Weiterhin attraktive Renditen mit europäischen Immobilienanlagen

„Fast drei Viertel der 170 von uns abgedeckten Immobilienmärkte in Europa könnten für bestimmte Investoren interessant sein“, schreibt Dr. Paul Kennedy, Head of European Investment Research bei INVESCO Real Estate, in einer aktuellen Immobilienanalyse.

„Wir rechnen in einem Großteil der europäischen Immobilienmärkte weiterhin mit attraktiven Gesamtrenditen. Auch wenn die Erträge zwangsläufig niedriger ausfallen werden als in der jüngsten Vergangenheit, bedeutet das noch lange keine enttäuschende Wertentwicklung für Anleger. Bei der richtigen Markt- und Einzeltitelauswahl sollten europäische Immobilieninvestments weiterhin attraktive Renditevorteile gegenüber Staatsanleihen bieten. Allerdings wird die zukünftige Wertentwicklung nun überwiegend von der Ertragsseite kommen, nachdem sie zuletzt vor allem vom Kapitalwachstum durch Renditerückgänge angetrieben wurde“, so Kennedy.

In ihrem Herbstausblick 2007 schreiben die Immobilienexperten von INVESCO, dass sich die europäische Wachstumsdynamik fortsetzen wird und das BIP-Wachstum in den meisten Ländern aufgrund der leicht abnehmenden globalen Wachstumsdynamik sich zwar verlangsamen, aber immer noch nahe am oder sogar über dem Trend liegen sollte.

Trotz des positiven Wirtschaftsausblicks stünden die europäischen Immobilienmärkte vor einer Reihe von Herausforderungen. Zum einen hätten einige Märkte in den vergangenen sechs Monaten ein unerwartet starkes Mietwachstum verzeichnet, was nun deren zukünftiges Wachstumspotenzial begrenzt. Zum anderen ist der in den vergangenen Jahren beobachtete Rückgang der Anfangsrenditen nun abgeschlossen und werden die Gesamtrenditen künftig nicht durch weitere Kapitalzuwächse gestützt.

Insgesamt hebt der Europäische Marktausblick Herbst 2007 folgende Punkte hervor:

· Infolge der US Subprime-Krise haben sich Liquidität und Fremdkapitalverfügbarkeit zwar geändert, werden aber wahrscheinlich nicht den europäischen Wirtschaftsausblick untergraben. Allerdings haben diese Veränderungen eine Neubewertung von Risikoaufschlägen für Immobilien ausgelöst, die zu einem größeren, besser nachvollziehbaren Spread zwischen erstklassigen Immobilien und risikoreicheren Immobilien führen wird. Die Auswirkungen dieser Entwicklung dürften auf zweitklassige Immobilien beschränkt sein.

· Veränderungen in der Verfügbarkeit von Finanzierungen kann fremdkapitalfinanzierte Investitionen und Entwicklungstätigkeit bremsen. Dies könnte allerdings auch durch die (durch Vertrauensverlust am BIP-Wachstum verursachte) rückläufige Flächennachfrage kompensiert werden, so dass die Gesamtauswirkungen auf das Mietwachstum neutral bleiben dürften.

· Eine zunehmende Professionalisierung des europäischen Immobilienmarktes rechtfertigt den Abzug einer „Diversifikationsprämie“ von unseren geforderten Zielrenditen.

· Aufgrund der Anlagecharakteristika von Immobilien ist ein weiterer Abschlag durch „Flucht in sichere Werte“ möglich.

· Die jüngsten Marktentwicklungen ermöglichen höhere Anfangsrenditen im Bereich der erstklassigen Immobilien.

· Es gibt weiterhin attraktive Investmentchancen für Immobilienanlagen; zweistellige Renditen (ohne Finanzierungskosten) sind weiterhin möglich.

· Aufgrund der geringeren Liquidität und Transparenz gewinnen lokales Know-how und Kontakte zu Investoren/Mietern an Bedeutung, ebenso wie die Fähigkeit, zusätzliche Ertragszuwächse durch Asset-Management-Initiativen zu erzielen.

Mit Blick auf einzelne Immobilienkategorien erklärt Ellen Schwemmlein, European Research Manager bei INVESCO Real Estate: „Büroimmobilien werden sich zumindest im Jahr 2007 und wahrscheinlich auch noch 2008 besser entwickeln als andere Segmente des europäischen Immobilienmarktes. Die besten risikoadjustierten Renditen können Investoren hier in Paris, in den französischen Regionen, Brüssel, Madrid, Stockholm, London Docklands, Prag, Moskau, St. Petersburg und Bratislava erwarten. Das aufgrund der kürzeren Zyklen kurzfristig starke Mietwachstum lässt voraussichtlich die Gesamtrenditen aus Immobilieninvestments in Madrid, Barcelona und der Londoner City auf Drei-Jahres-Sicht höher ausfallen als auf Fünf-Jahres-Sicht. Risiken sehen wir vor allem in Berlin, Rom, Mailand, Amsterdam, Rotterdam, Dublin, den britischen Regionen (mit Ausnahme des M25 West-Marktes) und Budapest.“

„Im Einzelhandel erwarten wir die beste Wertentwicklung bei Shopping Centern, gefolgt vom Einzelhandel in Haupteinkaufslagen und abschließend von Fachmarktzentren. Wir bevorzugen Frankreich, Belgien, Spanien und Schweden, Mitteleuropa (mit Ausnahme Ungarns) sowie Russland. Anders als im Büroimmobiliensegment dürften die Renditen im Einzelhandelssegment am Ende des Prognosezeitraums höher ausfallen als zu Beginn.“

„Obwohl die Gesamtrenditen im Logistiksegment unsere Zielrendite selten übertreffen, sollte die Anlegernachfrage durch die relativ attraktiven Anfangsrenditen in diesem Segment gestützt werden. Wir favorisieren Belgien, Spanien und Russland.“

„Allerdings könnte ein möglicher weiterer Anstieg des Ölpreises den günstigen Inflationsausblick trüben und sich dadurch auch negativ auf die Anleiherenditen auswirken. Höhere Anleiherenditen, die nicht durch höheres BIP-Wachstum ausgeglichen werden, könnten die Kapitalwerte im Immobilienmarkt dämpfen und so das Renditepotenzial begrenzen.“

„Außerdem könnte die Wettbewerbsfähigkeit der europäischen Exporte abnehmen, wenn der US-Dollar weiter abgewertet würde. Eine dadurch ausgelöste Abschwächung des europäischen Exportwachstums kann das BIP-Wachstum dämpfen, und zwar vor allem in Deutschland und den Niederlanden“, so Ellen Schwemmlein.

Quelle: INVESCO

INVESCO zählt als Teil der AMVESCAP Gruppe zu den führenden Asset Managern weltweit. Zusammen mit den Schwesterunternehmen verwaltet INVESCO weltweit über 490 Milliarden Euro (Stand: 31.5.2007). Über 5.000 Mitarbeiter, darunter rund 500 Investmentspezialisten, sind in 19 Ländern im Einsatz.