US-Hauspreise: Geringer als erwarteter Rückgang in den Metropolen

1. Die Rezession am US-Wohnungsmarkt setzt sich weiter fort. Bereits Anfang der Woche zeigten die Verkaufszahlen für bestehende Häuser, dass das Überangebot am Häusermarkt weiter zunimmt. Gestern wurden zwei wichtige Häuserpreisstatistiken veröffentlicht. Zum einen die Case Shiller-Indizes, die die Preisentwicklungen in den Metropolen und städtisch geprägten Gebieten abdecken. Zum anderen der OFHEO, der auch die ländlichen Gebiete mit erfasst.

2. Der OFHEO Index ist mit 0,8 % yoy (0,1 % qoq) gestiegen und hat überraschend seine weiße Weste behalten (Bloomberg – 1,0 % yoy, DekaBank -0,8 % yoy). Er ist weiterhin seit seiner Auflegung im Jahr 1975 im Jahresvergleich noch nicht gefallen, und hat sich von dem schwachen dritten Quartal mit Veränderungsraten von -0,2 % qoq etwas erholt. Der Purchase Only-Index, der nur die Wertveränderungen durch Verkäufe, nicht aber die Bewertungen durch Gutachter einbezieht, ist dagegen um -1,29 % qoq (0,3 % yoy) gefallen. Die Verkäufe machten im vierten Quartal zwar nur rund ein Drittel aller im OFHEO-Index erfassten Transaktionen aus, zeigt aber den Druck, der auf dem Häusermarkt lastet.

3. Die Case Shiller-Indizes sanken im Dezember in der 10-Städte-Abgrenzung um 2,28 % und in der 20- Städte-Abgrenzung um 2,15 % gegenüber dem Vormonat. Obwohl damit für den 10-Städte-Index der Rekordrückgang des Novembers von -2,17 % mom noch einmal leicht übertroffen wurde, verringerte sich der Index im Jahresvergleich mit -9,82 % bzw. -9,08 % weniger deutlich als erwartet (Bloomberg-Umfrage für den 20-Städte-Index: -9,7 %; DekaBank -9,6 %). Die wachsende Abwärtsdynamik der vergangenen Monate ist in den Metropolen erst einmal gebremst, wenngleich bereits die Verluste der 1990-1991er Wohnungsbaurezession übertroffen werden.

4. Für den 10-Städte-Index des Case Shiller werden an der Chicago Mercantile Exchange Futures-Kontrakte gehandelt. Gemessen an den aktuellen Kursen (Schlusskurs: 27.02.08) für den 10-Städte-Index erwartet der Markt, dass sich die Schwächephase bis Mitte nächsten Jahres noch verstärkt. Auf Basis dieser Futures- Kontrakte errechnete yoy-Raten zeigen eine Spitze von -19,0 % yoy im Juni 2008.

5. Auch wenn wir für das nächste Jahr bei beiden Preisstatistiken mit negativen Jahresveränderungsraten rechnen, erwarten wir ebenfalls, dass sich die Preisrückgänge in den Metropolen (gemessen an den Case Shiller-Indizes) deutlich von der landesweiten Entwicklung (gemessen am OFHEO-Index) unterscheiden. Dies liegt an den ländlichen Gebieten. In diesen ist der Preisanstieg der letzten Jahre nicht so extrem gewesen und Spekulation hat dort eine wesentlich geringere Rolle gespielt. Deswegen ist dort das Rückschlagspotenzial geringer. Der OFHEO Index wird demzufolge nur moderate Preisrückgänge zeigen.

6. Der Fokus auf den nationalen Hauspreisindex sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Gesamtmarkt aus vielen heterogenen Teilmärkten mit teilweise hohen Volatilitäten besteht und die Häuserpreisentwicklung regional weiterhin unterschiedlich ist. Die Staaten mit den höchsten Preiserhöhungen in der Vergangenheit erleben jetzt substanzielle Preisbereinigungen. In nur noch drei der zwanzig vom Case Shiller Index erfassten Metropolen sind die Preise noch im Jahresvergleich gestiegen. Die regionale Betrachtung des OFHEO Index zeigt, dass sich auf Quartalssicht die Hauspreise in keinem Bundesstaat um 2 % oder mehr erhöhten, verringerten sich aber auch nur noch in 11 Bundesstaaten. Im 3. Quartal waren das noch 22 Staaten. In 5 Staaten sind die Preise um mehr als 1 % gegenüber dem Vorquartal gefallen. Die Jahresveränderungsraten waren ebenfalls in 11 Bundesstaaten negativ, 7 Staaten davon haben Raten von unter 2 % yoy. In keinem Staat stiegen die Preise im Jahresvergleich um mehr als 10 %. Eine einheitliche Preisentwicklung ist weiterhin nicht feststellbar, weiterhin sind besonders der Nord-Osten, der Westen und Florida von deutlichen Preissenkungen betroffen.

Quelle: DekaBank

Die DekaBank ist im Jahr 1999 aus der Fusion von Deutsche Girozentrale - Deutsche Kommunalbank- und DekaBank GmbH hervorgegangen. Die Gesellschaft ist als Zentralinstitut der deutschen Sparkassenorganisation im Investmentfondsgeschäft aktiv. Mit einem Fondsvolumen von mehr als 135 Mrd. Euro und über fünf Millionen betreuten Depots gehört die DekaBank zu den größten Finanzdienstleistern Deutschlands. Im Publikumsfondsgeschäft hält der DekaBank-Konzern einen Marktanteil von etwa 20 Prozent.