USA: Wiederholung der Immobilienkrise?

Seit Beginn der Pandemie steigt die Nachfrage nach Immobilien immens an. Seit dem Kollaps wurden nicht mehr so viele Häuser verkauft. Es ist einer der höchsten Werte der letzten 60 Jahre. Die Zahlen erreichen allerdings nicht ganz die Höhen der Vorkrisenjahre 2003-2005. Das liegt aber nicht unbedingt daran, dass der Boom weniger stark ausgeprägt ist. Vielmehr fehlt es an verfügbaren Häusern, die verkauft werden können.

Der Crash vor über 10 Jahren hatte viele Gründe. Es Begann mit hoher Nachfrage. Hohe Nachfrage sorgt für steigende Preise. Häuserpreise legten im Durchschnitt um 10 % pro Jahr zu (Grafik 2). In gefragten Regionen waren die Zuwächse deutlich höher. Man bekam den Eindruck, es sei geschenktes Geld.

Die Tragfähigkeit von Krediten war Nebensache. Wenn Immobilienpreise 10 % oder 30 % pro Jahr steigen, spielt die Tragfähigkeit keine Rolle. Man kann das Haus mit einem hohen Gewinn verkaufen und den Kredit begleichen.

Die hohe Nachfrage und hohen Preise führten aber dazu, dass immer mehr gebaut wurde. Irgendwann überstieg das Angebot die Nachfrage. Als die Blase platzte, lag das Angebot doppelt so hoch wie die Nachfrage. Als die Preise kollabierten, war die Tragfähigkeit von Krediten plötzlich keine Nebensache mehr. Es stellte sich heraus, dass sich sehr viele die Kredite nicht leisten konnten. Es kam zu Massenausfällen. Der Rest ist Geschichte.

Nun gibt es wieder einen Nachfrageanstieg. Die Preise steigen nicht so rasant wie 2005. Damals war allerdings auch die Inflation höher. Der reale Preisanstieg ist inzwischen durchaus vergleichbar mit dem vor 15 Jahren. Es findet ein ähnlicher Boom statt.

Das führt ganz automatisch zu der Frage, ob sich die Krise wiederholt. Einige machen sich da überhaupt keine Sorgen. Die Kreditqualität ist heute deutlich besser. Das Kreditrating der Schuldner war vor der Finanzkrise deutlich schlechter als heute. Subprime Kredite machten mehr als ein Fünftel aller neuen Hypotheken aus (Kreditratings unter 659, Grafik 3).

Heute ist das ein verschwindend geringer Anteil. Dafür werden mehr Hypotheken vergeben. Es sind annualisiert fast 1,2 Billionen. Vor der Finanzkrise waren es 20 % weniger. Dafür werden kaum mehr Kredite mit variablem Zinssatz vergeben (Grafik 4). Das war ein großes Problem der Subprime Kredite. Einerseits verloren die Sicherheiten, die Häuser, an Wert, andererseits konnten steigende Zinsen nicht mit dem verfügbaren Einkommen gezahlt werden.

Zumindest dieses Problem sollte es vorerst nicht geben. Die Betonung liegt auf vorerst. Auch Kredit mit festem Zinssatz laufen irgendwann aus. Aktuell steigen die Hauspreise, Haushalte nehmen Kredite für 10 Jahre auf. Gleichzeitig wird wieder mehr gebaut. Die Lage wirkt wie 2001.

Bis das Angebot die Nachfrage deutlich übersteigt, dauert es noch Jahre. Wenn das geschieht, laufen viele Kredite mit festem Zinssatz aus. Es könnte wieder dazu kommen, dass höhere Zinsen mit fallenden Immobilienpreisen zusammentreffen. Immerhin ist die Kreditqualität besser als 2008 und bis es zum Problem kommt, vergehen noch viele Jahre.

Clemens Schmale

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