Kapitalanlage in REITs – Fonds oder Zertifikate?

Die Einführung von sogenannten "German-REITs" (Real Estate Investment Trusts), einer deutschen Variante der in bereits 19 Staaten weltweit eingeführten Immobilien- Investmentform, steht kurz bevor. Dies berichtet das Bankhaus Ellwanger & Geiger in ihrer aktuellen Publikation. Auch wenn sich das deutsche Finanzministerium aufgrund einiger ungeklärter Steuerthematiken noch etwas Zeit lassen könnte, so sei doch der Trend hin zu europäischen REITs nicht mehr aufzuhalten.

Die vor knapp 40 Jahren in den USA ins Leben gerufenen REIT´s stellen ein Pendant zu den europäischen Immobilienaktien dar, so das Bankhaus. Bei US-REIT´s handele es sich zunächst um einen Begriff aus dem US-Steuerrecht, der i.d.R. börsennotierte Aktiengesellschaften beschreibt. Unter Einhaltung verschiedener Kriterien seien die erwirtschafteten Erträge auf Unternehmensebene steuerfrei. Eine Besteuerung finde erst auf Anlegerebene über die Ausschüttungen statt. Zunächst eher moderate Wachstumsraten aufweisend, hätten sich die REIT´s mit der Einführung von "Up-REIT´s" in den USA ab Mitte der 90er-Jahre zu attraktiven Kapitalsammelstellen mit hohen Dividendenrenditen entwickelt.

Für Privatinvestoren stelle sich nun die Frage, in welcher Form investiert werden kann. Selbstverständlich werde es zunächst möglich sein, in einzelne Direktinvestments einzusteigen. Da aber sehr unterschiedliche, in verschiedenen Segmenten und Regionen tätige Immobiliengesellschaften am Markt sein werden, dürfte es für einzelne Privatinvestoren recht anspruchvoll sein, das nötige Research für dieses Spezialbörsensegment durchzuführen, ist sich Ellwanger & Geiger sicher. Da es sich bei REITs um börsennotierte Titel handelt, schwanken diese im Kurs wesentlich stärker, als z.B. bei offenen Immobilienfonds. Dafür könne der Anleger aufgrund größerer Freiheitsgrade (z.B. Finanzierung) langfristig mit höheren Renditen rechnen, weil REIT-Gesellschaften ihr sämtliches Kapital im Immobilienmarkt arbeiten lassen können und nicht, wie offene Immobilienfonds beträchtliche Cash-Reserven vorhalten müssen, um Anteilsrückgaben bedienen zu können.

Auch Notverkäufe aufgrund massiver Rückgaben (wie in jüngster Vergangenheit zu beobachten) oder Käufe bei unerwartet hohen Zuflüssen seien bei REITs nicht erforderlich, da das Immobilienportfolio unabhängig vom Geschehen an der Börse ruhig weiter bewirtschaftet werden könne.

Diese höheren Schwankungen der börsennotierten REITs erfordern eine Risikostreuung über Regionen, Immobiliensegmente (wohnwirtschaftlich/gewerblich) und spezielle Teilbranchen (z.B. Shopping Center, Logistik, Büro etc.). Grundsätzlich bestünden zwei Möglichkeiten, breit in diesen Markt zu investieren – Immobilienaktien(REIT)-Fonds oder Indexzertifikate.

Indexzertifikate bilden einzelne europäische oder weltweite Immobilienaktien- oder REIT-Indizes ab, wie. z.B. den EPRA-Index, der die rund 80 größten Immobiliengesellschaften abbildet. Dadurch sei mit relativ wenig Kosten eine einfache Teilhabe an der Indexentwicklung möglich.

Da aber die europäischen Immobilienmärkte sehr heterogen sind, würden unterschiedliche Immobilienkonjunkturen in einem Index über die Länder hinweg nivelliert. Einerseits sei das zwar gerade der Sinn der Diversifikation, andererseits biete ein aktives Management darüber hinaus die Möglichkeit, von speziellen "Sonderkonjunkturen" in einzelnen Ländern und v.a. in einzelnen Segmenten zu profitieren. Innerhalb eines diversifizierten Immobilienaktienportfolios könnten so Schwerpunkte gesetzt werden, die aktuellen Strömungen und Entwicklungen gerecht werden. Ein Beispiel stelle das Segment der "Shopping Center" dar, welches in den letzten Jahren in einigen Länder zu den profitabelsten zählte.

Für ein Investment in das europäische bzw. weltweit entstehende REIT-Segment bieten sich also in erster Linie aktiv gemanagte Fondslösungen an, so Ellwanger & Geiger. Die Fondsmanager könnten besser auf regionale und branchenspezifische Chancen und Risiken reagieren, als eine Anlage in einem "starren" Index, hieß es. Der Anlagehorizont sollte aber wie bei allen Aktienanlagen bei mindestens 5 Jahren liegen, um die langfristigen Vorteile von REIT-Anlagen nutzen zu können, empfiehlt das Bankhaus.

In den vergangenen 20 Jahren erzielten US-REITs eine Performance von 13% pro Jahr. In Europa lagen die Renditen immerhin während der letzten 17 Jahre bei rund 10,5%. Diese Renditen seien allerdings so nicht einfach weiterzuschreiben. Die Fondsmanager hätten es sich zum Ziel gesetzt, über Dividenden und Kursgewinne ein jährliche Rendite von durchschnittlich 8% zu erwirtschaften. Da dies nur ein Durchschnittswert sein kann und mit schwankenden Jahresergebnissen einhergeht, sei ein langfristiger Anlagehorizont unumgänglich.