LEG IMMOBILIEN – Ist der Boden schon erreicht?

• LEG Immobilien AG - WKN: LEG111 - ISIN: DE000LEG1110 - Kurs: 61,220 € (XETRA)

Ende Juni hat das Unternehmen etwas überraschend die Jahresprognose angehoben, wir haben darüber an dieser Stelle berichtet. Die LEG-Aktie konnte seitdem in der Spitze um rund 30 Prozent zulegen. Der Halbjahresbericht hat dann zu Gewinnmitnahmen geführt, so dass derzeit noch ein Zuwachs von etwa 20 Prozent zu Buche steht.

Die Mieterlöse stiegen in den ersten sechs Monaten um 4,6 Prozent auf 414,3 (VJ 396,2) Mio. EUR, woraus sich ein um 0,8 Prozent höheres bereinigtes Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung von 339,4 (VJ 336,7) Mio. EUR ergibt. Der bereinigte FFO stieg um 49,4 Prozent auf 118,6 (VJ 79,4) Mio. EUR bzw. 1,60 (VJ 1,09) Euro pro LEG-Aktie. Dies war vor allem einer höheren Kostendisziplin zu verdanken, die beispielsweise dazu geführt hat, dass die Investitionen pro Quadratmeter auf durchschnittlich 14,08 (VJ 18,31) Euro zurückgefahren wurden.

Des Weiteren profitiert LEG von der hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. Zum 30. Juni hielt LEG 166.890 (VJ 166.628) Wohneinheiten im Bestand. Die Leerstandsquote wurde auf 2,6 (VJ 2,7) Prozent reduziert und die Ist-Miete pro Quadratmeter auf 6,52 (VJ 6,25) Euro erhöht.

Abschreibungen führen zu hohem Verlust

Aufgrund des starken Zinsanstiegs führte die Bewertung des Immobilienbestands zu Wertminderungen in Höhe von rund 1,50 Mrd. EUR. Im ersten Halbjahr 2022 stand noch ein Bewertungsgewinn von 1,17 Mrd. EUR in der Gewinn- und Verlustrechnung. Das Immobilienvermögen ging zur Jahresmitte auf 18,92 (VJ 20,20) Mrd. EUR zurück. Dies führte dazu, dass das Konzernergebnis mit minus 1,03 (VJ 1,06) Mrd. EUR deutlich in den roten Bereich rutschte.

Der Blick auf die Bilanz zeigt logischerweise einen Rückgang des Eigenkapitals auf 8,05 (Ende 2022: 9,08) Mrd. EUR. Die Eigenkapitalquote ging folglich auf 40,2 (Ende 2022: 42,5) Prozent zurück, was aber ein nach wie vor ordentliches Niveau darstellt. Die Nettofinanzschulden wurden auf 8,97 (Ende 2022: 9,04) Mrd. EUR leicht zurückgeführt. Der Loan-to-Value erhöhte sich auf 46,6 (Ende 2022: 43,9) Prozent. Mittelfristig wird ein Wert von um die 43 angestrebt.

Im Gesamtjahr 2023 rechnet der Immobilienkonzern mit einem Anstieg des bereinigten FFO auf 165 bis 180 (VJ 109) Mio. EUR und einer bereinigten EBITDA-Marge von 80 (VJ 75) Prozent. Das Mietwachstum wird auf 3,8 bis 4,0 Prozent veranschlagt.

Fazit: Auch bei der LEG Immobilien zeigt sich das für Wohnimmobilienunternehmen aktuell typische Bild: Operativ läuft es nach wie vor gut, da die Nachfrage nach Wohnraum steigt. Höhere Finanzierungskosten und vor allem Abschreibungen belasten hingegen die Erfolgsrechnung sehr stark. Ob der Sektor insgesamt schon seinen Boden gefunden hat und sich dadurch bei Immobilienaktien mehr Chancen als Risiken ergeben, kann derzeit nicht seriös prognostiziert werden. Ich schaue mir die weitere Entwicklung der Branche erstmal weiter von der Seitenlinie aus an.

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