Die cleversten Anleger setzen auf Geschäftsimmobilien

Die Immobilienmärkte im Osten boomen. Das gilt ganz besonders auch für die Situation in Russland und dabei speziell für die Immobilienmärkte in Moskau und St. Petersburg. Zu dem Bauboom, der von stark steigenden Preisen begleitet wird, trägt natürlich der hohe Ölpreis bei. Denn dadurch ist viel Geld im Umlauf und viele Russen haben in den vergangenen Jahren große Reichtümer angehäuft. Und neben der Börse, die von vielen noch immer gemieden wird, bleibt außer Immobilien nicht viel übrig als Möglichkeit der Geldanlage.

Wie rasant es momentan zugeht, zeigt der Blick auf die Entwicklung in St. Petersburg. Dort sind die Preise für Wohnimmobilien alleine im Juli um 18 Prozent und im August um weitere 13 Prozent gestiegen. Da es aber noch immer einen Mangel an hochwertigen Wohnraum, aber auch an Laden- und Büroflächen fehlt, dürfte der Boom weitergehen. Zumal die rund fünf Millionen Einwohner große Stadt St. Petersburg mit ihren vielen tollen alten Gebäuden wirklich ein Schmuckstück ist. Doch die Stadt hat nicht zur touristisch gesehen eine gute Zukunft vor sich, sondern es siedeln sich auch immer mehr Industriebetriebe dort an.

Bei unserem jüngsten Besuch vor Ort unterhielten wir uns mit Alexander Dymnikov, Sales Director und Mitgründer der Immobilienagentur Arkada Real Estate. Dymnikov ist gelernter Physiker, der noch vor vierzehn Jahren nicht mehr als umgerechnet 14 Dollar im Monat verdiente. Doch im Zuge der Perestroika erkannte der begeisterte Hobbybergsteiger und –fotograf das Potenzial, welche die Veränderungen für den russischen Immobilienmarkt mit sich bringen. Zusammen mit einem anderen Mitstreiter gründete er daraufhin vor zehn Jahren Arkada Real Estate, die sich primär auf historische Gebäude spezialisiert hat. Wie sich längst herausgestellt hat, setzte er damit auf das richtige Pferd.

Hinweis: Wer Interesse am Immobilienstandort St. Petersburg hat, dem vermitteln wir gerne den Kontakt zu Arkada (insgesamt gibt es in St. Petersburg 1.500 Immobilienagentur). Anders als bei uns zählt der Käufer übrigens keine Provisionen an den Makler, sondern der erhält seine Bezahlung in Form einer achtprozentigen Provision vom Verkäufer.

Hinweis außerdem in eigener Sache: Dieses Interview erschien im aktuellen Ostbörsen-Report. Hier informieren wir Sie regelmäßig über die besten Anlagechancen in Osteuropa. Weitere Informationen finden Sie auf http://www.ostboersen-report.de

Herr Dymnikov, was sind die Gründe für die zuletzt stark gestiegenen Immobilienpreise?

Es ist einfach viel Geld vorhanden, das nach Anlagemöglichkeiten sucht. Vieles davon stammt aus ausländischen Quellen, wobei nicht nachweisbar ist, wie viel davon von russischen Offshore-Firmen stammt. Trotz mancher in der Zwischenzeit aufgetretenen Krisen haben sich die Preise seit 1998 verachtfacht. In diesem Jahr hat sich der Preisaufschwung seit Juni dabei noch einmal beschleunigt. Vermutlich wird auch Geld von Moskau nach St. Petersburg umgeleitet, nachdem in der Hauptstadt die Preise deutlich höher sind als hier. Geholfen hat natürlich auch der Umstand, dass es der Stadt gelungen ist, zuletzt einige Unternehmen mit ihrem Sitz nach St. Petersburg zu locken. Wegen der stark steigenden Preise verkaufen auch immer weniger Besitzer ihre Wohnungen. Sie warten lieber auf noch höhere Preise und dadurch gibt es natürlich eine Angebotslücke.

Was kann über das Preisniveau gesagt werden?

Apartments unter 2.000 Dollar sind praktisch nicht mehr zu finden. Selbst Wohnungen außerhalb des Zentrums, die nicht renoviert sind, kosten bis zur letzten Metrostation rund 2.000 Dollar. In der Innenstadt bewegen sich die Preise in der Regel zwischen 2.500 und 3.000 Dollar. Verglichen mit Moskau, wo sich die Preise bei rund 4.000 Dollar bewegen, ist das aber noch immer weniger. Für Apartments mit Aussicht werden aber auch 5.000 Dollar, vereinzelt auch 6.000 bis 7.000 Dollar bezahlt und für wirkliche Spitzenobjekte bis zu 10.000 Dollar.

Der Immobilienmarkt in St. Petersburg boomt. Partizipieren daran auch ausländische Anleger?

