DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q2 2016

DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e): Immobilien/Research Update Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q2 2016 

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13. Juli 2016 

Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q2 2016 

Angebotsmangel bremst Transaktionsdynamik

- Transaktionsvolumen um 28 % auf 18,1 Mrd. Euro zurückgegangen

- Das fehlende Angebot im Core-Bereich bremst den Umsatz

- Spitzenrendite fällt auf 4 % bei Büroimmobilien in den TOP-7-Metropolen

- Portfolio-Transaktionen gehen deutlich zurück

Das Transaktionsvolumen in den deutschen Top-7-Städten ist im ersten Halbjahr 2016 deutlich zurückgegangen - im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 28 % auf 18,1 Mrd. Euro. Die stärksten Einbrüche gab es in Köln und Frankfurt. Allein Hamburg konnte sein Ergebnis leicht verbessern. "Das schrumpfende Transaktionsvolumen basiert nicht auf einem zurückgehenden Investitionsinteresse, sondern auf der anhaltenden Fokussierung auf Core- Immobilien", erklärt Andreas Wende, COO von Savills und Head of Investment Germany. "Hier ist das Angebot übersichtlich und die Nachfrage sehr hoch." So liegt die durchschnittliche Spitzenrendite für Büroimmobilien in den TOP-7-Metropolen 2016 mit 4 % um drei Basispunkte unter dem Niveau am Ende des ersten Quartals. Ebenfalls um drei Basispunkte ging die Spitzenrendite von Geschäftshäusern auf 3,6 % zurück. Um 46 % auf 5,1 Mrd. Euro zurückgegangen sind zudem die Portfolio-Transaktionen, insbesondere im Einzelhandelsbereich mit -79 % auf 1,3 Mrd. Euro. Auch das Bürosegment verlor mit einem Umsatz von 900 Mio. Euro 38 %. Deutlich gewonnen haben mit +79 % auf 2 Mrd. Euro Portfolien der Rubrik Sonstiges - Hotels, Pflegeheime, Mischportfolios etc..

Grundsätzlich sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland unverändert attraktiv. Das spiegelt sich auch in der positiven Entwicklung der Vermietungsmärkte wider. Der Anteil internationaler Investoren ist insgesamt stabil bei 44 % - sehr stark in Berlin und eher schwach in Stuttgart. "Welche Konsequenzen der Brexit für die deutschen Immobilienmärkte hat, ist in Gänze noch nicht abzusehen", sagt Wende. "Kurzfristig hat sich das internationale Interesse an deutschen Metropolen erhöht und damit der Druck auf die Renditen. Führt die Neuordnung der Wirtschaftsbeziehungen mit Großbritannien - Deutschland exportiert jährlich Waren für rund 90 Mrd. Euro über den Kanal: mehr, als nach China - zu einer Eintrübung der wirtschaftlichen Entwicklung, bleibt dies nicht ohne Konsequenzen für den deutschen Immobilienmarkt."

Top-Deals im ersten Halbjahr waren der Verkauf des International Business Campus (ibc) in Frankfurt durch die EGE Germann Estate Group AG für 400 Mio. Euro an die RFR-Holding oder das von Savills Investment Management für 320 Mio. Euro an Patrizia Immobilien verkaufte Einzelhandels-Portfolio.

