Impact Investing: Soziale Infrastruktur

Langfristige, flexible und effiziente Investitionen in Bildung, Gesundheit und bezahlbaren Wohnraum gelten weithin als unerlässlich für Wirtschaftswachstum und das Wohlergehen der Bevölkerung.

Franklin Templeton hat kürzlich einen Investorentag veranstaltet, bei dem die Strategie für die soziale Infrastruktur und der Ansatz für Impact Investing erläutert und verschiedene Anlagen in Europa vorgestellt wurden, darunter Wohnungen, Gerichtsgebäude und medizinische Einrichtungen.

Die Teilnehmer hörten zudem Vorträge von Experten für das Gesundheitswesen und den sozialen Wohnungsbau, die unsere Investmentteams beraten und begleiten.

Soziale Infrastruktur unter Finanzierungsdruck

Auf der ganzen Welt gibt es Hinweise darauf, dass Einrichtungen der sozialen Infrastruktur stark unterfinanziert sind, und einige Anlagen sind möglicherweise nicht immer angemessen, da sich die Bedürfnisse und Erwartungen im Laufe der kommenden Jahrzehnte ändern dürften.

So wurde in einem Bericht der Europäischen Kommission und der European Association of Long Term Investors (ELTI) aus dem Jahr 2018 gewarnt, dass die Investitionen in sowohl private als auch öffentliche soziale Infrastruktureinrichtung weit unter dem Niveau liegen, das für die Versorgung der heutigen Bevölkerung der Europäischen Union erforderlich ist.

Der Bericht schätzt die Infrastrukturlücke bei Investitionen in soziale Infrastruktur auf mindestens 100 bis 150 Mrd. EUR pro Jahr, woraus sich für den Zeitraum von 2018 bis 2030 eine Gesamtlücke von mehr als 1,5 Bio. EUR ergibt.

Ein Mangel an sozialen Infrastruktureinrichtungen wie Schulen, Krankenhäusern und erschwinglichen Wohnungen kann dazu führen, dass den Gemeinden nicht genügend soziale Dienstleistungen erbracht werden.

Selbst bei den vorhandenen sozialen Infrastrukturanlagen ist die Qualität des Bestands oft geringer als man es sich wünschen würde, während der ökologische Fußabdruck wesentlich größer ist.

Das Ziel unserer Strategie für die soziale Infrastruktur, die einen starken Fokus auf Impact Investing umfasst, besteht darin, das Problem direkt anzugehen, indem wir beschäftigte, untergebrachte und gesunde Gemeinschaften fördern. Wir sind der Überzeugung, dass sich diese Ergebnisse erreichen lassen, indem wir zur quantitativen und qualitativen Verbesserung der bestehenden sozialen Infrastruktur beitragen.

Finanzen und Impact: Unser Ansatz für die Vermögensverwaltung

Unsere Strategie für die soziale Infrastruktur verfolgt sowohl Finanz- als auch Impact-Ziele.

Im Zuge der Entwicklung unseres Vermögensverwaltungsplan legen wir für beide Dimensionen kurz-, mittel- und langfristige Ziele fest.

Kurzfristige finanzielle Ziele könnten beispielsweise die Vermietung leer stehender Flächen, den Umgang mit kurzfristig auslaufenden Mietverträgen, die Verwaltung des Wachstums von Mietern und die Unterstützung gegebenenfalls erforderlicher sofortiger Investitionsausgaben umfassen.

Aus Impact-Sicht könnte beispielsweise die Erfassung von Daten zum Stromverbrauch zu den kurzfristigen Aktivitäten zählen. Mittelfristig würde unser Ziel darin bestehen, diese Daten für umweltorientierte Verbesserungen an den physischen Anlagen zu nutzen.

Längerfristig liegt unser Fokus aus Finanzsicht auf Mietvertragsverlängerungen und möglichen Sanierungschancen bei einzelnen Objekten. Im Hinblick auf den Impact richtet sich unser Augenmerk auf lange Sicht auf eine mögliche Aufrüstung der Gebäudetechnik und der damit verbundenen Systeme.

Wie erzielen wir einen Impact?

Wir halten die Bereitstellung von langfristigem Kapital, das auf die Interessen des Objekts ausgerichtet ist, für ein kritisches Element, wenn es darum geht, in soziale Infrastruktureinrichtungen zu investieren und diese zu verwalten.

Um jedoch unsere Ziele zu erreichen, ist es unserer Meinung nach nicht ausreichend, uns nur nach diesen Objekten auszurichten – wir wollen darüber nachdenken, wie wir zu besseren Ergebnissen und besseren Auswirkungen beitragen können.

Wir sehen es als unsere Pflicht, das Diskussionsniveau anzuheben und uns darauf zu konzentrieren, wie wir neue und bessere Ergebnisse erzielen können. Wir sind der Überzeugung, dass der Fokus auf die Definition und Messung der konkreten Beiträge eine zentrale Erwägung bei der Beurteilung einer Impact-Strategie sein sollte.

