Geschlossene Immobilienfonds: Sachwert-Investment mit hohen Risiken. Gibt es Alternativen?

Hohe Renditen in Negativzinszeiten: Wer will das nicht? Das aktuelle von Inflation, ökonomischen und politischen Unsicherheitsfaktoren geprägte Marktumfeld sorgt dafür, dass vermeintlich stabile Sachwerte bei Anlegern hoch im Kurs stehen. Dazu zählen auch Immobilien, deren Preise sich in den letzten Jahren stark entwickelt haben. Doch auch alternative Investmentfonds (AiF) bzw. geschlossene Immobilienfonds sind gefragt.

Was versteht man unter AiF?

Alternative Investmentfonds (AiF) bieten Anlegern die Möglichkeit, sich an Großprojekten zu beteiligen und von möglichen Renditen bzw. Verkaufserlösen zu profitieren. Es wird dabei zwischen offenen und geschlossene AiF unterschieden. Anleger, die in einen offenen AiF investieren, haben jederzeit die Möglichkeit, ihre Anteile über eine entsprechende Wertpapierbörse zu veräußern. Geschlossene Fonds werden "geschlossen", wenn genug Eigenkapital eingesammelt ist. Kunden, die einen geschlossenen AiF zeichnen, legen ihr Kapital somit für die gesamte, vorab definierte Laufzeit des Fonds fest an. Bei Fertigstellung der Immobilie wird diese verkauft und der mögliche Erlös proportional auf die Anteilseigner verteilt.

Über geschlossene AiF können Anleger nicht nur in Immobilien, sondern in diverse andere Projekte wie Flugzeuge, Frachtschiffen, Wind- und Solarparks investieren. Immobilien sind in Deutschland jedoch nach wie vor die dominierende Assetklasse: Von den 1,2 Milliarden Euro, die Anbieter 2020 einsammeln konnten, sind 842 Millionen Euro (rund 70 %) in Immobilien-AiF geflossen. Damit sank das platzierte Eigenkapitalvolumen gegenüber dem Vorjahr um rund 21 %, lag jedoch deutlich über dem Niveau von 2018 (701 Millionen Euro).

Die Branche litt in den vergangenen Jahren unter mehreren Einflussfaktoren. Dazu zählten der Vertrauensverlust bedingt durch kriminelle Machenschaften und Insolvenzen im Zuge der Finanzkrise, die coronabedingten Kontaktbeschränkungen, die den Direktvertrieb komplexer AiF erschwerten und durch Umsetzung strengerer Regularien. Diese neuen Regularien finden Anwendung in Ihrer Implementierung der AIFM-Richtlinien, der EU-Verordnung und zudem durch das neuen Fondstandortgesetz. Durch das 2013 eingeführte, neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und das 2021 verabschiedete "Gesetz zur weiteren Stärkung des Anlegerschutzes" wurden AiF zwar aus der juristischen Grauzone befreit, unterliegen aber dennoch erheblichen Risiken.

Vor- und Nachteile alternativer Investmentfonds

Geschlossene Immobilien­­fonds werden in der Regel mit dem Ziel aufgelegt, die Immobilie nach einer gewissen Zeit mit Gewinn zu veräußern und Investoren eine Rendite auszubezahlen. Im Idealfall ist dies auch möglich, doch valide Aussagen zu Gewinnen lassen sich aufgrund zahlreicher Risiken kaum treffen.

Vorteile von AiF:

Geschlossene Immobilienfonds locken in Zeiten der Niedrigzinspolitik oft mit hohen Renditeversprechen. Falls das Objekt, die Lage und Laufzeit stimmen und der Bau-, Vermiet- und Verkaufsprozess optimal verläuft, ist eine attraktive Performance auch tatsächlich möglich. Zudem bieten die 2013 eingeführten gesetzlichen Regulationen und die Kontrollen durch die BaFin einen höheren Anlegerschutz und somit einen Zugewinn an Transparenz. Damit wird das vormals noch höhere Anlagerisiko bis zu einem gewissen Grad minimiert.

Nachteile von AiF:

Trotz möglicher Renditechancen sollten sich Investoren über die zahlreichen Risiken von AiF bzw. geschlossenen Immobilienfonds im Klaren sein. Hierzu zählen:

