US-Hauspreise: Noch kein Zeichen einer Bodenbildung

1. Die am Dienstag veröffentlichten Hauspreisdaten zeigen, dass die Häuserpreise in den USA im Jahresvergleich weiter im Rekordtempo fallen. Der Case Shiller 20 Städte-Index, der die Preise in den wichtigsten Metropolen abgreift, fiel im Dezember im Vorjahresvergleich stärker als erwartet um -18,6 % (Bloomberg-Median und DekaBank: -18,3 %). Der FHFA Verkaufs-Index (vormals OFHEO-Index), der die ländlichen Gebiete mit erfasst, sank im 4. Quartal ebenfalls mit -8,2 % yoy so stark wie nie zuvor.

2. Gemessen an den Case Shiller-Indizes weisen die Preise in den Metropolen nicht nur im Jahresvergleich sondern auch im Monatsvergleich eine beschleunigte Abwärtsdynamik auf. Nach -2,3 % im Vormonat fielen die Preise im Dezember um 2,5 % gegenüber dem Vormonat. Dies ist die sechste Verschärfung in Folge seit dem Juni 2008 und gleichzeitig der stärkste Rückgang seit Februar 2008. Eine ausgeprägte Preisblase in den wichtigsten Metropolen heizte in der Vergangenheit spekulativen Neubau an. Dieser begründete ein – trotz der jetzt schon Jahre andauernden Schwäche am Bau – immer noch starkes Überangebot, welches noch durch Zwangsvollstreckungen in Rekordhöhe verstärkt wird. Nachfrageseitig belastet die restriktivere Kreditvergabe und auch die Rezession verschärft den Preisverfall.

3. Regional zeigt sich ebenfalls die Breite des Abschwungs. Im Monats- wie im Jahresvergleich hatten alle Metropolen des Case Shiller 20 Städte-Index negative Vorzeichen. Die stärkste Abwärtsdynamik mit Wertverlusten über 30 % weisen weiterhin die Städte am Sunbelt auf: Phoenix (-34,0 % yoy), Las Vegas (-33,0 % yoy) und San Francisco (-31,2 % yoy). Verluste von weniger als 10 % im Jahresvergleich haben nur noch 6 Metropolen: Denver -4,0 % yoy, Dallas -4,3 % yoy, Cleveland -6,1 % yoy, Boston -7,0 % yoy, Charlotte -7,2 % yoy und New York -9,2 % yoy. Bei Betrachtung der verschiedener Preissegmente, die man aus den Case Shiller-Preisstatistiken konstruieren kann, zeigt sich, dass es weiter die Häuser des niedrigsten Preissegmentes sind, die am stärksten am Preisverfall gelitten haben. Dort sind die Preise mittlerweile um 27 % gefallen. Im höchsten Preissegment sind es „nur“ 15,4 %.

4. Die landesweite Preisentwicklung für den aktuellen Rand im vierten Quartal durch die FHFAHauspreisindizes barg allerdings Überraschungen. Dieser Index wird aus Daten der beiden halbstaatlichen Hypothekenfinanzierer Freddie Mac und Fannie Mae gespeist und enthält nur Häuser bis zu einer Grenze (sog. Conforming Loan Limit) von 417.000 US-Dollar. Obwohl diese Grenze für bestimmte hochpreisige Regionen durch ein Sonderprogramm erhöht wurden, ist das teuerste Hauspreissegment aber auch der Subprime-Bereich sind in diesem Index unterrepräsentiert. Zum einen sanken die Preise des FHFA Verkaufs-Index zwar um 3,4 % im Quartalsvergleich. Jedoch überraschte hier die monatliche Erhebung, nach der die Hauspreise beim Verkauf eines Hauses nicht sanken, sondern sogar um 0,1 % anstiegen.

5. Eine weitere Überraschung hielt der FHFA Gesamt-Index parat. Dieser bezieht neben den Hypotheken für Verkäufe noch die Neubewertung durch Gutachter – etwa bei der Neuvergabe einer Hypothek – mit ein. Diese Art der Transaktionen haben ein großes Gewicht, denn sie machen immerhin mehr als zwei Drittel der Preisstatistik aus. Der darauf aufbauende Gesamt-Index wird nur quartalsweise veröffentlicht. Nachdem er im dritten Quartal deutlich um 2,5 % qoq (3,9 % yoy) gefallen war, sanken nach diesem Index die Preise nur noch um 0,2% gegenüber dem Vorquartal.

