Der Immobilienmarkt ist eine große Baustelle

Der US-Notenbanker Christopher Waller, der in diesem Jahr stimmberechtigt ist und somit das Zinsniveau mitbestimmen kann, machte unlängst von sich reden. In einem Vortrag ging es um den Immobilienmarkt. Kurz zusammengefasst: Waller sieht keine Probleme. Stattdessen ist der Immobilienmarkt dynamisch und anstatt von Problemen droht eher eine Überhitzung.

Um das Argument zu unterstreichen, verwies Waller auf seine eigenen Erfahrungen. Er versucht nämlich gerade selbst ein Haus zu kaufen und empfindet den Markt als verrückt (wenig ist auf dem Markt und das, was auf dem Markt ist, ist sehr teuer). Zinsanhebungen sollten daher kein Problem darstellen.

Auf den ersten Blick sind die Zinsen niedrig. Für eine 30-jährige Festhypothek liegt der Zins nun bei 4,7 %. Vergleicht man das mit Europa, sind das freilich Wucherzinsen. In den USA sind knapp 5 % noch in der Bandbreite der letzten 10 Jahre (Grafik 1). Im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen war die Zinslast noch nie so tief wie jetzt.

Höhere Zinsen sollten den Immobilienmarkt also nicht zu Fall bringen. Kreditzinsen im Bereich von 6 % können vom Einkommen problemlos gedeckt werden. Diese Betrachtungsweise ist jedoch einseitig. Immobilienpreise sind, wie Waller selbst erfahren muss, hoch. Der Kaufpreis im Verhältnis zum Einkommen war noch nie so hoch wie jetzt (Grafik 2).

Niedrige Zinsen helfen wenig, wenn der Kaufpreis unerschwinglich ist. Die Preise sind so hoch, weil die Zinsen niedrig waren (je tiefer der Zins, desto mehr Kredit kann man sich leisten). Steigen nun die Zinsen, ist der Schuldendienst für die meisten Haushalte nicht mehr leistbar. Die Immobilien sind einfach zu hoch bewertet. Die Preise müssen folglich sinken.

Das geschieht, wenn sich der Markt abkühlt und die Nachfrage sinkt. Die ersten Andeutungen dafür gibt es. Zinsen beeinträchtigen die Stimmung. Beide sind negativ korreliert. Einen Ausreißer gab es nach dem Platzen der Immobilienblase 2007-2011 (Grafik 3).

Die Stimmung fällt bereits seit Monaten. Noch bewegt sich die Zahl der verkauften Häuser nach oben. Eine solche Divergenz gab es zuletzt 2005. Es folgte ein schmerzhafter Abschwung auf dem Immobilienmarkt (Grafik 4).

Am Aktienmarkt ist das noch nicht vollständig eingepreist. Hausbauaktien folgen für gewöhnlich den Zinsen. Aktuell ist viel aufzuholen (Grafik 5). Da die Fed kaum von der Zinswende abrücken wird, ist klar, was geschehen wird. Aktien des Sektors müssen weiter korrigieren, weil der ganze Immobilienmarkt korrigieren wird.

Man kann nicht die Zinsen anheben und erwarten, dass Haushalte bei exorbitanten Preisniveaus weiterhin mitmachen können. Zunächst wird die Nachfrage zurückgehen, am Ende werden die Preise sinken, um Angebot und Nachfrage wieder in Einklang zu bringen.

Waller mag den Markt für verrückt halten. Das ändert nichts daran, dass die Fed den Markt in eine Korrektur zwingt. Immobilienvermögen macht mehr als ein Drittel des Gesamtvermögens von Haushalten aus. Zudem steigt die Zinslast. Sinkende Immobilienpreise und weniger verfügbares Einkommen sind nichts, was die Wirtschaft anschiebt.

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