen nur um 2,4 %. Das Wachstum in Polen kommt also nicht über höhere Mieten, sondern über mehr Wohnungen.

Bilanz mit Reserven

Möglich macht das eine Bilanz, die laut Goldman die besten Werte der Vergleichsgruppe aufweist. Nach dem ROBYG-Börsengang liegt der Beleihungsgrad (LTV), also die Schulden im Verhältnis zum Immobilienwert, pro forma bei 42,2 %. Zur Jahresmitte waren es noch 45,4 %. Die Zinsdeckung liegt beim 6,3-Fachen, die Finanzierungskosten bei durchschnittlich 2,7 %, und 95 % der Schulden sind gegen steigende Zinsen abgesichert. Dazu kommt eine Liquidität von gut 1 Mrd. EUR.

Goldman nimmt an, dass die Bewertungsrenditen bis Mitte 2027 um rund 35 Basispunkte steigen und die Immobilienwerte damit unter Druck geraten. Selbst dann soll der LTV bis 2028 bei etwa 41 % liegen. Damit bleibt Spielraum für das Wachstum in Polen und für eine höhere Dividende. Die Bank sieht die Möglichkeit, die Ausschüttungsquote für 2026 auf rund 50 % des FFO I anzuheben.

Halber Substanzwert, hohe Erwartungen

Auffällig ist, wie günstig die Aktie bewertet ist. Aus Kursziel und Kurspotenzial ergibt sich rechnerisch ein Kurs von etwa 10,50 EUR zum Zeitpunkt der Studie. Das ist knapp die Hälfte des zuletzt ausgewiesenen EPRA NTA von 21,38 EUR je Aktie. Wie bei vielen Wohnungswerten zweifelt der Markt also deutlich, sei es an den Immobilienwerten oder daran, dass das Wachstum anhält.

Fazit: TAG Immobilien leidet natürlich ebenfalls unter den steigenden Zinsen. Doch die Bilanz ist solide und in Polen ist die Nachfrage weiter am steigen. Das Land wächst stärker als Deutschland. Alle Immobilienkonzerne haben eines gemeinsam: Die Kurse sind ins bodenlose gefallen, weil Angst die Diskussion beherrscht. Langfristig sollten sich hieraus für Anleger wieder gute Chancen ergeben. Wer die Krise überlebt, kann deutlich gestärkt aus ihr hervorgehen, das war schon in früheren Zyklen so.

Weitere Analysen & News zur Aktie unserer Redaktion findest Du hier.

Statischer Chart

Live-Chart

• ()

  L&S

  VerkaufenKaufen

Eröffne jetzt Dein kostenloses Depot bei justTRADE und profitiere von vielen Vorteilen:

✓ 50 Euro Startguthaben bei justTRADE

✓ ab 0 € Orderprovision für die Derivate-Emittenten (zzgl. Handelsplatzspread)

✓ 4 € pro Trade im Schnitt sparen mit der Auswahl an 3 Börsen - dank Quote-Request-Order

Nur für kurze Zeit: Erhalte eine Überraschung von stock3 on top!

Jetzt Depot eröffnen!