Immobilienaktien - Gute Aussichten trotz der Subprime-Krise

Nach den jüngsten Schwächen und der Volatilität am globalen Immobilienaktienmarkt wiederholen wir unsere positive Prognose für diesen Sektor. Die Rahmendaten sind auf Unternehmensniveau und im gewerblichen (teilweise auch im privaten) Immobilienmarkt weiterhin gesund. Daher sehen wir gute Gründe für Investoren, ihr Engagement zu halten und vielleicht sogar die hohen Abschläge zu nutzen, um Positionen aufzustocken. Immobilien sind eine Schlüsselkomponente in der Vermögensanlage und für langfristige Anleger ein wirkungsvolles Streuungsinstrument.

Der Markt ist noch vorsichtig
Der Kursrückgang des Fonds im August fiel mit der großen Korrektur des Aktienmarktes zusammen, die die Subprime-Krise ausgelöst hatte. Bei den meisten Aktien einschließlich Immobilienaktien war ein massiver Kurseinbruch zu beobachten. Seit die Fed jedoch den Diskontsatz gesenkt hat, konnte sich der Aktienmarkt einschließlich der Immobilienaktien wieder weitgehend erholen. Aber die Vorsicht ist noch groß. Die jüngsten Ereignisse haben gezeigt, wie sich der allgemeine Aktienmarkt und der Markt für Immobilienaktien kurzfristig verknüpfen können. Das ist nicht überraschend, denn der Aktienmarkt reagiert unmittelbar auf alle Neuigkeiten, egal ob gut oder schlecht, noch bevor sie überhaupt verarbeitet sind. Diese Verknüpfung löst sich allerdings mittel- bzw. langfristig wieder auf und bietet Anlegern gute Diversifizierungsmöglichkeiten.

Die letzten Monate

Für viele Anleger dürfte die (weitgehend auf Europa und die USA beschränkte) allgemeine Schwäche der Immobilienaktien – mehr der letzten Monate als der letzten Wochen – von Interesse sein. Diese ist eine Reaktion auf die hohen Renditen der letzten Jahre, die zu Gewinnmitnahmen führten, und auf die augenblickliche allgemeine Sorge um die Wirtschaft.

REITs sind überverkauft
In Europa wie den USA ist eine zunehmend negative Stimmung gegenüber den börsennotierten US-Immobilienaktiengesellschaften (REITs) und den Immobilienfirmen zu beobachten. Das hat dazu geführt hat, dass viele Firmen überverkauft und daher unserer Meinung nach preisgünstig sind. Viele allgemeine Aktienfonds-Manager haben diese Stimmung noch geschürt, indem sie den Immobiliensektor als ihren großen Baisse-Tipp bezeichneten – der sich dann in gewissem Maße auch bewahrheitete, weil viele Anteile verkauft wurden. Es ist hier erwähnenswert, dass die Ziele dieser allgemeinen Anleger deutlich andere sind und sie Renditen am breiten Markt messen und nicht an der absoluten Rendite oder den Streuungsqualitäten. Wenn andere Anlagen aus ihrer Sicht über 20% bringen können, dann sind 10% von einer REIT für sie nicht von Interesse und daher eine klare „Verkaufsorder“ – während die meisten Immobilienanleger damit glücklich wären.

Sorge um steigende Zinsen
In manchen Märkten, darunter die USA und Großbritannien, fürchten die Anleger weiter steigende Zinssätze und ihre Auswirkung auf Immobilienerträge am direkten Markt. Es wird erwartet, dass die Rentabilität der Objekte sinkt und Bewertungen heruntergestuft werden. Das hat dazu geführt, dass Broker die Erträge von Immobilienfirmen bereits im Voraus nach unten korrigiert haben. Nebenbei, diese Marktsicht ist sehr kurzfristig, während wir eher zu einer mittel- bis langfristigen Sichtweise neigen und deswegen bei unseren Prognosen auch noch keine Überraschungen erlebt haben. Ebenso wichtig ist jedoch zu wissen, dass Immobilien einen ineffizienten Markt bilden, in dem unterschiedliche Anlagen unterschiedlich abschneiden. Die Stimmungslage berücksichtigt das kurzfristig häufig nicht.

Immobilienerträge stabil trotz Stimmungstief
Mittelfristig sind wir weiterhin zuversichtlich, wir sind uns jedoch auch des kurzfristigen Stimmungsproblems und der Volatilität bewusst. Trotz der Besorgnis einiger Märkte um die Ertragswerte von Immobilien sind aber andere Märkte weiterhin stabil und steigen im Wert. Viel wichtiger sind jedoch die berufsbezogenen Rahmendaten und die entsprechende Höhe des Einkommens aus Vermietungen, das sowohl für bestehende Immobilien als auch für neue Bauprojekte erzielt werden kann. Steigende Mieten können aus der Bewertungsperspektive steigenden Erträgen durchaus standhalten. Die Aussichten sind hier weiterhin sehr stabil, und durch das begrenzte Angebot an neuem Raum steigen an den meisten Märkten die Mieten.

