Die bulgarische Stadt Plovdiv hat Immobilien-Investoren noch etwas zu bieten

Angesichts der Krisen, mit denen derzeit unter anderem die Immobilienmärkte in Amerika, Spanien und Großbritannien zu kämpfen haben, will derzeit kaum jemand etwas von Immobilieninvestments wissen. Bester Beleg dafür sind die tief gefallenen Immobilienaktien. Diese notieren nach ihrem Absturz derzeit meistens deutlich unter ihren Nettoinventarwerten.

Wie fast immer ist es aber auch in diesem Fall falsch, alles über einen Kamm zu scheren. Chancen gibt es eigentlich immer irgendwo auf der Welt, man muss sie nur aufspüren. Ein Immobilienmarkt, den die erwähnten Immobilienkrisen bisher relativ unbeeindruckt gelassen haben, ist Bulgarien. Zwar sind die früher so aktiven Investoren aus England und Irland deutlich weniger geworden. Doch das hat meistens damit zu tun, dass sie sich jetzt um die Probleme im eigenen Land kümmern müssen. Außerdem wird der Rückgang von dort kompensiert durch eine wachsende Zahl an Interessenten aus Russland, Rumänien und anderen osteuropäischen Staaten. Zudem wächst auch die inländische Käuferschicht stetig.

Deutschsprachige Anleger haben den Markt bisher zumeist verschlafen

Deutschsprachige Anleger spielen dagegen bisher kaum eine wesentliche Rolle. Das ist aus zwei Gründen bedauerlich. Denn zum einen haben sich die meisten Bekannten, die mit uns bisher in Bulgarien waren, sich trotz anfänglicher Bedenken (meistens wird zuerst nach kritischen Punkten wie Korruption und organisierter Kriminalität gefragt) angetan von Land und Leuten, aber auch von den Perspektiven auf dem Immobilienmarkt gezeigt. Zum anderen hat sich das bisher offenbarte Desinteresse auch finanziell bereits als großer Fehler entpuppt. Denn die Preise sind in den vergangenen Jahren sehr stark gestiegen. Alleine im Vorjahr haben die Preise für Wohnimmobilien im Schnitt in den 28 größten Städten um fast 29 Prozent angezogen. Und laut Knight Frank sind die Preise im ersten Quartal landesweit noch einmal um weitere 31,5 Prozent gestiegen. In diesem Tempo wird es natürlich nicht weitergehen. Aber trotz der Preissteigerungen bietet Bulgarien noch immer die niedrigsten Immobilienpreise in ganz Europa. Im Durchschnitt beliefen sich die Hauspreise im Jahr 2007 laut dem Nationalen Statistikinstitut auf 737 Euro je Quadratmeter nach 624 Euro in 2006.

Gemessen am offiziellen Monatseinkommen der Bulgaren mag das viel erscheinen. Doch im internationalen Vergleich ist das wenig. Und man darf auch nicht vergessen, dass die Wirtschaft vermutlich auch weiterhin mit jährlichen Raten von rund sechs Prozent wachsen wird (von 2007 bis 2009 fließen dem Land beachtliche 4,6 Mrd. Euro an EU-Mittel zu) und dadurch der Wohlstand zunimmt. Außerdem sind die Wohnungen bisher nicht gerade qualitativ hochwertig und wer nur irgendwie kann, versucht die eigene Wohnqualität (im Schnitt beträgt der Wohnraum pro Kopf nur knapp 20 Quadratmeter) zu verbessern. Es handelt sich somit um eine ganz normale Entwicklung, wie sie früher auch in anderen Nachzüglermärkten zu beobachten war. Ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage gibt es im Übrigen auch in den Immobilienbereichen Handel, Logistik und Industrie.

Stark gefragt sind derzeit außerdem landwirtschaftliche Flächen, was angesichts des Booms bei Agrarrohstoffen nicht überrascht. Alleine in den vergangenen drei Monaten haben sich die Preise in diesem Bereich um 50 Prozent erhöht. Und Analysten gehen davon aus, dass die Preise auch in den kommenden zehn Jahren noch jährlich um 10 bis 20 Prozent steigen können.

Plovdiv hat noch immer Aufholpotenzial

Allerdings muss inzwischen mit Blick auf den bulgarischen Immobilienmarkt etwas genauer differenziert werden. Die Preise am Meer, in den Skigebieten und in der Hauptstadt Sofia sind in den Vorjahren am besten gelaufen. Das beschränkt aus unserer Sicht das zukünftige Potenzial und vereinzelt muss auch von überhöhten Preisen gesprochen werden. Ganz anders gestaltet sich dagegen die Lage außerhalb der genannten Gebiete. In vielen Regionen gibt es noch sehr viel Nachholbedarf. Angeführt wird die Aufholjagd dabei von Plovdiv, der mit rund 700.000 Einwohnern zweitgrößten Stadt des Landes. Dort sind die Preise für neu gebaute Häuser im Vorjahr im Schnitt von 592 Euro auf 735 Euro je Quadratmeter gestiegen. In der Innenstadt haben sich die Apartmentpreise sogar um durchschnittlich rund 60 Prozent verteuert.