6. Bislang sehen wir aber in den FHFA-Daten noch kein Zeichen einer Bodenbildung, sondern vermuten dahinter vielmehr eine statistische Verzerrung durch Sondereffekte. Zum einen hängt die Bewertung des Gesamt-Index nicht nur von Markttransaktionen sondern auch von der Bewertung durch Gutachter ab. Bereits in der Vergangenheit beeinflusste Gutachterverhalten wahrscheinlich die Preisentwicklung. Zweitens wurde der Häusermarkt im Dezember durch einen großen Anstieg der Verkäufe bestehender Häuser +5,6 % mom geprägt, dem aber im Januar ein Rückprall um -5,3 % folgte. Möglicherweise hat im Dezember ein auslaufendes Programm von Fannie Mae und Freddie Mac, welches das Conforming Loan Limit in bestimmten hochpreisigen Regionen auf 729,750 US-Dollar erhöhte, zu einer Jahresendrally geführt. Wäre dies der Fall, dann wäre die Reaktion verfrüht gewesen. Denn mit dem American Recovery and Reinvestment Act (verabschiedet am 16.2.09) wurde dieses Programm ausgedehnt und noch erweitert. Darüber hinaus plant die Obama-Administration insgesamt 275 Mrd. US-Dollar ein um den Häusermarkt zu stabilisieren. Dies beinhaltet 75 Mrd. um die Hypothekenzinsen zu senken und eine Modifikation bestehender Hypothekenverträge zu unterstützen, damit Zwangsvollstreckungen vermieden werden.

7. Die außergewöhnliche Abschwächung der Abwärtsdynamik zeigt sich regional im Vergleich der untenstehenden Karten. Im vierten Quartal hat nur noch Florida eine Rate kleiner als -3 % qoq. Selbst im Brandherd Kalifornien stieg die Rate auf -2,6 %. Im 3. Quartal waren es noch 9 Staaten mit Raten unter -3 % gewesen.

8. Aufgrund der bestehenden Probleme des Häusermarktes und der Rezession ist noch länger mit sinkenden Häuserpreisen zu rechnen. Die Futures-Kontrakte, die für den Case Shiller-10 Städte-Index gehandelt werden, zeigen, dass der Markt mit einer weiter stark ausgeprägten Schwächephase rechnet. Obwohl sich das Tempo der Preisanpassungen verlangsamt, erwarten die Marktteilnehmer bis Ende 2010 sinkende Hauspreise, sodass dieser Index dann 36 % gegenüber seinem Höchststand verloren hätte. In den ländlichen Gebieten, wo die Preise während des Booms nicht so stark gestiegen sind, dürfte die Entwicklung moderater ausfallen. Für den breiter abgegrenzten FHFA Gesamt-Index erwarten wir daher einen kumulierten Rückgang von „nur“ knapp 15 %. Von wesentlicher Bedeutung für die Entwicklung der Hauspreise wird sein, inwieweit das Konjunktur-Programm greift und in welchem Umfang der Anstieg der Zwangsvollstreckungen am Häusermarkt verhindert werden kann. Mögliche Erfolge würden Hauspreisverluste begrenzen, die Dauer der Schwäche am Häusermarkt aber kaum noch verkürzen. Sicher ist, dass die Hauspreise in Zeiten erhöhter Volatilität ebenfalls stärkeren Schwankungen ausgesetzt sind, als man es in der Vergangenheit von dem „Betonsteingold“ gewöhnt war.

Quelle: DekaBank
Die DekaBank ist im Jahr 1999 aus der Fusion von Deutsche Girozentrale - Deutsche Kommunalbank- und DekaBank GmbH hervorgegangen. Die Gesellschaft ist als Zentralinstitut der deutschen Sparkassenorganisation im Investmentfondsgeschäft aktiv. Mit einem Fondsvolumen von mehr als 135 Mrd. Euro und über fünf Millionen betreuten Depots gehört die DekaBank zu den größten Finanzdienstleistern Deutschlands. Im Publikumsfondsgeschäft hält der DekaBank-Konzern einen Marktanteil von etwa 20 Prozent.