Berlin Internationale Investoren erhöhen den Nachfragedruck

- Berlin mit gut 2 Mrd. Euro Umsatz deutschlandweit vorn

- Zuzug von Ämtern und Unternehmen nach Berlin erhöht die Nachfrage

- Höchste Preise für Geschäftshäuser im Metropolenvergleich

- Internationale Investoren tätigen Zweidrittel des Transaktionsvolumens

Trotz anhaltender Anfrage - gerade internationaler Investoren - bleibt auch in Berlin der Investmentumsatz im ersten Halbjahr um ein Drittel hinter dem der ersten sechs Monate 2015 zurück. Im TOP-7-Vergleich jedoch bleibt die Bundeshauptstadt mit gut 2 Mrd. Euro bundesweit vorn - knapp vor Hamburg und München. Der Nachfragedruck wird durch die allein im zweiten Quartal 2016 jeweils um 10 Basispunkte gesunkene Spitzenrendite für Büroimmobilien (3,8 %) und Geschäftshäuser (3,4 %) illustriert - zusammen mit Köln der stärkste Rückgang unter den TOP 7. Berliner Geschäftshäuser sind damit deutschlandweit am teuersten und bei Büroimmobilien liegt nur noch München vor Berlin. "Die Diskussionen um die weitere Verlagerung von Ministerien aus Bonn nach Berlin sowie der Zuzug weiterer deutscher Körperschaften kann die Flächennachfrage auf Nutzerseite weiter erhöhen - angesichts dieser günstigen Perspektiven und in Erwartung von weiteren Mietpreissteigerungen dürfte die Nachfrage auch auf Seiten der (internationalen) Investoren weiter zunehmen", erwartet Steffen Pulvermacher, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Berlin. So sorgen ausländische Käufer für fast Zweidrittel des Umsatzes - der höchste Anteil unter den Metropolen. Perspektive: weiter steigende Preise. Zu den großen Deals zählen die Ankäufe des Park Inn by Radisson Berlin Alexanderplatz und des The Westin Grand Berlin im Rahmen eines Portfoliokaufs durch FDM Management.

Düsseldorf Bautätigkeit sorgt für Investmentnachschub

- Umsatzrückgang um 13 % auf 625 Mio. Euro

- Internationale Investoren sorgen für 59 % des Umsatzes

- Rege Bautätigkeit in der Landeshauptstadt

- Segment 20 Mio. bis 60 Mio. Euro besonders begehrt

Nach Berlin ist Düsseldorf die Metropole mit dem höchsten Anteil internationaler Investoren, die hier für knapp 60 % des Umsatzes sorgen. Der heterogene Branchenmix und die positiven Fundamentaldaten schaffen gerade im Bereich 20 Mio. bis 60 Mio. Euro hohe Nachfrage und verlässlichen Umsatz - zunehmend auch in sekundären Lagen. "In Düsseldorf wird viel gebaut und sorgt in diesem Segment für Nachschub", erläutert Stefan Mellies, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Düsseldorf. Mellies verweist etwa auf die großen Stadtumbauprojekten mit Mischquartieren wie Belsenpark und Le Quartier Central. "Großvolumige Büroobjekte jenseits der 100 Mio. Euro sind seltener vertreten und werden in B-Lagen aktuell noch verhalten betrachtet", so Mellies. In guten Innenstadtlagen hingegen werden auch großvolumige Objekte bereits vor Baufertigstellung veräußert, wie zum Beispiel das Projekt La Tête, welches die Aurelis kurz nach der Grundsteinlegung an einen institutionellen Investor verkaufen konnte. Auch in Düsseldorf ist der Umsatz im ersten Halbjahr zurückgegangen, allerdings mit 13 % auf 625 Mio. Euro unterdurchschnittlich. Gegenüber dem ersten Quartal liegen die Spitzenrenditen unverändert bei 4,1 % für Büroimmobilien und 3,8 % für Geschäftshäuser.

Frankfurt Hochhäuser sorgen im zweiten Halbjahr für Umsatz

- Transaktionsvolumen schrumpft trotz ibc-Verkauf um 48 %

- Bürosatelliten wie Niederrad oder Eschborn werden interessanter

- Wohnnutzung in zentralen Lagen ist als Beimischung willkommen

- Anteil internationaler Investoren unterdurchschnittlich

Das Transaktionsvolumen in Frankfurt ist überdurchschnittlich um 48 % auf 1,4 Mrd. Euro zurückgegangen - trotz des Verkaufs des International Business Campus für 400 Mio. Euro oder des Acculeums durch Tishman Speyer für 144 Mio. Euro an AGC Equity Partner. Für eine internationale Finanzmetropole liegt der Anteil ausländischer Investitionen mit 38 % recht niedrig, auch wenn er zuletzt leicht gestiegen ist.