Das Ende der Fahnenstange ist damit aber vermutlich noch lange nicht erreicht. Dafür spricht auch die geografische Lage der Stadt relativ in der Mitte des Landes. Das macht das erstmals vor mehr als 6.000 Jahren vor Christus besiedelte Plovdiv zu einem günstig gelegenen Logistik-Drehkreuz zwischen Mitteleuropa und Kleinasien. Etliche antike Stätten (mit einer achttausendjährigen Geschichte handelt es sich um eine der ältesten Städten Europas), eine schmucke Altstadt mit vielen denkmalgeschützten Gebäuden aus der Zeit der Nationalen Wiedergeburt des 19. Jahrhunderts, Universitäten, eine expandierende Messe von internationaler Bedeutung, ein eigener (internationaler) Flughafen und ein nicht weit entferntes lokales Skigebiet sorgen für Lebensqualität. Und die politisch Verantwortlichen haben sich vorgenommen, die Wohnqualität weiter zu erhöhen. Wie Stadtarchitekt Valentin Marinov (siehe Kurzinterview) im Gespräch verriet, will er die Stadt enger an den Fluss Maritza anbinden und die archäologischen Stätten noch mehr zur Geltung bringen.

Was Investments angeht, ist nach wie vor der Kauf von Land besonders interessant. Das gilt insbesondere für die auf Hügel außerhalb der Stadt gelegenen Dörfer. Dort sind trotz der wachsenden Beliebtheit dieser Wohngegend noch immer Grundstücke zum Preis im mittleren zweistelligen Euro-Bereich zu bekommen. Das erscheint eine sehr große Kluft zu sein gemessen an den Spitzenpreisen von mehr als 1.000 Euro pro Quadratmeter, die schon in der nur gut zehn Kilometer entfernten Plovdiver Altstadt bezahlt wurden. Wer bauen will, der muss mit Baukosten von 400 bis 450 Euro je Quadratmeter rechnen. In guten Lagen lassen sich Verkaufspreise von 900 Euro erzielen. Eine Kapitalverdoppelung ist somit drin.

Viel versprechend sind zudem Investments in Logistikprojekten. Denn auch hier gibt es noch großen Nachholbedarf an qualitativ hochwertigen Objekten. Zusammengefasst kommt Marios Katichotis, Geschäftsführer von East Property Investment, vor dem Hintergrund der aufgezeigten Argumente zu folgender zuversichtlicher Prognose: „Der bereits in Gang gekommene Trend eines sich von Sofia nach Plovdiv verlagernden Baubooms wird sich noch beschleunigen. Denn die Preise in Plovdiv sind bei ähnlichen Rahmenbedingungen noch niedriger. Bulgariens zweitgrößte Stadt ist dabei, sich zum bevorzugten Investmentgebiet für Immobilien zu mausern.“

Beispielhaft für den begonnenen Aufholprozess sind drei Großprojekte. So wird von IIG auf einem Grundstück mit einer Fläche von 145.000 Quadratmetern mit dem Industrial Park Plovdiv gerade der erst Industriepark in der Region entwickelt. Ein in Bau befindliches Shoppingcenter kommt auf eine bebaute Fläche von 60.000 Quadratmetern und im Vorort Markovo werden auf 61.000 Quadratmetern 61 Häuser und 31 Gebäude mit Apartments errichtet.

Präsentationsangebot für Interessierte in heimischen Gefilden oder vor Ort

Insgesamt bietet der Immobilienmarkt in Bulgarien und speziell in Plovdiv, wo sich übrigens auch einige israelische Investoren tummeln, auch aus unserer Sicht für Nachzügler sicherlich noch interessante Chancen. Für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum ist es deshalb noch nicht zu spät auch jetzt noch auf den Zug aufzuspringen. Die Erlangung der für den Markteintritt nötigen Informationen sollte dabei kein Problem sein. Man muss sich zwar mit einigen lokalen Gepflogenheiten vertraut machen und seine Hausaufgaben erledigen. Unüberbrückbare Klippen gibt es aber nicht, wie die zahlreichen Investoren aus anderen Ländern beweisen.

Achtung – Wichtiger Hinweis: Um den Einstieg für interessierte Investoren so einfach wie möglich zu machen, haben uns vertraute lokale Experten aus Plovdiv angeboten, nach Deutschland oder Österreich zu kommen und eine unverbindliche Präsentation zu halten. Wer sich als institutioneller oder privater Anleger für Immobilien in Bulgarien und speziell in Plovdiv interessiert, der kann unter der Email-Adresse buettner@ostboersen-report.de sein Interesse bekunden. Wir würden dann versuchen, passende Termine zu koordinieren. Wer will, kann aber natürlich auch gleich noch Bulgarien/Plovdiv reisen und die Sache, vielleicht gleich verbunden mit einer Urlaubsreise, vor Ort begutachten.

Quelle: Ostbörsen-Report

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