SIMON PROPERTY GROUP: Prognose zum wiederholten Mal angehoben

Simon Property Group liefert ein Quartal, in dem operative Kennzahlen und Kapitalmarktzugriff im Gleichklang laufen: Das Real Estate FFO je Aktie wächst um 7,9 %, die Belegung der US-Malls und Outlets bleibt bei 96,0 % stabil, und der Konzern hebt seine Jahresprognose bereits zum wiederholten Mal an. Der Blick auf das GAAP-Nettoergebnis relativiert das Bild allerdings, weil ein Vorjahres-Sondereffekt hier fehlt.

Simon Property Group meldet für das zweite Quartal 2026 einen Gesamtumsatz von 1,79 Mrd. USD, ein Plus von 19,5 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Das Nettoergebnis für Stammaktionäre sinkt von 556,1 Mio. USD beziehungsweise 1,70 USD je verwässerter Aktie im Vorjahr auf 483,1 Mio. USD beziehungsweise 1,49 USD je Aktie. Für die bei REITs maßgebliche Kennzahl Real Estate FFO je Aktie weist der Konzern 3,29 USD aus, nach 3,05 USD im Vorjahresquartal, ein Zuwachs von 7,9 %.

Der Rückgang beim GAAP-Ergebnis je Aktie hat einen klaren Grund: Im Vorjahresquartal steckte ein nicht zahlungswirksamer Gewinn aus Investmenttätigkeit von 0,21 USD je Aktie nach Steuern, der in diesem Quartal fehlt. Ohne diesen Effekt läge das Vorjahres-GAAP-EPS niedriger, der Vorjahresvergleich fiele also für das laufende Jahr günstiger aus, als es die reine GAAP-Zahl auf den ersten Blick zeigt. Für die Bewertung der Geschäftsentwicklung ist ohnehin das Real Estate FFO die maßgebliche Größe, und dort zeigt sich keine Verwässerung, sondern ein sauberes Wachstum, das von breiter Vermietungsnachfrage, steigender Kundenfrequenz und den Beiträgen jüngster Zukäufe getragen wird.

Kennzahlen des Quartals im Überblick: Ergebnis, Umsatz und Umsatzverteilung von Simon Property Group. (Quelle: Unternehmensangaben)

Die operativen Kennzahlen bestätigen die Stärke des Portfolios

Die Belegungsquote der US-Malls und Premium Outlets verharrt zum 30. Juni 2026 bei 96,0 %, unverändert zum Vorjahr, was angesichts des strukturellen Wandels im stationären Handel eine bemerkenswert stabile Basis ist. Der Basismindestmietzins je Quadratfuß steigt um 6,3 % auf 62,42 USD, während der von Mietern gemeldete Flächenumsatz auf Zwölfmonatsbasis um 13,9 % auf 838 USD je Quadratfuß zulegt. Das inländische Netto-Betriebsergebnis wächst um 8,5 %, das Portfolio-NOI um 8,3 %.

Diese Kombination aus stabiler Belegung, steigenden Mieten und kräftig wachsenden Flächenumsätzen der Mieter ist der eigentliche Kern der Investmentstory: Sie zeigt, dass Simon nicht nur Bestandsflächen hält, sondern über Preissetzungsmacht bei Neu- und Anschlussvermietungen verfügt. Das ist ein qualitativ hochwertigeres Wachstum als ein reiner Flächenzuwachs durch Zukäufe, auch wenn Letztere laut Management ebenfalls zum Ergebnis beitragen.

Kapitalmarktaktivität und Ausschüttung unterstreichen die finanzielle Flexibilität

Der Konzern hat im Quartal acht besicherte Kreditgeschäfte über insgesamt rund 1,4 Mrd. USD abgeschlossen, eine Euro-Anleihe über 500 Mio. EUR mit einem Kupon von 3,65 % platziert und einen 460 Mio. USD schweren Terminkredit zur Ablösung der Revolver-Ziehung genutzt. Mit rund 9,3 Mrd. USD an Liquidität, davon 7,6 Mrd. USD freier Kreditlinien, bleibt der finanzielle Spielraum groß. Gleichzeitig hebt der Vorstand die Quartalsdividende um 4,7 % auf 2,25 USD an und setzt das Aktienrückkaufprogramm mit einem Volumen von 211,4 Mio. USD im Quartal fort.

Umsatz und Ergebnis je Aktie im Quartalsverlauf inkl. Analystenschätzungen. (Quelle: Unternehmensangaben)

Ausblick

Simon hebt seine Prognose für das Real Estate FFO je Aktie im Gesamtjahr 2026 von zuvor 13,10 bis 13,25 USD auf jetzt 13,20 bis 13,30 USD an, am Mittelpunkt ein Plus von 0,08 USD. Das ist bereits die zweite Anhebung in diesem Jahr und signalisiert, dass das Management der eigenen operativen Dynamik traut.

Der Ton des Managements bleibt zuversichtlich formuliert, ohne dabei euphorisch zu wirken. Die wiederholte Anhebung der Prognose bei gleichzeitig stabiler Belegung und wachsenden Flächenumsätzen der Mieter deutet darauf hin, dass die operative Basis breiter geworden ist und nicht allein von wenigen Großmietern oder Einmaleffekten abhängt.

Tagesschlusskurse der Simon Property Group-Aktie über ein Jahr. (Quelle: stock3)

Kennzahlen im Überblick

*e = erwartet (Analystenkonsens, bei US-Unternehmen auf Non-GAAP-Basis); Ist-Jahr 2025 wie berichtet (GAAP)

Fazit: Die zweite Anhebung der Jahresprognose in Folge ist die eigentliche Nachricht dieses Quartals, gestützt von einem Real-Estate-FFO-Wachstum von 7,9 % und stabiler Vollvermietung bei gleichzeitig kräftig steigenden Flächenumsätzen der Mieter. Der Rückgang des GAAP-Ergebnisses je Aktie erklärt sich fast vollständig durch einen fehlenden Sondereffekt aus dem Vorjahr und ist damit kein operativer Rückschritt. Bei einem KGV von rund 12,9 und einer weiter wachsenden Dividende liefert das Quartal keine neuen Zweifel an der fundamentalen Substanz des Portfolios, ohne dass daraus ein neuer Kurstreiber für die Aktie erwächst.

Dieser Beitrag ist unter Einsatz Künstlicher Intelligenz entstanden.