"In der Mainmetropole fehlen insbesondere große Objekte im Angebot", erklärt Jürgen Schmid, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Frankfurt, nicht zum ersten Mal. "Die Investoren prüfen inzwischen auch Immobilien in Satellitenstandorten wie Niederrad und Eschborn, sofern sie mit lang laufenden Mietverträgen Sicherheit bieten". Ein weiterer Treiber am Frankfurter Investmentmarkt dürften auch weiterhin die Projektentwickler bleiben, welche sich einen starken Bieterwettstreit um begehrte Bestandsobjekte mit Entwicklungspotenzial liefern, insbesondere wenn auch eine Wohnnutzung umsetzbar scheint, wie etwa beim Deutsche-Bank- Dreieck. Da sich derzeit vier der für die Mainmetropole so typischen Hochhäuser im Markt befinden, dürfte das Transaktionsvolumen in der 2. Jahreshälfte spürbar zulegen.

Hamburg Core-Plus-Segment sorgt für Umsatz

- Einzige Metropole mit gestiegenem Transaktionsvolumen

- Umsatz erhöht sich um 2 % auf fast 2,0 Mrd. Euro

- Abschlüsse im Core-Plus-Segment sorgen für Umsatz

- größeres Angebot könnte für weiteren Umsatzanstieg in der 2. Jahreshälfte sorgen

Als einzige Metropole konnte Hamburg seinen Umsatz im ersten Halbjahr steigern - um 2 % auf knapp 2 Mrd. Euro gegenüber dem ersten Halbjahr 2015. Dazu trugen einige Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich bei, darunter der Verkauf des Telekom-Campus in der City-Nord von der TAS an Amundi Real Estate sowie der Zuschlag an die Düsseldorfer Gerchgroup für das Entwicklungsareal Holsten-Brauerei, das von Carlsberg verkauft wird.

"Im ersten Halbjahr wurden vor allem Core-Plus-Immobilien in innenstadtnahen Teilmärkten wie der City-Nord oder der City-Süd veräußert", erklärt Sascha Hanekopf, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Hamburg. "Das wird absehbar so bleiben, weil es für diese Märkte eine stabile Nachfrage gibt - und es an alternativen Angeboten im Core-Segment mangelt." Trotzdem sind die Renditen im Core-Plus-Segment wohl ausgereizt. Auch die Spitzenrenditen haben sich im zweiten Quartal mit 4 % für Büroimmobilien und 3,7 % für Geschäftshäuser nicht bewegt.

Da sich die Produktverfügbarkeit in den kommenden Monaten erhöhen dürfte, könnte sich der Umsatz in der zweiten Jahreshälfte noch einmal erhöhen.

Köln Potenzial in innenstadtnahen Teilmärkten

- Umsatz geht um 57 % auf 348 Mio. Euro zurück

- Sondereffekt Lanxess-Arena wird sich 2016 nicht wiederholen

- Spitzenrenditen sinken im zweiten Quartal um 10 Basispunkte

- Zunehmendes internationales Interesse an Köln

Nach dem Rekordjahr 2015 ist der Umsatz im ersten Halbjahr 2016 um 57 % auf 348 Mio. Euro gesunken, der stärkste Rückgang unter den TOP-7-Metropolen. "Einen derart großvolumigen Verkauf wie den der Lanxess-Arena, wird es im Jahr 2016 nicht geben", sagt Panajotis Aspiotis, Managing Director und Head of Düsseldorf und Köln bei Savills. "Daher wird das Transaktionsvolumen das Vorjahresergebnis wohl nicht erreichen." Zudem zeigen sich insbesondere Eigentümer innerstädtischer Core-Immobilien immer weniger verkaufsbereit. Die Produktknappheit drückt deutlich auf die Renditen. Allein im zweiten Quartal gingen die Spitzenrenditen für Büroimmobilien und Geschäftshäuser um je 10 Basispunkte auf 4,1 % bzw. 3,7 % zurück. "Potenzial bieten innenstadtnahe Stadtteile wie Mülheim oder Deutz, die moderne Immobilien und solvente Mieter bieten", erläutert Aspiotis. Optionen, die zunehmend auch von internationalen Käufern gesucht werden, deren Anteil bei immerhin schon 52 % liegt.

