Aktien: Unterstützung durch den Immobilienmarkt!

Vergangene Woche gab es eine kleine Sensation in den USA, die kaum jemand bemerkte. Amerikaner kaufen wieder vermehrt Immobilien. Mehr als ein Jahrzehnt lang sank die Eigentümerquote. Grafik 1 zeigt die Entwicklung seit Mitte der 60er Jahre.

Im zweiten Quartal sank die Eigentümerquote auf den niedrigsten Stand seit 51 Jahren, also auf den niedrigsten Stand, seitdem die Datenreihe existiert. Dieser Abwärtstrend fand zudem in atemberaubendem Tempo statt. Innerhalb eines Jahrzehnts sank die Eigentümerquote um gut 6 Prozentpunkte.

Der Rückgang der Eigentümerquote war noch nie so stark ausgeprägt. Selbst die stark steigenden Preise der 70er Jahre führten zu einem vergleichsweise geringen Rückgang. Dabei sieht man gut, dass eine steigende Eigentümerquote die Preise belebt. Grafik 1 zeigt die Preisentwicklung von Immobilien im Vergleich zum Vorjahr.

Kurz vor Platzen der Immobilienblase erreichte die Teuerungsrate des Immobilienmarktes die 10 % Marke. Dass eine solche Übertreibung nicht lange gut gehen kann, war klar. Wie schnell der Markt drehte, kam dann jedoch für die meisten überraschend.
Im dritten Quartal 2016 legte die Eigentümerquote zum ersten Mal seit einem Jahrzehnt wieder merklich zu. Sie stieg von 62,9 % auf 63,5 %. Keiner weiß, ob es sich dabei um eine Eintagsfliege handelt, doch die Anzeichen deuten auf eine nachhaltige Entwicklung hin.

Dieser Eindruck wird bestätigt, wenn man sich die Mietpreisentwicklung ansieht. Grafik 2 zeigt dazu den Anstieg der Mieten auf Jahressicht und die Veränderung des Wilshire Aktienindex auf Jahresbasis. Unter größeren Schwankungen lässt sich ein interessanter Zusammenhang erkennen: steigen die Mieten schnell und stark an, dann fallen Aktienkurse.
Dieser Zusammenhang gilt für Hauspreise nicht. Grafik 3 zeigt die Veränderung der Hauspreise und die Veränderung des Wilshire. Hier zeigt sich ein positiver Zusammenhang. Steigen die Hauspreise, dann steigen gleichzeitig auch Aktienkurse.

Zurückkommend auf Grafik 1, welche einen möglichen Turnaround in der Eigentümerquote anzeigt, sollten Hauspreise weiter steigen und möglicherweise auch noch einmal eine Beschleunigung des Preisanstiegs zulassen. Theoretisch ist das gut für den Aktienmarkt. Steigende Hauspreise und steigende Aktienkurse sind positiv korreliert.

Korrelation ist schön und gut, doch Korrelation sagt nichts über Ursache und Wirkung aus. Der tendenziell parallele Verlauf kann auch nur Zufall sein. Insbesondere kann man nicht sagen, dass steigende Immobilienpreise der Grund für steigende Aktienkurse sind.

Der Zusammenhang dürfte vor allem einer gewissen psychologischen Natur sein. Ein Haus kauft niemand, wenn er um seinen Job fürchtet und davon ausgeht, dass sich die wirtschaftliche Lage verschlechtert. Ein positives Sentiment begünstigt große Investitionen wie den Kauf einer Immobilie. Zuversicht ist auch für den Aktienmarkt positiv. Wer – überspitzt formuliert – davon ausgeht, dass alles den Bach runtergeht, wird kaum ein Haus oder Aktien kaufen.

Ein kausaler Zusammenhang lässt sich nicht feststellen oder beweisen. Der Grund für beides (steigende Eigentümerquoten und Aktienkurse) dürfte auf die Erwartungen der Bevölkerung zurückzuführen sein. Nach 10 Jahren, die von Skepsis geprägt waren, scheinen sich die USA nun endgültig vom Schock der Immobilienkrise zu erholen. Das ist prinzipiell ein gutes Zeichen für den Aktienmarkt.

Clemens Schmale

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