REDFIN – Digitale Revolution der Immobilienbranche

• Redfin Corporation - WKN: A2DU22 - ISIN: US75737F1084 - Kurs: 88,650 $ (NASDAQ)

Die Pandemie hat branchenübergreifend aufgezeigt, an welchen Schwachstellen gearbeitet werden muss. Unternehmen, die im Vergleich zur Konkurrenz durch einfache, effiziente und vor allem digitale Produkte oder Services überzeugen konnten, konnten dadurch viele neue Kunden gewinnen. Es ist unwahrscheinliche, dass die neu gewonnenen Kunden zur alten Art und Weise zurückkehren werden, selbst wenn das Leben langsam zur Normalität zurückkehrt. Diese Unternehmen dürften somit nachhaltig profitieren. Redfin ist eines dieser Unternehmen. Redfin ist ein Hypothekenfinanzierer und stellt eine Technologieplattform für Immobilien, die den Kauf und Verkauf von Häusern deutlich vereinfacht hat.

Das Businessmodell und die Entwicklung des Unternehmens

Redfin verlangt für Hausverkäufe nur 1 - 1,5 % Provision, welches eine deutliche Reduktion im Vergleich zu den branchenüblichen 3 % darstellt. Verkäufer können damit potenziell tausende von Dollar sparen. Allein dies zieht eine Menge Kunden an. Aber auch die Art und Weise, wie Redfin die Gebühren senkt, spricht Kunden an.

Das Unternehmen nutzt digitale Tools wie virtuelle Hausbesichtigungen, Video-Chat-Touren und Online-Marketing-Kampagnen, um Zeit und Kosten zu sparen. Auch der Abschluss von Transaktionen wird durch digitale Unterschriften und Online-Dokumentenmanagement deutlich einfacher und schneller. Kaufinteressenten haben die Möglichkeit, Häuser mit einem Makler oder allein zu besichtigen. Dieser disruptive Ansatz für Immobilien setzt sich zunehmend durch.

Wie in allen Branchen ist natürlich auch Redfin nicht vor der Konkurrenz gefeit. Auch andere Makler können die Digitalisierungsmaßnahmen von Redfin umsetzen und versuchen dies auch. Allerdings setzt Redfin im Gegensatz zu herkömmlichen Maklern auf die Festanstellung von Agenten, die auf Lohn Basis arbeiten. Für Makler, die ihr Geschäft rund um unabhängige Makler herum aufgebaut haben, die auf Provisionsbasis arbeiten, ist es fast unmöglich, auf das Modell von Redfin umzusteigen. Unabhängige Makler haben zudem keinen Anreiz, Käufern keine Redfin-Häuser zu zeigen, weil sie auch von Redfin eine Provision kassieren. Daher droht Redfin hauptsächlich Konkurrenz von Start-ups. Das Unternehmen hat jedoch einen beachtlichen First-Mover-Vorteil.

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Der Name Redfin ist mittlerweile sehr bekannt in den USA. Bereits 2017 war es die viertbekannteste Marke in der Immobilienbranche. Der Net Promoter Score, ein Maß für die Bereitschaft der Kunden, die Dienstleistungen eines Unternehmens weiterzuempfehlen, liegt rund 20 % höher als der von traditionellen Maklern. Das Unternehmen wird mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis sowie gutem Service assoziiert, sodass immer mehr Verkäufer bei dem Unternehmen gelistet sind und immer mehr Käufer nach Redfin-Häusern suchen. Als Hausverkäufer muss man eine Menge potenziell undurchsichtiger Regeln und Vorschriften erfüllen. Bei diesem Prozess durch einen erfahrenen Makler unterstützt zu werden, der Geschäfte richtig, schnell und zu geringen Kosten tätigt, ist Gold wert. Redfin hat sowohl den Ruf als auch die Technologie, um dem gerecht zu werden. Das Unternehmen kann auf starke Voraussetzungen setzen, um mit seinem disruptiven Business Modell in den nächsten Jahren zu wachsen. Und das Wachstumspotenzial ist enorm. Refin hat gemessen am Wert laut dem letzten Quartalsbericht „erst“ einen Marktanteil von 1,14 % an getätigten Hausverkäufen.

Neues Businessmodelle

Redfin investiert auch in den Ausbau seines Geschäftsfeldes, bspw. mit dem Launch von "RedfinNow". Es handelt sich um einen Instant Buyer ("iBuyer") Service für Kunden, die einen schnellen, problemlosen Verkauf wünschen. Redfin ist selbst der Käufer für eine Servicegebühr von 7 %, welche nur 1 % über der Gebühr einer traditionellen Transaktion liegt. Redfin übernimmt das Risiko des Wohnungsbestandes, kann aber Häuser potenziell für einen großen Gewinn weiterverkaufen.

