VONOVIA & Co. - Bodenbildung bei Immobilienaktien?

• Vonovia SE - WKN: A1ML7J - ISIN: DE000A1ML7J1 - Kurs: 26,810 € (XETRA)

Der Kurs der Vonovia-Aktie hat sich zwischen September 2020 und Oktober 2022 zeitweise mehr als gedrittelt. Vonovia ist der größte Wohnimmobilienbestandshalter in Europa und besitzt (inklusive der mehrheitlich übernommenen Deutsche Wohnen) mehr als 549.000 Wohnungen in Deutschland, Österreich und Schweden.

Verantwortlich für die katastrophale Kursentwicklung bei Vonovia und anderen Immobilienunternehmen waren vor allem die in Folge der Inflation deutlich gestiegenen Zinsen.

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Höhere Zinsen bedeuten, dass der Barwert von Vermögenswerten sinkt, weil künftige Zahlungen stärker abgezinst werden müssen. Das betrifft auch die Immobilien, die Unternehmen wie Vonovia besitzen. Jahrelang konnten Vonovia & Co. ihren Immobilienbestand angesichts sinkender Zinsen und dadurch steigender Immobilienpreise deutlich aufwerten.

Die Zinswende bedeutet nun wahrscheinlich nicht nur ein Ende des rasanten Anstiegs der Immobilienpreise, sondern könnte bei Vonovia & Co. auch größere Abschreibungen nötig machen. Zudem steigen die Zinskosten für Unternehmen wie Vonovia deutlich, was künftige Gewinne schmälern könnte, sofern nicht die Mieten ebenfalls weiter steigen. Der Aktienmarkt hat mögliche Abschreibungen auf das Immobilienportfolio und steigende Kosten bereits im Vorfeld eingepreist, in Form des stark gefallenen Aktienkurses.

Der Kursrutsch bei Vonovia & Co. ist so deutlich, dass die Aktien auf dem Papier nun äußerst billig erscheinen. Die wichtigste operative Gewinnkennzahl bei Immobilienunternehmen ist die Funds From Operations (FFO). Bei dieser Gewinnkennzahl werden Wertveränderungen des Immobilienvermögens ebenso ignoriert wie Gewinne aus Veräußerungserlösen sowie nicht liquiditätswirksame Kosten.

Für das abgeschlossene Geschäftsjahr 2022 hat Vonovia einen FFO von 2,0 bis 2,1 Milliarden Euro in Aussicht gestellt. Den Analystenschätzungen zufolge dürfte sich der FFO je Aktie für das Jahr 2022 auf 2,51 Euro belaufen und in den kommenden Jahren ungefähr stabil bleiben. Auf Basis des aktuellen Kurses sind die Vonvia-Aktien gerade einmal mit dem 10,6fachen des FFOs bewertet, was angesichts des weiterhin bestehenden Wohnungsmangels in Deutschland und des zu erwartenden stabilen Gewinnniveaus niedrig erscheint. Die Dividendenrendite auf Basis der für 2022 erwarteten Dividende beträgt attraktive 6,9 %.

Auch mit Blick auf die Vermögenswerte in der Bilanz und damit insbesondere den Immobilienbestand scheint die Vonovia-Aktie günstig bewertet zu sein. Am Ende des dritten Quartals 2022 belief sich die Kennzahl NTA (Net Tangible Assets), die eine Art Buchwert für Immobilienunternehmen darstellt und eine Weiterentwicklung des bekannteren NAV ist, auf 62,54 Euro. Aktuell liegt der Aktienkurs nur bei rund 43 % des NTA. Selbst wenn man die Notwendigkeit künftiger Abschreibungen berücksichtigt, handelt es sich dabei um einen deutlichen Abschlag zum Buchwert.

Auch aus charttechnischer Sicht sieht die Vonovia-Aktie derzeit interessant aus. Im Chartbild zeigt sich eine Bodenbildung, die durch den heutigen Ausbruch des Kurses über das bisherige Erholungshoch bei 25,80 EUR vorerst bestätigt wird.

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Aus fundamentaler Sicht sind für die zuletzt starke Kurserholung vor allem die gesunkenen Zinserwartungen verantwortlich, die sich nach den jüngsten, niedriger als erwartet ausgefallenen Inflationsdaten aus der Eurozone reduziert haben.

Sollte das Hoch bei der Inflation und damit auch bei den Zinserwartungen erreicht sein, könnten Immobilienwerte wie Vonovia vor einer starken Erholung stehen. Nach dem kräftigen Kursplus der vergangenen Tage könnte es sich vor einem Einstieg allerdings anbieten, einen temporären Kursrücksetzer abzuwarten.

Die Analysten der Privatbank M.M. Warburg haben Vonovia in dieser Woche als einen ihrer Top Picks für 2023 bezeichnet und sehen ein Kursziel von 45,40 EUR, was gegenüber dem heutigen Kurs noch einem Plus von rund 70 % entspricht.

Im Durchschnitt haben die Analysten ein Kursziel von 33,94 EUR, was einem Kurspotenzial von 26,8 % entspricht.