VIB VERMÖGEN - Aktie wird mit Riesen-Abschlag auf den inneren Wert gehandelt!

• VIB Vermoegen AG - WKN: A2YPDD - ISIN: DE000A2YPDD0 - Kurs: 19,500 € (XETRA)

Der neue Fonds mit dem Namen VIB Retail Balance I fokussiert sich folgerichtig auf Fachmarktzentren und Lebensmitteleinzelhandelsimmobilien. Bei einer geplanten Laufzeit von 10 Jahren wird eine Ausschüttungsrendite von jährlich 4,9 Prozent erwartet. Die VIB-Gruppe wird das Immobilienmanagement für den Fonds übernehmen und dafür Gebühren von ca. 1,2 Mio. EUR pro Jahr erhalten.

Die VIB-Gruppe, zu der die ebenfalls börsennotierte BBI AG gehört, veräußert in diesem Zusammenhang 31 Bestandsimmobilien an den Fonds, die bislang Netto-Mieterträge von etwa 18 Mio. EUR pro Jahr generierten. Davon stammen sieben Objekte von der VIB direkt und die restlichen 24 Immobilien kommen aus dem BBI-Portfolio.

Wie das Unternehmen weiter mitteilte, vereinnahmt VIB für die sieben Gewerbeimmobilien einen Kaufpreis von ca. 119 Mio. EUR und die Tochter BBI 189 Mio. EUR. Aus der Transaktion rechnet der Vorstand mit einem Ertrag von 65,6 Mio. EUR. Davon entfallen ca. 3 Mio. EUR noch auf das laufende Geschäftsjahr und der Rest dann auf 2023.

Künftig will sich VIB noch stärker auf Logistik- und Leichtindustrieimmobilien fokussieren. Wie dem Halbjahresbericht zu entnehmen ist, entfielen in den ersten sechs Monaten 72 Prozent der Mieten auf diese beiden Bereiche.

Leider hat VIB in diesem Jahr keine Zwischenmitteilung zum dritten Quartal veröffentlicht. Die Entwicklung in 2022 verlief zumindest im ersten Halbjahr jedoch erfreulich. Die Bruttomieteinnahmen stiegen auf 46,56 (Vorjahr 44,25) Mio. EUR und das Halbjahresergebnis verdoppelte sich auf 35,15 (VJ 16,47) Mio. EUR. Dabei ist jedoch ein Sondereffekt in Höhe von 21,61 Mio. EUR aus dem Verkauf einer Beteiligung zu berücksichtigen. Die operative Ertragskraft lässt sich besser an den Funds from Operations (FFO) ablesen, die auf 31,43 (VJ 28,50) Mio. EUR stiegen. Für das Gesamtjahr sollen sich diese auf 58,0 bis 62,0 (VJ. 58,4) Mio. EUR belaufen.

Die Eigenkapitalquote lag bei komfortablen 45,0 (VJ 42,3) Prozent. Erfreulich niedrig ist der LTV mit einem Wert von lediglich 28,2 (VJ 44,5) Prozent. Auch die Leerstandsquote war mit 1,4 (VJ 1,2) Prozent weiterhin sehr gering.

Hoher Abschlag auf den NAV

Der NAV je Aktie verdoppelte sich per 30. Juni auf 58,06 (VJ 29,35) EUR. Dass die Aktie mit aktuell 19,50 Euro lediglich bei einem Drittel des NAV notiert, ist in diesen Zeiten nichts Ungewöhnliches. Investoren sind angesichts des sich verschlechternden Umfeldes für Immobilien, erinnert sei hier nur an die gestiegenen Zinsen, skeptisch, ob sich diese Bewertungen aufrechterhalten lassen oder ob hier in nächster Zeit Abwertungsbedarf droht.

Interessantes Detail am Rande: Der börsennotierte Immobilienkonzern DIC Asset hat im Februar ein Übernahmeangebot in Höhe von 51 Euro je VIB-Aktie unterbreitet und wurde dadurch mit einem Anteil von 60 Prozent Hauptaktionär bei VIB.

Fazit: VIB ist solide aufgestellt, gut geführt und mit 13 Dividendenerhöhungen in Folge auch sehr aktionärsfreundlich. Dem sich eintrübenden Umfeld für (Gewerbe-)Immobilien kann sich aber auch die VIB nicht gänzlich entziehen, was sich am hohen Discount des Aktienkurses auf den NAV zeigt. Für antizyklisch agierende Anleger bietet sich hier eine interessante Chance, alle anderen warten besser erstmal die Veröffentlichung der Jahreszahlen für 2022 ab. Dann sollte eine erste Visibilität in Bezug auf einen eventuellen Abwertungsbedarf im Immobilienportfolio gegeben sein.

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