Für viele Anleger dienen die Ziele der Vereinten Nationen für eine nachhaltige Entwicklung (SDG) als eine gemeinsame Sprache zur Diskussion, Verwaltung und Berichterstattung über Impact Investing-Strategien.

Wir sind fest davon überzeugt, dass Anlageprodukte, die als „an den Zielen für nachhaltige Entwicklung orientiert“ gekennzeichnet sind, über eine einfache „Orientierung“ hinaus gehen und einen echten Beitrag zu sozialen Ergebnissen und der Umwelt leisten sollten.

Langfristige Investitionen

Investitionen in die soziale Infrastruktur sind für uns mehr als nur ein kurzfristiger, opportunistischer Schritt. Wir wollen auf lange Sicht an Projekten beteiligt sein, damit wir sicherstellen können, dass eine langfristige Wirkung erzielt wird.

Wir finden zahlreiche Chancen, um den Bestand an sozialer Infrastruktur direkt zu verstärken.

Wenn wir beispielsweise eine Immobilie halten, die in erster Linie als Schule genutzt wird, jedoch auch Mieter umfasst, die nicht zur sozialen Infrastruktur zählen, könnten wir Chancen betrachten, weitere Mieter für das Objekt zu gewinnen, die einen Teil der sozialen Infrastruktur bilden.

Außerdem könnten wir versuchen, die Flächen einer Einrichtung zu vergrößern, beispielsweise indem wir ein Gebäude aufstocken oder ein vollkommen neues zusätzliches Gebäude errichten.

Die Qualität der Dienstleistungen am Objekt ist wichtig. Bei der Investition in Infrastrukturanlagen verfolgen wir das Ziel, partnerschaftlich mit qualitativ hochwertigen Betreibern zusammenzuarbeiten oder messbare Verbesserungen zu erzielen, indem wir ein Objekt mit einem angeschlagenen Betreiber erwerben und den Betrieb einem kompetenteren Partner übertragen.

Unser Ziel ist es, den Impact auf unsere Infrastrukturanlagen auf zwei zentrale Arten zu erzielen: durch funktionale Verbesserungen und durch eine umweltorientierte Aufrüstung.

Bei funktionalen Verbesserungen handelt es sich im Grunde genommen um die physische Aufwertung des Objekts. Bei einem Projekt zur Bereitstellung von erschwinglichem Wohnraum könnte eine funktionale Verbesserung beispielsweise eine Sanierung der Wohneinheiten innerhalb des Gebäudes umfassen. In einer Sozialwohnungsanlage könnten wir etwa mit einem lokalen Telekommunikationsunternehmen zusammenarbeiten, um den Mietern eines Gebäudes einen kostenlosen WLAN-Zugang zu bieten. Oder wir könnten versuchen, gemeinsam mit der örtlichen Gemeinde erweiterte Transportoptionen zu entwickeln, damit das Personal einer Schule oder eines Krankenhauses besser zur Arbeit gelangen kann.

Bei einer ökologischen Aufrüstung könnte es sich beispielsweise um die Installation von Solaranlagen, eine Verbesserung der Heizanlagen oder die Identifizierung und Umsetzung bewährter Praktiken für die Abfallentsorgung an unseren Objekten handeln. Ein praktisches Beispiel, das derzeit umgesetzt wird, ist die Installation von intelligenten Zählern bei mehreren unserer größten Objekte.

Diese versetzen uns in die Lage, den Strom-, Gas- und Wasserverbrauch dieser Gebäude zu messen. Wir können dann mit Mietern zusammenarbeiten, um ihr Verhalten und die Effizienz ihrer Systeme zu verbessern.

In der Regel streben wir bei unseren Objekten lange Mietzeiten an, die es uns erlauben, Beziehungen zu sowohl Mietern als auch der örtlichen Gemeinde aufzubauen, um so Möglichkeiten zur Verbesserung der Auswirkungen des jeweiligen Objekts zu identifizieren.

In den meisten Fällen zahlen die Mieter dieser Strukturen ihre Versorgungskosten selbst. Wir können uns mit Managern und Entscheidungsträgern austauschen, um ihnen dabei zu helfen, die Finanz- und Impact-Vorteile der von uns empfohlenen Verbesserungen zu erkennen.

Die soziale Infrastruktur ist von entscheidender Bedeutung für die Gesundheit und Dynamik lokaler Gemeinschaften. Da es sich um Sachanlagen handelt, spielt die soziale Infrastruktur außerdem eine wichtige Rolle für die Gesundheit unseres Planeten.

Ohne ausreichende Mittel zum Erhalt und zur Verbesserung der sozialen Infrastruktur sind Kommunen unserer Überzeugung nach nicht gut bedient und die Umwelt leidet. Unserer Meinung nach kann durch die Investition von Impact-orientiertem Privatkapital im Bereich der sozialen Infrastruktur die Wertentwicklung dieser Anlagen deutlich verbessert werden, was wiederum zum Schutz der Umwelt und der Menschen vor Ort beiträgt.