Vonovia – Steigende Mieten und sinkende Leerstandsquoten sorgen für glänzende Aussichten!

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Im Zuge der laufenden Marktkorrektur bieten sich bei vielen Schwergewichten mittlerweile attraktive Chancen für einen antizyklischen Long-Einstieg. In diesem Zusammenhang sollte man vor allem die Aktie von Vonovia ganz oben auf der Watchlist haben. Der führende deutsche Wohnimmobilienkonzern dürfte übergeordnet von weiter steigenden Mietpreisen und sinkenden Leerstandsquoten vor allem in bevölkerungsreichen Ballungszentren profitieren. Daneben dürfte Vonovia auch die Zinswende der EZB in die Karten spielen, womit sich die Refinanzierungsbedingungen für den Immobilienkonzern deutlich verbessern.

Immobilienkonzern profitiert von steigender Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum!
Vonovia gehört mit seinen knapp 540.000 Wohneinheiten zu den führenden Playern auf dem Wohnimmobilienmarkt. Ein Großteil des Wohnimmobilienportfolios von Vonovia befindet sich in bevölkerungsreichen Ballungszentren wie Köln, Bonn, München, Hamburg, Frankfurt oder Berlin, wobei man seinen Wohnungsbestand in den vergangenen Jahren kontinuierlich durch den Erwerb von größeren Immobilienbeständen sowie der Übernahme des Konkurrenten Deutsche Wohnen deutlich ausgebaut hatte. Angesichts des deutlichen Verfalls bei den Immobilienpreisen musste Vonovia in den vergangenen Jahren hohe Wertberichtigungen auf das Bestandsimmobilienportfolio schultern, was Vonovia in 2023 einen Nettoverlust von 6,8 Mrd. Euro eingebrockt hatte. Mittelfristig sollte sich die Strategie, seine Marktposition in bevölkerungsreichen Ballungszentren konsequent auszubauen, für Vonovia jedoch bezahlt machen. Denn gerade in Metropolregionen wie Berlin, Frankfurt oder München ziehen die Mietpreise aufgrund der hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum seit Jahren überdurchschnittlich stark an. Laut einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft kletterten die Mietpreise in 2024 im Bundesdurchschnitt um 4,7 %, wobei in vielen Metropolen wie Berlin (+8,5 %) oder Frankfurt (+8 %) deutlich höhere Mietpreissteigerungen zu verzeichnen waren. Ein Trend, der sich auch in 2025 angesichts des nach wie vor knappen Wohnungsangebots weiter fortsetzen dürfte.

Zinswende der EZB sorgt für Entspannung und bessere Refinanzierungsbedingungen!
Angesichts der von der Europäischen Zentralbank eingeleiteten Zinswende dürfte sich auch die Lage im Immobiliensektor und in der Baubranche weiter aufhellen. Zuletzt hatte die EZB die Leitzinsen am 06. März um weitere 25 Basispunkte gesenkt, wobei viele Marktbeobachter angesichts sinkender Inflationsraten in der Eurozone von weiteren Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank ausgehen. Da viele Anleger angesichts der scharfen Korrektur an den internationalen Leitindizes sichere Häfen wie Staatsanleihen präferieren, gaben zuletzt auch die Renditen der zehnjährigen Bundesstaatsanleihen deutlich auf aktuell 2,50 % nach, nachdem diese zuletzt bei nach der Ankündigung der milliardenschweren Infrastruktur- und Rüstungspakete bei knapp 2,90 % notiert hatten. Für Big-Player wie Vonovia wird es damit leichter, sich am Kapitalmarkt zu günstigeren Konditionen zu refinanzieren, was gleichzeitig auch Spielraum für Neuinvestitionen schafft.

Vonovia will Investitionen deutlich nach oben fahren!
Angesichts des steigenden Wohnbedarfs vor allem in bevölkerungsreichen Ballungszentren werden in Deutschland dringend neue Wohnungen benötigt. Laut einer kürzlich vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Auftrag des Bundesbauministeriums veröffentlichten Prognose werden bis Ende 2030 insgesamt mindestens 320.000 neue Wohneinheiten pro Jahr in Deutschland benötigt, um die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum zu decken. Auch Vonovia will im laufenden Fiskaljahr mit rund 1,2 Mrd. Euro wieder mehr Geld für Investitionen in die Hand nehmen. Nach Aussage von Konzernchef Rolf Buch plant man neben der energetischen Sanierung von Altbeständen oder dem Einbau von Wärmepumpen und Solaranlagen auch den Bau von rund 3.000 neuen Wohneinheiten. Dabei will Vonovia vor allem auf serielle Neubaukonzepte setzen, bei denen die Baukosten etwa durch den Verzicht auf Tiefgaragen oder die Optimierung der Energiestandards deutlich unter dem Niveau herkömmlicher Wohnanlagen liegen. In 2023 und 2024 hatte Vonovia angesichts der schwierigen Rahmenbedingungen auf den Bau neuer Wohnungen verzichtet und sich stattdessen auf die Fertigstellung von bereits begonnenen Bauprojekten fokussiert. In den kommenden Jahren will man die Schlagzahl deutlich erhöhen, wobei man bis 2028 jährlich rund 2 Mrd. Euro für Neubauprojekte, energetische Sanierungen und den Ausbau von Photovoltaik und Wärmepumpen ausgeben will.

