Ist Deutschland eine Gefahr für die Weltwirtschaft?

Lockdowns mögen der Geschichte angehören, die Pandemie und ihre Folgen jedoch nicht. Eine Folge war ein Immobilienboom oder zumindest ein Preisboom. Das gilt nicht nur für Deutschland, sondern für die ganze Welt. Immobilienpreise machten einen regelrechten Sprung nach oben (Grafik 1).

Der Preisauftrieb ist erkauft. Global erreicht das Immobilienkreditvolumen fast das bisherige Hoch, welches 2007 erreicht wurde. In den USA wurde der bisherige Rekord gebrochen (Grafik 2). Grundsätzlich muss das kein Problem darstellen. In vielen Ländern wurde aus der Finanzkrise gelernt. Immobilienkredite haben einen fixen Zinssatz.

Bis in Deutschland und den USA diese Kredite auslaufen und der Zins sprunghaft ansteigt, dauert es noch. Sind Haushalte allerdings bereits hoch verschuldet, ist das Potenzial für einen weiteren Anstieg der Verschuldung gering. Die Nachfrage bleibt weg, vor allem nach Immobilien.

In einigen Ländern führen die hohen Preise zusammen mit höheren Zinsen bereits für einen Rückgang der Preisindizes. Nominal gehen die Preise seit Monaten zurück. In den USA sind die Preise den sechsten Monat in Folge gefallen. Die Bezahlbarkeit hat sich bisher jedoch kaum verbessert (Grafik 3).

Je unbezahlbarer Wohnraum ist, desto stärker ist ein Markt überbewertet. Deutschland und die USA sind global am stärksten überbewertet (Grafik 4). In anderen Ländern ist die Überbewertung moderat oder nicht vorhanden. Da Deutschland die viertgrößte und die USA die größte Volkswirtschaft der Welt sind, ist ein Abschwung in diesen Märkten für die ganze Welt von Bedeutung.

Genau darin sieht die Dallas Fed die Gefahr. Ein Abschwung in Deutschland allein bringt die Weltwirtschaft nicht zu Fall. In Kombination mit einem Abschwung in den USA ist die Ansteckungsgefahr groß und hat Konsequenzen für die ganze Welt.

Ob es zu diesem gefährlichen Abschwung kommt, bleibt abzuwarten. Der US-Markt ist 25 % überbewertet. Das ist viel, im Vergleich zur Finanzkrise aber immer noch wenig (Grafik 5). Früher oder später kehren Immobilienpreise zu ihrem fundamentalen Wert zurück. Preise können nicht ewig höher als das sein, was sich die Bevölkerung leisten kann.

In Deutschland liegt die Überbewertung bei 15 %. Das ist im Vergleich zu den USA wenig. Im Vergleich zur eigenen Historie ist es viel. Das bisherige Hoch wurde in den frühen 80er Jahren bei 13 % erreicht.

Da die meisten Kredite keinen variablen Zinssatz haben, sollte die Überbewertung langsam abgebaut werden und ein Schock ausbleiben. Das ist die Hoffnung. Müssen Notenbanken hingegen die Zinsen weitaus stärker anheben als bisher gedacht, bricht die Nachfrage ein. Immobilienpreise beginnen schnell und tief zu fallen. Viele Haushalte haben plötzlich negatives Eigenkapital, was den Stein einer Krise ins Rollen bringen kann. Zumindest kurzfristig erscheint eine solche Krise jedoch nicht wahrscheinlich. Wer hingegen jetzt eine Immobilie mit dem Ziel einer Aufwertung oder des Werterhalts kaufen will, muss darüber genau nachdenken.

Clemens Schmale

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