USA: Moderater Hauspreisanstieg im ersten Quartal 2006

1. Die Preise von Einfamilienhäusern in den USA sind gemäß des OFHEO-Hauspreisindex im ersten Quartal 2006 mit 12,54 % yoy nach revidierten 13,33 % yoy im Vorquartal gestiegen. Im Quartalsvergleich ergibt sich ein Anstieg von immerhin 2,03 % nach 3,07 % im Vorquartal. Er stellt den niedrigsten Quartalsanstieg seit dem ersten Quartal 2004 dar und reflektiert die in vielen anderen Konjunkturindikatoren bereits sichtbare Abschwächung des Immobiliensektors in den USA. Tendenziell schwächte sich der Hauspreisanstieg vor allem in den Staaten ab, die in der Vergangenheit die stärksten Preissteigerungen beobachten konnten. Nur in Iowa und South-Dakota waren Preisrückgänge im Quartalsvergleich zu beobachten. Im Jahresvergleich am stärksten bleibt die Preisdynamik in Arizona und Florida. Von den 20 höchsten Preissteigerungen in den 275 Metropolitan Statistical Areas (MSA) der USA waren zehn in Florida zu verzeichnen.

2. Die vom Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO) veröffentlichten Daten basieren auf Hypothekendarlehen von Freddie Mac und Faennie Mae mit Einzeltransaktionen von bis zu 417.000 US-Dollar. Um die Preise von Häusern mit vergleichbaren Ausstattungsniveaus zu verwenden, gehen in den Index nur Häuser ein, die mindestens zum zweiten Mal mit einer Hypothek beliehen werden. Neubauverkäufe enthält erfolglich nicht. Die Daten des Gesamtindex werden nicht saisonbereinigt veröffentlicht und stellen Quartalsdurchschnittswerte und keine Quartalsendwerte dar. Die Saisonalität der Hauspreise ist jedoch im Vergleich zur gesamten Volatilität des Index gering wie ein Vergleich der nicht saisonbereinigten Quartalsveränderung des Gesamtindex von 2,03 % und der saisonbereinigten Quartalsveränderung des Teilindex für Neuverkäufe von 1,78 % zeigt.

3. Die in den Hauspreisindex eingehenden Hypotheken können in drei Gruppen eingeteilt werden: 1) Neue Hauskäufe (purchase mortgage), 2) Refinanzierung zwecks Anpassung des Hypothekenzinses (rate term refinance) und 3) Refinanzierung zwecks Erhöhung der Darlehenssumme (cash-out refinance). In den Daten für das erste Quartal 2006 bemerkenswert ist der von 43,3 % in Q1 2005 auf 50 % gestiegene Anteil der Cash-out-Darlehen. Der Anteil der Refinanzierungen zwecks Konditionsanpassung fiel von 31,2 % auf 17,3 %. Dies ist angesichts der gestiegenen Kapitalmarktzinsen nicht verwunderlich. Auf Neukäufen verblieben folglich lediglich 32,7 %. Der Preisindex für diese Gruppe stieg mit 10,04 % geringer an als für die anderen beiden Gruppen. Dies lässt sich auch damit erklären, dass sich eine zusätzliche Beleihung des Immobilienvermögens (cash-out-refinance) vor allem bei stark im Preis gestiegenen Häusern anbietet. Ob die Tatsache, dass die Hauspreise der anderen beiden Gruppen auf Gutachterwerten statt auf Transaktionswerten beruhen, eine Auswirkung auf die Preisindizes hat, lässt sich nicht beurteilen. Der gestiegene Anteil der Cash-Out-Darlehen im Vergleich zu den Darlehen für Neukäufe hat folglich die hohe Gesamtrate positiv beeinflusst.

4. Insgesamt zeigt der OFHEO-Quartalsbericht eine leichte Abschwächung der hohen Preisdynamik im US-Wohnimmobilienbereich. Er deutet jedoch weder auf ein Platzen noch auf die Existenz ein Preisblase hin. Dennoch gehen wir für die nächsten Quartale aufgrund der gestiegenen Hypothekenzinsen von einer sich weiter abschwächenden Preisdynamik aus.

Quelle: DekaBank

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