Vonovia überzeugt in 2024 dank höherer Mieteinnahmen mit solidem operativem Ergebnis, Wertberichtigungen sorgen erneut für Verlust!
Operativ konnte sich Vonovia zuletzt in einem schwierigen Marktumfeld vergleichsweise gut behaupten, was die jüngst vorgelegten Zahlen für das abgelaufene Fiskaljahr belegen. So verbesserte sich der bereinigte operative Gewinn (EBITDA) um 1,6 % auf 2,6 Mrd. Euro. Maßgeblichen Anteil hatte dabei die starke Entwicklung im Kerngeschäft, wobei man hier auf Konzernebene auf vergleichbarer Basis Mietpreissteigerungen von 4,1 % durchsetzen konnte, während die Leerstandsquote mit 2,0 % angesichts der hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in den Ballungszentren weiterhin auf niedrigem Niveau gelegen hatte. Beim bereinigten Vorsteuergewinn musste Vonovia auch aufgrund höherer Zinsaufwendungen erwartungsgemäß einen Rückgang um 3,6 % auf knapp 1,8 Mrd. Euro hinnehmen, was jedoch im Rahmen der Markterwartungen gelegen hatte. Unterm Strich musste Vonovia aufgrund von Wertberichtigungen auf das Immobilienbestandsportfolio über einen Verlust von rund 963 Mio. Euro quittieren, nachdem man in 2023 hier noch mit knapp -6,8 Mrd. Euro einen deutlich höheren Fehlbetrag ausweisen musste.

Vonovia sieht sich weiter auf profitablem Wachstumskurs!
Nach dem insgesamt soliden Abschneiden in 2024 erwartet Vonovia für das laufende Fiskaljahr auch dank weiter steigender Mieten eine Verbesserung beim bereinigten operativen Gewinn (EBITDA) auf 2,7 bis 2,8 Mrd. Euro, während der bereinigte Vorsteuergewinn bei 1,75 bis 1,85 Mrd. Euro erwartet wird. Auch mittelfristig sieht sich Vonovia weiter auf Wachstumskurs. Demnach soll der bereinigte operative Gewinn (EBITDA) bis 2028 laut Konzernchef Buch auf 3,2 bis 3,5 Mrd. Euro zulegen, womit das operative Ergebnis gegenüber 2024 um 30 % gesteigert werden soll. Die Chancen, dass Vonovia seine ehrgeizigen Planziele erreichen kann, stehen gut. Angesichts der weiterhin angespannten Wohnungssituation dürften die Mieten nicht nur in den Ballungszentren mittelfristig weiter deutlich zulegen, was Branchenprimus Vonovia in die Karten spielen dürfte. Nachdem sich Vonovia nach den Rücksetzern im Zuge der jüngsten Marktkorrektur zuletzt erfolgreich oberhalb der Marke von 25 Euro stabilisieren konnte, bietet sich bei Vonovia eine attraktive Chance für einen antizyklischen Long-Einstieg.

Produktidee: Discount-Zertifikat Classic auf Vonovia SE
Eine attraktive Alternative zur Direktanlage in die Aktie sind Discount-Zertifikate. Anlegern steht eine Auswahl an entsprechenden Produkten auf den Basiswert Vonovia SE zur Verfügung. Ein Beispiel ist ein Discount-Zertifikat mit der WKN: DJ72VA, das am 30.12.2025 fällig wird (Rückzahlungstermin) und mit einem Discount zum Kurs der Aktie Vonovia SE notiert. Der Anleger erhält keine sonstigen Erträge (z.B. Dividenden) und hat keine weiteren Ansprüche aus dem Basiswert. Die Höhe der möglichen Rückzahlung wird bei 24,00 Euro begrenzt.

Für die Rückzahlung des Zertifikats gibt es zwei Möglichkeiten:
1. Liegt der Schlusskurs des Basiswerts Vonovia SE an der maßgeblichen Börse am 19.12.2025 (Referenzpreis) auf oder über dem Cap, erhält der Anleger den Höchstbetrag von 24,00 Euro.
2. Liegt der Referenzpreis unter dem Cap, erhält der Anleger einen Rückzahlungsbetrag, der dem Referenzpreis multipliziert mit dem Bezugsverhältnis (1,00) entspricht. Der Anleger erleidet einen Verlust, wenn der Rückzahlungsbetrag unter dem Erwerbspreis des Produkts liegt.

Ein gänzlicher Verlust des eingesetzten Kapitals ist möglich (Totalverlustrisiko). Ein Totalverlust tritt ein, wenn der Referenzpreis null ist. Ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals ist auch möglich, wenn die DZ BANK als Emittent ihre Verpflichtungen aus dem Zertifikat aufgrund behördlicher Anordnungen oder einer Insolvenz (Zahlungsunfähigkeit/Überschuldung) nicht mehr erfüllen kann.

Das vorliegend beschriebene Discount-Zertifikat richtet sich an Anleger, die einen Anlagehorizont bis zum 30.12.2025 haben und davon ausgehen, dass der Basiswert Vonovia SE am 19.12.2025 auf oder über 24,00 Euro liegen wird.

Eine ausführliche Erläuterung der genannten Fachbegriffe finden Sie in unserem Glossar.

Stand: 08.04.2025, DZ BANK AG / Online-Redaktion

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