USA: Wohnungsbaurezession neigt sich dem Ende zu

• Die Wohnungsbaurezession hat in den vergangenen zweieinhalb Jahren die gesamtwirtschaftliche Aktivität spürbar gebremst. Inzwischen ist die Bauaktivität wieder so niedrig, sodass der Grundstein für das Ende der Wohnungsbaurezession gelegt ist.

• Allerdings ist das bestehende Überangebot an Häusern eine schwere Hypothek. Somit ist in den kommenden Quartalen nur mit geringen Zuwächsen der Wohnungsbauinvestitionen zu rechnen.

• Wir gehen davon aus, dass die Wohnungsbaurezession im Laufe des zweiten Halbjahres 2008 enden wird. Wichtige monatliche Bauindikatoren signalisieren bereits jetzt, dass die Wohnungsbauinvestitionen aktuell nicht weiter schrumpfen.

1. Seit dem Anfang der Wohnungsbaurezession 2006 sind die Wohnungsbauinvestitionen um 40 % zurückgegangen. Diese Wohnungsbaurezession war damit wohl die wichtigste Wachstumsbremse der vergangenen Jahre, denn sie verlangsamte das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts in den Jahren 2006 bzw. 2007 um 0,6 bzw. 1,0 Prozentpunkte. Der Grund für die Baurezession waren starke Überinvestitionen in den Jahren zuvor, die sich am Verhältnis von Bauaktivität zum Bruttoinlandsprodukt zeigen. Dieses Verhältnis sank während der Wohnungsbaurezession auf ein historisch niedriges Niveau. Dieses aktuell sehr niedrige Investitionsniveau deutet an, dass die Wohnungsbaurezession vor ihrem Ende steht.

Wohnungsbauaktivität äußerst niedrig – Überangebot an Häusern bleibt eine schwere Hypothek für den Aufschwung am Wohnungsmarkt

2. Auch wenn die Wohnungsbaurezession vor ihrem Ende steht, stellt sich die Frage, wie es danach weiter geht. Denn der US-Wohnungsmarkt weist derzeit ein großes Überangebot an Häusern auf. Warum sollte also mehr gebaut werden, wenn doch hinreichend viele Häuser vorhanden sind? Betrachtet man die vergangenen Wohnungsbaurezessionen, so zeigt sich, dass am Ende dieser Rezessionen häufig noch ein Überangebot an Häusern vorgelegen hat. Betrachtet man die letzten beiden vergleichbar starken Wohnungsbaurezessionen Mitte der Siebziger- und Anfang der Achtzigerjahre, dann scheint es sogar geradezu charakteristisch zu sein, dass die Wohnungsbauinvestitionen wieder steigen, obwohl noch ein Überangebot vorhanden ist. Zu erklären ist dieses Phänomen durch zwei Argumente: Zum einen gingen in der Vergangenheit Aufschwungphasen bei der Wohnungsbauaktivität stets mit gesamtwirtschaftlichen Aufschwüngen einher. Daher kam es zu einer stark steigenden Immobiliennachfrage, die ausreichend kräftig war, um sowohl zu einer erhöhten Bautätigkeit als auch zu einem Abbau des Überangebotes an Häusern zu führen. Die andere Argumentation basiert auf der Tatsache, dass Immobilien an ihren Standort gebunden sind – dies unterscheidet den Immobilienmarkt von anderen Märkten. So können gesamtwirtschaftlich die Wohnungsbauinvestitionen wieder steigen, auch wenn in einigen Regionen noch ein großes Überangebot an Häusern besteht. Die US-Immobilienmärkte entwickeln sich regional sehr unterschiedlich, und eine regional zunehmende Nachfrage nach Wohnimmobilien kann nicht durch ein hohes Immobilienangebot in einer anderen Region ausgeglichen werden. Das Ende der aktuellen Wohnungsbaurezession bzw. der Beginn des Aufschwungs dürfte diesmal zwar nicht von einem gesamtwirtschaftlichen starken Aufschwung profitieren. Denn im Gegensatz zu den beiden genannten Beispielen erwarten wir weder für 2008 noch für 2009 einen typischen gesamtwirtschaftlichen Aufschwung, der gekennzeichnet wäre durch mehrere Quartale mit Wachstumsraten des Bruttoinlandsprodukts von rund 3,5 % und mehr. Aufgrund der regional unterschiedlichen Bauaktivität rechnen wir jedoch in den kommenden Quartalen dennoch mit leicht steigenden Wohnungsbauinvestitionen. auf nationaler Ebene. In diesem Umfeld stellt allerdings das regional weiterhin ausgeprägte Überangebot an Häusern eine schwere Hypothek für den Aufschwung der Wohnungsbauaktivität dar.

