Mieten und Immobilienpreise in Deutschland steigen weiter

In wirtschaftlich starken deutschen Ballungszentren ist der Bauboom unübersehbar: Neubauten werden hochgezogen, ältere Gebäude werden saniert oder modernisiert. Der Rat der Immobilienweisen, ein Zusammenschluss von drei führenden unabhängigen Forschungsinstituten, nennt in seinem jüngst veröffentlichten Frühjahrsgutachten den Grund für die Eile auf den Baustellen: Ein zu erwartendes durchschnittliches Plus von drei Prozent für Mieten und Immobilienpreise im Jahr 2014 – Ende noch nicht absehbar. Zum Vergleich: Schon 2013 waren die Mieten um 3% gestiegen. Die Preise für Wohnungen hatten um 3,5% und die für Einfamilienhäuser um 4,3% zugelegt. Befeuert wird die Nachfrage nach Wohneigentum durch weiterhin niedrige Zinsen, den Mangel an Anlagealternativen zum „Betongold“, dem Wunsch vieler Mieter nach Sicherheit und Unabhängigkeit im Alter sowie eine starke Zuwanderung nach Deutschland.

Anzeichen für eine Blase sehen Immobilienexperten hingegen nicht. Der Preisanstieg verläuft ihrer Einschätzung nach auf moderatem Niveau und deutet eher auf Nachholeffekte hin als auf eine breit angelegte Übertreibung. Auch die Bundesbank signalisierte jüngst Entwarnung: Es gibt weiterhin nicht genügend Wohnungen, um die anhaltend sehr hohe Nachfrage in den Ballungsräumen zu decken. So zeigen die für den Immobilienerwerb von den Banken ausgereichten Kredite noch keine Hinweise auf eine gefährliche Blasenbildung. Allerdings gibt es Preisentwicklungen in Deutschland, warnt die Bundesbank, die deutlich über dem Durchschnitt liegen. So haben etwa die Mieten in Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt nochmals kräftig angezogen. Vorneweg München mit einer Preissteigerung von 6,9% im Jahr 2013, gefolgt von Berlin mit 6,6%. Branchenkennern zufolge liegen die Leerstände in diesen und anderen gefragten Städten auf historisch niedrigem Niveau; im Prinzip ist alles vermietet. Die Kaufpreise von Eigentumswohnungen wiederum sind seit 2005/06 bis heute in München um 48,6% und in Berlin um 41,0% gestiegen. Die Bundesbank hält vor allem die Wohnungspreise in München, Hamburg und Frankfurt inzwischen um bis zu 20% überbewertet.

Viele Anleger würden am Betongold-Boom gerne teilhaben, können sich jedoch eine eigene Immobilie nicht leisten oder schätzen den Kauf einer Wohnung als zu riskant ein. Damit haben sie nicht ganz unrecht: Hauskäufer zahlen im Durchschnitt 25 bis 35 Jahre ihre Immobilie ab. Nicht alle halten so lange durch: Rund 40.000 Häuser werden nach Einschätzung des Branchendienstes Unika jährlich in Deutschland zwangsversteigert.

Wer vor diesem Hintergrund lieber mit kleineren Investitionssummen am Aufschwung des Immobilienmarktes teilhaben will, sollte sich offene Immobilienfonds näher ansehen. Solide offene Immobilienfonds haben sich zur Ergän­zung eines breit gemischten Vermögens bewährt. Sie ermöglichen es Anlegern, sich an Gewerbeimmobilien wie Büro­gebäuden, Shoppingcentern oder Hotels zu beteiligen, ohne sich über Jahrzehnte binden zu müssen. Dabei ist wie bei Wohneigentum auch „die Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien weiterhin auf extrem hohem Niveau“, beobachtet etwa der Immobiliendienstleister Savills.

Zwar sind offene Immobilienfonds im Zuge der Finanzkrise nicht nur stark ins Gerede, sondern teils sogar in Verruf gekommen: Weil Anleger rasch Gelder abziehen wollten, musste eine Handvoll offene Fonds schließen, weitere befinden sich in der Abwicklung. Doch diejenigen offenen Immobilienfonds, die schon über viele Jahre hinweg gute Renditen erwirtschaftet hatten, kamen unbeschädigt durch die Krise und erzielten Renditen von drei bis vier Prozent pro Jahr. Solide wirtschafteten im vergangenen Jahr vor allem die Fonds

• Grund­besitz Europa (plus 5,9%, ISIN: DE0009807008) von der Deutschen Bank,
• Haus­Invest (plus 2,4%, DE0009807016) von der Commerzbank
• und der Deka ImmobilienGlobal (plus 1,8%, ISIN: DE0007483612),

wie die Stiftung Warentest jüngst herausgestellt hat. Auch über den Zeitraum von zehn Jahren gesehen steht der Grund­besitz Europa mit 45,1% gegenüber hausInvest (40,2%) und Deka ImmobilienGlobal (42,8%) am besten da. Angesichts des wiederauflebenden Anlegerinteresses an offenen Immobilienfonds haben zuletzt auch Publikumsmedien den Trend aufgegriffen. So berichtete jüngst das Manager-Magazin über frisches Geld in der Branche– „unter dem Strich ein Zufluss von 3,4 Milliarden Euro“ – und zählte Gründe auf, die für ein Investment sprechen.

Neuanleger müssen Anteile mindestens zwei Jahre halten

Das Anlegerinteresse steigt jedoch nicht nur durch die Preissteigerungen am Markt, sondern auch dank der politisch gewollten Regulierung von offenen Immobilienfonds: So sind zum Schutz der Investoren neue Sicherheitsregeln durchgesetzt worden; sie sollen die Fondsentwicklung stabiler halten. Seit Juli 2013 gilt: Neuanleger müssen ihre Anteile mindestens 24 Monate halten. Darüber hinaus ist eine einjährige Kündigungs­frist zu beachten. Das heißt: Wollen Anleger ihre Fondsanteile zurückgeben, kennen sie nur den genauen Termin, an dem ihnen der Gegenwert ihrer Anteile gutgeschrieben wird. Welchen Preis die Fonds­gesell­schaft anbietet, steht jedoch erst am Tag der Rück­nahme fest.

Autor: Helge Rehbein