Auch im abgelaufenen Quartal hat das Unternehmen einen neuen Service eingeführt: "Redfin Premier" für Luxusimmobilien in Lake Tahoe, Los Angeles, Santa Barbara, San Francisco, Seattle und Washington, D.C. und damit sein Geschäftsfeld von 14 auf 20 Märkte erweitert. Redfin Premier bietet High-End-Fotografie und Premium-Marketing, um Millionen-Dollar-Häuser zu präsentieren und Luxuskäufer rund um den Globus zu erreichen.

Die Achterbahnfahrt der Immobilienbranche während der Corona-Pandemie

Die anhaltende Pandemie hat die Immobilienbrache hart getroffen. Laut der National Association of Realtors fielen im April Hausverkäufe in den USA um 17 % im Vergleich zum Vorjahr. Im Mai waren sie sogar um 27 % gesunken. Dadurch war Redfin 2020 starken Schwankungen ausgesetzt, konnte sich jedoch als Gewinner hervortun. Nach einem starken ersten Quartal, in dem der Umsatz um 73 % gestiegen ist, sah es so aus, als würde auch Redfin unter die Räder der Corona-Pandemie geraten. Das Unternehmen reagierte schnell, erhöhte die Barmittel und entließ Anfang April viele Mitarbeiter. Der Umsatz des Unternehmens sank in diesen Monaten um 28 % bzw. 17 %. Doch bereits im Juni wendete sich das Blatt überraschend wieder. Um es in den Worten des CEOs des Unternehmens, Glenn Kelman, wiederzugeben: "In der Woche, bevor wir 36 % unserer Lead Agents entlassen und weitere 11 % weiterer Mitarbeiter entlassen haben, waren die Kundenanfragen im Vergleich zum Vorjahr um 41 % gesunken. (…) Ende Juni lagen die Anfragen um 40 % höher als im Vorjahr. Das ist verrückt."

Dies lässt sich wahrscheinlich größtenteils darauf zurückführen, dass viele Menschen erwarten, dass eine Rückkehr zum gewohnten Arbeitsalltag auch nach der Pandemie nicht stattfinden wird. Homeoffice wird ein fester Bestandteil bleiben, viele Dienstleistungen werden auch weiterhin aus der Ferne erbracht werden. Somit wird pendeln immer weniger ein Thema und damit größere Häuser am Stadtrand immer attraktiver.

Der Start in das Fiskaljahr 2021 scheint Redfin geglückt zu sein. CEO Glenn Kelman berichtete gestern Abend: „Nachdem wir uns in der zweiten Hälfte des Jahres 2020 abgemüht haben, genügend Agenten und Kreditgeber einzustellen, um den pandemiebedingten Nachfrageschub zu bewältigen, läuft Redfin gerade auf allen Zylindern. Vom 4. Quartal 2020 bis zum 1. Quartal 2021 haben sich unsere Marktanteilsgewinne im Jahresvergleich mehr als verdoppelt, und auch unsere Bruttomargengewinne haben sich im Jahresvergleich beschleunigt. Wir haben die Rate verdreifacht, mit der wir Hausbesichtigungen sofort und automatisch planen, was unseren Kunden einen Wettbewerbsvorteil verschafft, wenn Häuser schneller als je zuvor verkauft werden. Unser RedfinNow-Geschäft mit dem Kauf und Verkauf von Häusern ist wieder auf Wachstumskurs und erwirtschaftete erstmals einen signifikanten Bruttogewinn und unser Hypothekengeschäft wuchs im Vergleich zum Vorjahr um rund 200 %."

Ein Blick auf die Aktie

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Nach einem erfolgreichem Ausbruch basierend auf der CAN-SLIM-Strategie aus einer Konsolidierung Mitte Dezember letzten Jahres folgte ein weiterer Ausbruchsversuch aus einer "Tasse-mit-Henkel"-Formationen Anfang Februar. Dieser schlug allerdings fehl – die Aktie setzte ähnlich dem gesamten Tech-Markt zurück. Seitdem konsolidiert der Wert und bewegt sich in einer Seitwärtsrange. Redfin ist bisher in diesem Jahr hinter dem Markt zurückgeblieben. Nun stellt sich für Anleger die Frage: Wie geht es mit der Aktie weiter?

Redfin ist eine Aktie aus meiner Kategorie 3 – spekulative Aktien. Auch bei diesen Werten investiere ich nur in Aktien die sich basierend auf meiner Einschätzung aufgrund von interessanten Wettbewerbsvorteilen für eine Investition über die nächsten 5 Jahre eignet. Das heißt im Umkehrschluss, dass ich auf kurzfristige Volatilität nicht reagiere – mich interessiert das mittelfristige Potenzial dieser Werte. Hier sehe ich meine Initialeinschätzung zu Redfin nach diesem Quartalsbericht bestätigt. Redfin investiert stark in den Ausbau seiner Geschäfts Felder und seiner Marktmacht in bestehenden Geschäftsbereichen. Die Zahlen des Quartalsberichtes sprechen für diese Strategie. Aufgrund der aktuellen Chartentwicklung lautet meine aktuelle Devise „Hold“ für bestehende Investoren. Sobald sich neue interessante Entwicklungen abzeichnen, werde ich auf meinem Guidants Desktop darauf hinweisen.

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