Ende der Wohnungsbaurezession bereits Realität?

3. War die Wohnungsbaurezession an den gängigsten Bauindikatoren leicht zu erkennen, so weisen inzwischen nur noch die monatlich erhobenen Wohnungsbauausgaben auf eine aktuell schrumpfende Bauaktivität hin. Seit dem Frühjahr dieses Jahres hat jedoch auch hier die Abwärtsdynamik unverkennbar abgenommen. So sanken die Ausgaben in den vergangenen vier Monaten nur noch um 5 %, was fast einem Drittel der vorangegangenen Rückgänge entspricht. Das heißt, der bisherige starke Abwärtstrend schwächt sich ab. Während dieser Bauindikator zumindest nach wie vor eine schrumpfende Aktivität im Bereich des Wohnungsbaus anzeigt, befinden sich weitere gewichtige Bauindikatoren wie die Neubaubaubeginne, Baugenehmigungen, Neubauverkäufe und die Verkäufe bestehender Häuser bereits in einer Seitwärtsbewegung. Dies ist gleichzusetzen mit einer stagnierenden Bautätigkeit, also dem Ende der Wohnungsbaurezession. Somit könnte der Tiefpunkt für die Wohnungsbauaktivität in den vergangenen Wochen bereits durchschritten worden sein.

4. Für ein kollektives Aufatmen ist es allerdings noch zu früh, denn es gab auch in den vergangenen zweieinhalb Jahren Phasen, in denen einzelne Bauindikatoren über mehrere Monate hinweg stagnierten, ohne dass die Wohnungsbaurezession endete. Zum Beispiel lag im Falle der Neubaubeginne solch eine Phase im Frühjahr 2007 vor. Daher, und weil die Bauausgaben bis einschließlich Juni dieses Jahres weiterhin gesunken sind, rechnen wir bislang noch mit sinkenden Wohnungsbauinvestitionen im laufenden dritten Quartal.

Ein Klotz am Bein der US-Wirtschaft verschwindet – mehr jedoch nicht

5. Die schrumpfende Bauaktivität hat die US-Wirtschaft in den vergangenen zweieinhalb Jahren spürbar belastet. Dieser Belastungsfaktor dürfte im Laufe des zweiten Halbjahres wegfallen. Eine Stütze für die wirtschaftliche Aktivität wird der Wohnungsbausektor aber nicht werden. Darüber hinaus hat der Immobilienmarkt die US-Wirtschaft nicht nur durch eine sinkende Investitionstätigkeit, sondern auch durch fallende Immobilienpreise und durch einen enormen Abschreibungsbedarf der Banken bei Hypotheken belastet. Wir rechnen damit, dass die Immobilienpreise (je nach Preisindex) bis Anfang bzw. bis Mitte nächsten Jahres noch fallen werden. Die Ausfallraten für Hypotheken dürften ebenfalls bis Mitte nächsten Jahres zumindest historisch hoch bleiben. Damit stellt der US-Immobilienmarkt insgesamt noch länger eine konjunkturelle Belastung dar, als es die hier separat betrachtete Wohnungsbauaktivität erscheinen lässt.

Autor: Rudolf Besch - DekaBank

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