München Investoren weiter risikoavers, trotz sinkender Renditen in B-Lagen

- Mit fast 2,0 Mrd. Euro Umsatz um 19 % unter dem Ergebnis des Vorjahres

- Kaum Core-Immobilien im Angebot

- Weiter sinkende Renditen in B-Lagen

- Nur gut ein Drittel des Umsatzes entfiel auf internationale Käufer

In der bayerischen Landeshauptstadt ist der Umsatz im ersten Halbjahr 2016 um 19 % auf knapp 2 Mrd. Euro gesunken. "Der Rückgang spiegelt nicht ein nachlassendes Investoreninteresse wider, sondern die verhaltene Bereitschaft von Eigentümern insbesondere Core-Immobilien anzubieten", resümiert Dr. Frank Urfer, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in München und Stuttgart. "So weichen die Investoren in Core-Plus-Lagen wie die Arnulfstraße aus - was auch hier zu kontinuierlich sinken Renditen führt." Internationale Investoren zeigten sich im 1. Halbjahr des laufenden Jahres etwas zurückhaltender - ihr Anteil sank um 13 Prozentpunkte auf 37 %. Die Spitzenrenditen hingegen sind zumindest im zweiten Quartal nicht erneut gesunken und liegen bei 3,7 % für Büroimmobilien und 3,5 % für Geschäftshäuser - im Metropolenvergleich der niedrigste und zweitniedrigste Wert. Trotz des hohen Anlagedrucks und der sinkenden Renditen gerade in Core-Plus-Lagen, bleibt die Bereitschaft ins Risiko zu gehen, gering. Eher steigen die Investoren bei Projektentwicklungen früher ein - zumal die Vorvermietungsquoten hier hoch sind. Zu den Top-Deals im ersten Halbjahr zählen der Verkauf des Baywa- Tower durch Baywa/Competo an Wealthcap für 280 Mio. Euro sowie die Veräußerung des ehemaligen Siemens-Standorts in der Richard-Strauß-Straße durch Siemens an die Bayrische Versorgungskammer.

Stuttgart Projektentwicklungen schaffen Investitionsgelegenheiten

- Transaktionsumsatz geht um 21 % auf 534 Mio. Euro zurück

- B-Lagen wie Vaihingen rücken zunehmend in den Fokus

- Spitzenrenditen sind im Metropolenvergleich relativ attraktiv

- Der Anteil internationaler Investoren wächst nur langsam

Auch in Stuttgart ist der Investmentumsatz zurückgegangen - unterdurchschnittlich um 21 % auf 534 Mio. Euro. Vor allem großvolumige Verkäufe im höheren zweistelligen oder gar dreistelligen Millionenbereich fehlten. Auch in der baden-württembergischen Landeshauptstadt müssen die Investoren angesichts des mangelnden Angebots im Core-Bereich auf Randlagen wie Vaihingen und Weilimdorf ausweichen. "Dieser Trend wird sich in diesen Teilmärkten eher noch verstärken", prognostiziert Dr. Frank Urfer, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in München und Stuttgart. Bereits im zweiten Quartal ging in den B-Lagen die Rendite um 10 Basispunkte zurück, während die Spitzenrenditen mit 4,2 % für Büroimmobilien und 3,8 % für Geschäftshäuser stabil blieben. Da die Renditen - trotz ähnlich guter Rahmenbedingungen - im Metropolenvergleich noch etwas höher sind, ist das Interesse an Stuttgarter Immobilien hoch. "Da einige Projektentwicklungen auf den Markt kommen und Eigentümer die attraktiven Preise zur Portfolio-Bereinigung nutzen, rechnen wir im zweiten Halbjahr mit einem ähnlich hohen Investmentumsatz, wie im ersten Halbjahr", so Dr. Urfer. Der Stuttgarter Markt blieb auch im 1. Halbjahr dominiert von einheimischen Käufern. Obwohl der Anteil ausländischer Käufer anstieg, lag er doch nur bei 32 %.

Unsere aktuelle Research-Publikation Marktüberblick Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q2 2016 steht ab sofort auf www.savills.de zur Verfügung.

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 30.000 Mitarbeitern.

In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

- An- und Verkauf von Immobilien sowie Portfolios

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