DEUTSCHE EUROSHOP - Licht und Schatten

• Deutsche EuroShop AG - WKN: 748020 - ISIN: DE0007480204 - Kurs: 19,360 € (XETRA)

Die Mieter der Deutschen Euroshop AG konnten ihre Ladengeschäfte in 2022 wieder durchgehend öffnen. Dass die Umsatzerlöse gemäß der vorläufigen Zahlen mit 212,8 Mio. EUR nur leicht über dem Vorjahresumsatz in Höhe von 211,8 Mio. EUR liegen, hat damit zu tun, dass die für die Schließungsperioden 2021 gewährten Mietzugeständnisse sich vor allem im Posten „Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen“ des Vorjahres wiederfinden und nur zu einem geringen Teil in den Umsatzerlösen.

Das EBIT verharrte mit 152,4 (Vorjahr 152,5) Mio. EUR auf dem Niveau von 2021. Dies lag vor allem am Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen auf 20,5 (VJ 7,9) Mio. EUR. Hier schlugen vor allem Beratungsaufwendungen im Zusammenhang mit der Übernahme durch Oaktree/Cura und für die Vorbereitung der Anfang dieses Jahres durchgeführten Kapitalerhöhung (wir haben darüber berichtet) zu Buche.

Bewertungsergebnis verhagelt Jahresgewinn

Das Vorsteuerergebnis stieg um 3,7 Prozent auf 130,2 (VJ 125,6) Mio. EUR. Aufgrund des deutlichen Anstiegs der Marktzinsen erhöhte sich der Verlust aus dem Bewertungsergebnis auf minus 106,3 (VJ minus 54,7) Mio. EUR. Die durchschnittliche Abwertung der Konzernimmobilien lag 2022 bei minus 3,0 (VJ minus 1,5) Prozent. Das Netto-Sachanlagevermögen nach EPRA ging zum Jahresende 2022 auf 37,81 (VJ 38,43) Euro je Euroshop-Aktie zurück.

Operatives Ergebnis steigt

Aufgrund des geringeren Bewertungsergebnisses ging der Konzerngewinn auf 21,4 (VJ 59,9) Mio. EUR zurück. Das Ergebnis je Aktie fiel auf 0,35 (VJ 0,97) Euro. Die Funds from Operations (FFO), in welchen das Bewertungsergebnis nicht enthalten ist, stiegen hingegen auf 130,1 (VJ 122,3) Mio. EUR bzw. 2,11 (1,98) Euro pro Aktie. Zur Höhe der Dividende hielt sich die Unternehmensverwaltung noch bedeckt. Derzeit wird ein Dividendenvorschlag ausgearbeitet, der zusammen mit den testierten Jahreszahlen am 27. April bekannt gegeben wird.

Solide Bilanz

Das Eigenkapital in Höhe von 2,34 (VJ 2,38) Mrd. EUR führte zu einer nahezu unverändert soliden Eigenkapitalquote von 55,7 (VJ 55,6) Prozent. Die liquiden Mittel stiegen leicht auf 334,9 (VJ 328,8) Mio. EUR an. Der Loan-to-Value liegt mit 30,3 (VJ 30,5) Prozent weiterhin auf einem im Branchenvergleich niedrigen Niveau. Auch die Konditionen der konsolidierten Darlehen stellen sich mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 6,8 Jahren und einem Durchschnittszins von 2,43 Prozent erfreulich dar. Wie der Vorstand hierzu weiter ausführte, konnten 2022 alle fälligen Kredite refinanziert oder verlängert werden. Dies trifft auch auf das Anfang 2023 fällig gewesene Darlehen zu. 2024 stehen keine Refinanzierungen an und für 2025 steht nur eine Anschlussfinanzierung im Volumen von 58,7 Mio. EUR auf der Agenda.

Für das laufende Geschäftsjahr geht das Management von einem weiter herausforderndem Umfeld und einer hohen Inflation aus. Der Großteil der Mietverträge beinhaltet zwar eine Indexierung, allerdings besteht das Risiko, dass aufgrund konjunktureller Belastungen bei den Mietern die Mietsteigerungen nicht in vollem Umfang durchgesetzt werden können. Die FFO werden im Bereich zwischen 153 und 160 Mio. EUR erwartet, was aufgrund der höheren Anzahl der Aktien durch die Kapitalerhöhung einem FFO von 2,00 bis 2,10 Euro je Euroshop-Aktie entspricht.

Fazit: Mit aktuell 19,10 Euro liegt der Aktienkurs nur beim halben NAV und auch unter dem Preis der Kapitalerhöhung, die zu 21,50 Euro durchgeführt worden ist. Der Markt preist das Risiko weiterer Abwertungen hier recht deutlich ein. Immobilienaktien werden weiterhin sehr stark gemieden, teilweise zu Recht. Die Aktie der Deutsche Euroshop AG halte ich aufgrund der soliden Unternehmensfinanzierung für eines der besseren Papier des Sektors, das man sich zumindest mal auf die Beobachtungsliste nehmen kann.

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