US-Immobilienmarkt wieder im Aufwind

Bauunternehmen, die Wohnimmobilien bauen und verkaufen, sind gerade unter Druck geraten. Grund ist die Verringerung der Abzugsfähigkeit von Immobilienkreditzinsen. In der Praxis dürfte diese Änderung im Steuergesetz wenig Relevanz haben. Anleger reagierten dennoch.

Mittelfristig werden die Zeiten aber wohl weiterhin besser. Dafür sorgt eine lukrative Mischung aus niedrigen Zinsen und steigenden Immobilienpreisen. Wer verschuldet ist, zahlt immer noch historisch niedrige Zinsen. Der Anteil vom verfügbaren Einkommen, der für Immobilienkredite verwendet werden muss, ist auf dem niedrigsten Stand der letzten 40 Jahre (Grafik 1).

Gleichzeitig regt sich die Eigentümerquote wieder. Sie fiel ab 2005 von einem Rekordhoch auf ein Rekordtief. Die Zinsen waren zu hoch, die Preise ebenfalls. Die meisten konnten sich keine Immobilien mehr leisten. Das senkte die Quote ab 2003. Dann kam die Finanzkrise, in der viele ihren Job verloren und ihre Immobilie gleich ganz an die Bank abtreten mussten.

Seither ist viel geschehen. Hauspreise sind heute höher als 2007. Das schlägt sich auch in den Mieten nieder. Es ist der größte Ausgabenposten, der zudem noch am schnellsten wächst. Das lässt viele ins Grübeln kommen. Wer eine Immobilie kauft und sie vermietet, kann über 5 % Rendite erwirtschaften. Diese Rendite zahlen die Mieter. Ganz grob kann man sagen, dass Mieter 5 % und mehr zahlen.

Im Gegensatz zu den Mieten gibt es heute Kredite zum Spottpreis. Für eine 15-jährige Festhypothek werden 3,3 % fällig. Da muss man nicht lange rechnen, um zu erkennen, was billiger ist. Mieten ist langfristig teurer als kaufen.

Die Arbeitsmarktsituation ist einigermaßen solide. Die Haushaltsbilanzen sind wieder in Ordnung gebracht. Inzwischen können viele, die sich ein Haus kaufen oder bauen wollen, dies auch wieder tun. Noch vor wenigen Jahren bekamen selbst Haushalte mit anständiger Bonität keinen Kredit. Heute geht das wieder.

Gleichzeitig ist der enorme Überhang an neu gebauten Häusern abgebaut. Grafik 2 zeigt die Verkaufszahlen. Sie stiegen von 1991 bis 2005 massiv an. Das lag nicht so sehr daran, dass diese Häuser wirklich gebraucht wurden. Viele kauften einfach nur, um nach kurzer Zeit wieder zu verkaufen. Gebaut wurde trotzdem. Dieser Überhang ist abgebaut und die Verkaufszahlen sind im historischen Vergleich weder zu hoch noch zu niedrig.

Der Markt ist genau dort, wo es am schönsten ist. Weder sind die Preise exorbitant hoch, noch verhindern hohe Zinsen, dass sich Haushalte ein Haus leisten können. Banken vergeben wieder Kredite und Amerikaner blicken wieder so zuversichtlich in die Zukunft, dass sie sich auch auf langfristige Investitionen einlassen. Der Sektor ist ein Kauf.

Clemens Schmale

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