Kreditkosten steigen
Vor allem in den USA hat natürlich der plötzliche Anstieg der Kosten für Fremdfinanzierungen einigen Anlegern Angst gemacht und sie glauben lassen, dass sich der Preis von Immobilien durch den Wegfall von Käufern mit Fremdfinanzierung plötzlich korrigieren und zu einer geringeren Nachfrage nach Immobilienanlagen führen würde. Sichtbar wurde dies an einem deutlichen Anstieg der Hypothekenangebote für Gewerbeimmobilien. Anleger dürfen jedoch nicht vergessen, dass die meisten Finanzierungen für gewerbliche Immobilien nicht in den Subprime-Bereich gehören und dieser Anstieg daher nicht angemessen ist. Wir meinen, dass sich dies verbessern wird – und sich damit auch die Stimmung gegenüber den qualitativ hochwertigen Immobilienfirmen verbessert. In allen Märkten ist beträchtliches Kapital vorhanden, das Immobilien als strategisches Anlagesegment kaufen möchte, und wir vermuten, dass die Anleger zuschlagen und damit einen Sicherheitspuffer herstellen werden, sobald eine merkliche technische Reaktion eintritt.

Einkommenspotenzial würde bei Weltwirtschaftskrise sinken
Ein weltweiter Zusammenbruch wäre natürlich ein schlechtes Vorzeichen für den Immobilienmarkt, denn Mieter (z. B. von Büros oder Läden) hätten dann wahrscheinlich zu kämpfen, würden ihren Raumbedarf senken und könnten sich keine höheren Mieten leisten. Dadurch wäre das Einkommenspotenzial geringer (oder ginge ganz verloren, wenn jemand zahlungsunfähig wird). Bislang sehen wir hier jedoch kaum ein langfristiges Risiko. Interessanterweise haben einige Kommentatoren das Risiko von Stellenverlusten im Finanzsektor als möglichen Faktor dafür angeführt, dass in den Finanzzentren die Nachfrage nach Büros und damit auch die Mieteinnahmen nachlassen könnten. Damit haben sie die negative Stimmung über den letzten Monat noch gefördert, während wir denken, dass dieses Risiko zum gegenwärtigen Zeitpunkt übertrieben wird.

Rahmendaten versprechen Anlagechancen
Wir halten daher diese Schwäche quer durch den Sektor in Anbetracht der Geschehnisse in diesem Sommer zwar für „verständlich“, aber nicht für gerechtfertigt, denn die Rahmendaten für Immobilien in vielen globalen Märkten bieten unserer Ansicht nach noch immer attraktive Chancen.

Immobilienaktienmarkt in Konsolidierungsphase
Etwas allgemeiner muss man sagen, dass nach dem globalen starken Ansturm auf Immobilienaktien über die letzten Jahre die Branche jetzt eine wohlverdiente Pause bzw. leichte Korrektur erfährt. Die hohen Renditen waren aufgrund der Neubewertung des Anlagesegments, des weltweiten Erscheinens der REITs sowie stabil und stark agierender Immobilienmärkte gerechtfertigt. Trotz der Tatsache, dass die hohen Abschläge weitgehend verschwunden waren, war auch bei den Kursen, die wir zu Beginn des Jahres sahen, noch ein attraktives Renditepotenzial vorhanden. Bei einer Analyse dieser Firmen bringt der jüngste Ausverkauf daher den „Wert“ zurück und nicht nur Wachstumspotenzial. Wir erwarten daher, dass 2007 weitgehend ein Jahr der Konsolidierung (dieses Jahr bislang ca. minus 5%, überwiegend wegen US-REITs und europäischer Investitionen, während Asien stabil blieb). Dieses Jahr wird auch weiterhin volatil sein.Wir rechnen damit, dass sich die Wirtschaft weltweit wieder festigt (d. h. ohne größere Rezession), daher bewerten wir die Aussichten weiterhin positiv. Wenn sich der Markt erst einmal daran gewöhnt hat, sehen wir eine stabile Erholung voraus.

Quelle: Schroders

Die Schroders-Gruppe ist eine führende internationale Vermögensverwaltungsgesellschaft, die 1804 gegründet wurde. Schroders verwaltet Anlagen für Pensionsfonds, Regierungsbehörden, Wohltätigkeitsorganisationen, Körperschaften, Familienunternehmen und vermögende Privatpersonen weltweit und ist ein führender Verwalter von Investmentfonds. Schroders bietet Anlagen in allen wichtigen Vermögenskategorien in entwickelten Ländern und Schwellenländern an: Aktien, Schuldtitel, Geldmarktinstrumente, Beteiligungen und Immobilien. Das weltweit verwaltete Vermögen betrug zum 31. März 2006 rund 184,2 Mrd. Euro.