AROUNDTOWN verdreifacht den Gewinn

• Aroundtown SA - WKN: A2DW8Z - ISIN: LU1673108939 - Kurs: 2,744 € (XETRA)

Die Funds from Operations (FFO) lagen mit 76 Mio. EUR leicht über den Erwartungen der Analysten und zeigten sich damit trotz höherer Finanzierungskosten stabil gegenüber dem Vorjahreswert.

Der Umsatz ging im Vergleich zum Vorjahr erwartungsgemäß um 2 % auf 378 Mio. EUR zurück – eine Folge der konsequenten Veräußerung von Immobilien in den vergangenen Quartalen. Dieser Rückgang wurde jedoch durch ein flächenbereinigtes Mietwachstum (like-for-like) von 3 % mehr als ausgeglichen. Besonders stark fiel das Wachstum in den Wohnimmobilien (+4,5 %) und Hotels (+3,7 %) aus; bei Büroimmobilien betrug das Mietwachstum 1,6 %.

Die Nettomieteinnahmen stiegen um 1 % auf 295 Mio. EUR. Hierzu trugen neben der positiven Mietentwicklung auch die weiterhin niedrigen Bewirtschaftungskosten bei. Das bereinigte EBITDA legte ebenfalls um 1 % auf 251 Mio. EUR zu und entsprach damit den Erwartungen.

Überraschung bei der Bewertung

Positiv überraschte das Bewertungsergebnis: Die Neubewertung von 15 % des Portfolios führte zu einem Anstieg von 203 Mio. EUR bzw. +0,8 % auf vergleichbarer Basis. In der Folge kletterte der EPRA NTA je Aktie auf 7,60 EUR – ein Anstieg von 3 % gegenüber dem Jahresende 2024. Der Abschlag zum aktuellen Börsenkurs liegt damit bei über 60 %. „Dieser Bewertungsabschlag erscheint aus unserer Sicht selbst unter konservativer Betrachtung der Immobilienbewertungen und makroökonomischen Risiken nicht gerechtfertigt“, kommentieren die Analysten von Warburg.

Im Rahmen eines konsequenten Liability-Managements hat Aroundtown bis Ende Mai 2025 Schulden in Höhe von insgesamt 1,3 Mrd. EUR zurückgezahlt, darunter rund 600 Mio. EUR über ein freiwilliges Rückkaufangebot. Parallel dazu wurde eine neue, mit 3,5 % verzinste Anleihe über 750 Mio. EUR erfolgreich platziert – die Emission war dreifach überzeichnet.

Die Veräußerung von Immobilien im Umfang von 150 Mio. EUR trug zusätzlich zur Entschuldung bei. Der Loan-to-Value (LTV) konnte von 42 % zum Jahresende auf 41 % reduziert werden. Das Verhältnis unbesicherter Vermögenswerte liegt bei 71 % des Portfoliowertes (17 Mrd. EUR). Die Interest Coverage Ratio (ICR) verbesserte sich auf 4,3x.

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Analystenmeinungen gespalten

Während Warburg Research die Investmentstory bestätigt sieht und ein Aufwärtspotenzial von über 20 % erkennt, zeigen sich andere Analysten zurückhaltender. Die Baader Bank bleibt mit einer „Add“-Einschätzung bei einem Kursziel von 3,15 EUR, während Berenberg die Aktie weiterhin mit „Hold“ und einem Kursziel von 3,50 EUR bewertet. Jefferies hingegen sieht das Papier als „Underperformer“ mit Kursziel 2,00 EUR – die Analysten verweisen auf das ausbleibende Dividendenwachstum und konstatieren: „Die operative Entwicklung bleibt solide, aber strukturelle Risiken und Marktunsicherheiten wiegen schwer.“

Die Prognose für das Gesamtjahr – ein FFO von 280 bis 310 Mio. EUR – wurde bestätigt. Nach dem soliden ersten Quartal sind bereits rund 26 % des Mittelwerts erreicht. Die Entscheidung, auch für das Geschäftsjahr 2024 keine Dividende auszuschütten, wurde mit dem Ziel begründet, die Finanzkraft zu erhalten.

Ein Wermutstropfen bleibt jedoch: Die Ratingagentur S&P hat die Bonität von Aroundtown im April um eine Stufe auf BBB (stabiler Ausblick) gesenkt. Die Analysten begründen diesen Schritt mit konjunktureller Schwäche und Volatilität im Immobilienmarkt, welche die Entschuldungsdynamik des Unternehmens verlangsamen könnten.

Fazit: Weder Fisch noch Fleisch sind die Zahlen von Aroundtown. Der Nettogewinn hat sich aufgrund von Bewertungseffekten mal eben verdreifacht. Wirklich etwas kaufen können sich die Anleger davon aber nicht. Insgesamt bestätigt die Entwicklung die aktuelle Seitwärtsphase der Aroundtown-Aktie, die sich so zunächst fortsetzen könnte. Der erneute Dividendenverzicht ist nach der Rating-Abstufung nur konsequent.

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