• Hohe Investitionssumme: Die Mindestanlagesumme bei geschlossenen AiF beträgt meist mindestens 10.000 Euro – häufig sogar mehr.
• Lange Liquiditätsbindung: Die Laufzeit geschlossener AiF beträgt in der Regel zehn bis 15 Jahre. Das von Investoren eingebrachte Kapital ist bis zum Laufzeitende gebunden.
• Komplexes Anlageprodukt: Durch oft intransparente Kostenbeschreibungen und sprachlich schwer verständliche Texte haben Privatanleger größtenteils nicht die Chance, die Kosten und Projektdimensionen eines AiF komplett zu erfassen. Deshalb warnte u.a. die Verbraucherzentrale 2018 vor geschlossenen Immobilienfonds.
• Hohes Risiko: Anleger geschlossener Immobilienfonds gehen eine unternehmerische Beteiligung ein. Wenn das Projekt erfolgreich ist, steht nach dem Ende der Laufzeit ein Gewinn zu Buche. Gibt es jedoch Komplikationen wie Mietausfälle oder Mehrkosten, fällt die Rendite geringer oder ganz aus. Sollte die Gesellschaft gar in die Insolvenz geraten, haften Anleger im schlimmsten Fall mit ihrem gesamten investierten Eigenkapital.
• Blindpools: Viele geschlossene Fonds nennen Anlegern keine konkreten Investitionsziele. Das geschieht meistens aus dem Grund, weil die Gesellschaft selbst noch nicht weiß, in welchen Sachwert das gesammelte Kapital letztendlich investiert werden soll. Dieses als Blindpools bezeichnete Vorgehen soll nun verboten werden. Das Gesetz gilt wohlgemerkt nur für Vermögensanlagen. Publikums-AiF, die nach dem Kapitalanlagegesetz konzipiert sind, dürfen auch nach Verabschiedung dieses Gesetzes noch als Blindpools aufgelegt werden.

Kein Anlegerschutz auf dem Zweitmarkt: Investoren, die Anteile vor dem Ende der Laufzeit veräußern möchten, können dies nur über den sogenannten Zweitmarkt. Der vorzeitige Verkauf hat für Anleger mehrere Nachteile. Zum einen gibt es auf dem Zweitmarkt keine staatliche Regulierung und es besteht kein Anlegerschutz. Zudem können Anteile mit Nachschlusspflichten des Verkäufers belastet sein. Das heißt: Der neue Anteilseigner könnte für die Lasten der Vorgänger haften.

Schritte aus der rechtlichen Grauzone mindern AiF Anlagerisiken

Aufgrund der hohen Risiken, die geschlossene Immobilienfonds für Verbraucher bergen können, wurden in den vergangenen Jahren die rechtlichen Rahmenbedingungen gestrafft. Anbieter, die Alternative Investmentfonds auflegen wollen, benötigen entsprechend dem 2013 herausgegebenen KAGB zunächst einer Betriebserlaubnis durch die BaFin. Dazu müssen u.a. die Anlagebedingungen, der GesellschaftsvertragGesellschaftervertrag, Angaben zur Verwahrstelle des Sondervermögens, der Verkaufsprospekt und die wesentlichen Anlegerinformationen (wAI) eingereicht und geprüft werden.

Ende 2021 wurde Anlegern geschlossener Immobilienfonds vom Verfassungsgerichtshof zudem ein Rücktrittsrecht eingeräumt, wenn diese keine oder eine unvollständige Anlegerbestätigung erhalten hatten. In diesem Fall bekommen sie das eingezahlteeinbezahlte Kapital samt vier Prozent Zinsen für die letzten drei Jahre zurück. Die Beweislast liegt bei den Anbietern.

Durch diese juristischen Neuerungen hat sich das Anlagerisiko von AiF zwar minimiert – ausgeschlossen sind signifikante Verluste für Investoren allerdings nicht. Zudem steigt durch die rechtlichen Vorgaben der Verwaltungsaufwand bei der Erstellung und dem Management eines AiF, was die einmaligen und laufenden Kosten für Anleger in die Höhe treiben kann.

Digitalisierte Sachwerte als sinnvolle Alternative

Für Anleger, die die Risiken von AiF nicht „in Kauf” nehmen, aber dennoch von den Immobilien-Marktchancen profitieren möchten, sind digitalisierte Sachwerte eine gute Alternative. Hierbei werden mithilfe der Blockchain-Technologie Anteile (z.B. an Immobilienprojekten) digitalisiert und in Form von Token, die einem Berechtigungs- bzw. Anteilsschein entsprechen, sicher gespeichert. Diese sogenannten Investment Token können flexibel und zu sehr geringen Gebühren verwahrt bzw. gehandelt werden.

Im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds haben digitale Immobilienanteile für Investoren mehrere Vorteile: Sie investieren bereits ab 500 Euro in vorab klar definierte Projekte, können ihre Anteile jederzeit über einen Zweitmarkt zum Verkauf anbieten oder durch einen Kauf diversifizieren und verfügen über ein durch die Aufsichtsbehörden beaufsichtigtes Anlageprodukt mit attraktiven Renditemöglichkeiten. Auch hierbei gibt es Risiken, die im Zusammenhang mit der Rendite betrachtet werden sollten.

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