US-Wohnimmobilien: Knapp aber noch weiter steigende Häuserpreise

1. Steigen oder fallen die US-Immobilienpreise? Am Anfang des Jahres war dies (vor der Diskussion um Subprime) die am häufigsten diskutierte Frage unter den US-Volkswirten. Die Diskussion wurde und wird erschwert durch den Bezug auf verschiedene Immobilienpreisstatistiken. Am vergangenen Dienstag wurde mit den Case Shiller Indizes für Juni bzw. für das zweite Quartal ein weiteres landesweites Sinken der Immobilienpreise signalisiert (siehe hierzu: Volkswirtschaft Aktuell vom 28.08.: „Konsumenten weiterhin recht optimistisch – Anschaffungsneigung kühlt sich ab“). Mit dem OFHEO Home Price Index wurde heute eine weitere prominente Immobilienpreisstatistik für das zweite Quartal bekannt gegeben. Der OFHEO Home Price Index erhöhte sich in diesem Zeitraum denkbar knapp um 0,1 % gegenüber dem Vorquartal aber die Jahresveränderungsrate blieb mit 3,2 % weiterhin im positiven Bereich. Demnach sind deutlich fallende Immobilienpreise kein landesweites Problem, sondern finden auf einzelne Regionen begrenzt statt.

2. Zwar verlangsamte sich der Anstieg der Häuserpreise nochmals – im ersten Quartal war der OFHEO noch mit 0,6 % qoq und 4,5 % yoy gestiegen – und die Zahlen lassen auch erwarten, dass eine Trendwende erst im nächsten Jahr eintreten wird. Die Befürchtung, dass sich durch die starken Preisanstiege der Vergangenheit eine Preisblase entwickelt hat, die nun mit einem lauten Knall platzt, ist bisher nicht eingetroffen. Stattdessen ist aufgrund der Zahlen weiterhin mit einem Softlanding der Hauspreise zu rechnen.

3. Deutlich einbrechende Häuserpreise können nur durch starke Angebotsausweitung oder durch Nachfrageschocks verursacht werden. Deswegen sind Preisrückgänge auf nationaler Ebene selten. Der OFHEO verzeichnete seit Anfang 1990 lediglich sechs Rückgänge im Quartalsvergleich. Kein Quartalsrückgang war bisher stärker als 0,5 % qoq. Einen Preisrückgang im Jahresvergleich gab es seit 1990 überhaupt nicht.

4. Eine kräftige Angebotsausweitung wurde in den vergangenen eineinhalb Jahren durch die Wohnungsbaurezession verhindert. Denn dadurch verknappte sich das Angebot an neugebauten Häusern und begrenzte das Rückschlagpotenzial der Hauspreise. Zwar ist die Angebotsseite dadurch gefährdet, dass zukünftig die von der Subprime-Krise betroffenen Hausbesitzer vermehrt ihre Häuser auf den Markt werfen. Da aber bisher in erster Linie das Subprime-Segment von erhöhten Zahlungsverzögerungen betroffen ist, und dieser am gesamten Immobilienmarkt ein geringes Gewicht hat, lässt sich gesamtwirtschaftlich noch keine starke Angebotsausweitung feststellen. Ein Indiz hierfür ist, dass die Zahl der Verkäufe bestehender Häuser in der Tendenz eher fällt als steigt.

5. Die Nachfrage wird durch die moderat wachsende Bevölkerung und deren steigendes Einkommen gestützt. Jedoch besteht die Gefahr, dass sich die Nachfrageseite durch die Verschlechterung von Hypothekenbedingungen eintrübt. Denn die Erfahrungen der Banken durch ihre zu lasche Vergabepraxis von Hypothekenkrediten dürften dazu führen, dass insbesondere Kredite im Subprime-Segment nur noch im geringen Umfang vergeben werden. Und dennoch halten wir fallende Häuserpreise bisher für eher unwahrscheinlich. Viel eher wird sich die durchschnittliche Dauer, innerhalb der Häuser verkauft werden, weiter erhöhen und sich die Wohnungsbaurezession länger als von uns derzeit erwartet fortsetzen.

6. Der Fokus auf den nationalen Hauspreisindex sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Gesamtmarkt aus vielen heterogenen Teilmärkten mit teilweise hohen Volatilitäten besteht. So erhöhten sich auf Quartalssicht die Hauspreise in nur noch zwei Bundesstaaten um mehr als 2 %, verringerten sich jedoch in 15 Bundesstaaten bis zu 1,7 % (siehe die Abbildung und Tabelle im Anhang). Die Jahresveränderungsraten waren weiterhin nur in fünf Bundesstaaten negativ, stiegen aber in immerhin siebzehn Staaten um mehr als 5 %. Eine einheitliche Preisentwicklung ist also weiterhin nicht feststellbar, besonders der Nord-Osten und der Westen sind von deutlichen Preissenkungen betroffen.

Quelle: DekaBank

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