Ja, sicherlich. Wir haben Kunden aus vielen verschiedenen Ländern. Etwa aus Skandinavien, Irland, Polen, Schweiz, Österreich und Spanien. Und es sind auch einige deutsche Kunden darunter. Typischerweise interessieren sich unsere Kunden für Wohnimmobilien mit einer Fläche von rund 100 Quadratmetern. Ihr Ziel ist es in der Regel, die Objekte dann nach einigen Jahren mit Gewinn zu verkaufen. Die erfahrensten und aus meiner Sicht cleversten Anleger setzen aber auf Geschäftsimmobilien, weil in diesem Segment das Gewinnpotenzial noch höher ist.

Gibt es hohe Hürden für Ausländer, die Immobilien erwerben wollen?

Nein, Inländer und Ausländer werden gleich behandelt. Für Kunden aus bestimmten Ländern wie etwa Amerika ist es teilweise sogar einfacher eine Immobilie hier zu erwerben als ein Visum zu bekommen.

Heißt das, es gibt keine Probleme mit der Rechtssicherheit beim Kauf?

Teilweise gibt es in dieser Hinsicht natürlich schon Probleme. So ist es nicht immer einwandfrei sofort nachweisbar, wem die Immobilien gehören. Aber Fälle dieser Art beschränken sich auf vielleicht zwei Prozent des gesamten Marktvolumens. Wir sind dabei ganz besonders vorsichtig und schauen uns die Vergangenheit einer Immobilie sehr genau an. Der Prozess, bis es zum Abschluss eines Kaufvertrags kommt, kann sich manchmal bis zu zwölf Monate hinziehen. Das hat damit zu tun, dass oft viele Parteien Anspruch auf eine Wohnung haben oder darin leben. Für die suchen wir dann eine andere Bleibestätte, was bei einer Leerstandsrate von nur drei bis fünf Prozent nicht immer ganz einfach ist. Sobald wir Zweifel an den Besitzverhältnissen haben, raten wir unseren Kunden lieber von einem Geschäft ab, als ein unnötiges Risiko einzugehen. Das mag zwar manchmal etwas frustrierend sein, hat aber dazu geführt, dass in unserer Agentur noch nie einen Fall auftrat, bei dem es im Nachhinein Probleme mit den Besitzverhältnissen gab. Und in den vergangenen zehn Jahren haben wir immerhin rund 10.000 Geschäfte abgewickelt. Weil sich gewisse Probleme aber nie ganz eliminieren lassen, schließen wir für unsere Kunden auf eigene Kosten auch noch eine Versicherung ab. Wir sind übrigens die einzige Agentur in St. Petersburg die das macht.

Wie ist es um die Möglichkeit eines kreditfinanzierten Kaufs bestellt?

Die meisten Käufe werden in bar abgewickelt. Bisher werden nur etwa vier Prozent der Käufe per Kredit bezahlt. Aber diese Quote dürfte in den kommenden Jahren mit der einfacher gewordenen Möglichkeit einer Kreditaufnahme stark steigen. In einigen Jahren könnte diese Quote bei 80 Prozent liegen und das bedeutet nichts anderes, als dass es vielen Leuten erst möglich wird, überhaupt über einen Immobilienkauf nachzudenken. Wir können Kredite von 20 verschiedenen Instituten anbieten und bei Ausländern arbeiten wir mit der hiesigen Dresdner Bank zusammen.

Was glauben Sie, wie es mit den Preisen weitergeht?

Das ist natürlich eine schwierige Frage. Aber ich will es einmal mit folgendem Beispiel erklären: Im ersten Halbjahr brauchten wir drei bis vier Monate um ein 30 Quadratmeter großes Apartment in einer schlechten Lage und einem Preis von 35.000 Dollar zu verkaufen. Im August wurden für derartige Objekte 70.000 Dollar verlangt und wir erhielten täglich 60 Anrufe von Kaufinteressenten pro Tag.

Es gibt noch immer viele Interessanten, die noch nicht gekauft haben. Auch das wird zu sehr wahrscheinlich weiter steigenden Preisen beitragen. Allerdings glaube ich, dass die Preise außerhalb des Zentrums eher stagnieren werden. In der Innenstadt habe die Preise aber Potenzial bis auf 4.000 Dollar pro Quadratmeter. Besonders stark dürften aus meiner Sicht heraus Apartments mit Blick zum Innenhof abschneiden. Denn für die wird bisher viel weniger bezahlt als für Apartments mit Aussicht. In anderen Ländern ist dieser Abstand aber nicht so groß wie in St. Petersburg und diese Differenz wird sich auf ein normales Maß zurückbilden. Zusammengefasst lässt sich sagen, dass sehr viel Kapital nach Anlagemöglichkeiten sucht und der Immobilienmarkt ist für viele Investoren erste Wahl.

Sie haben aber ohnehin bereits angedeutet, dass Geschäftsimmobilien noch lukrativer sein dürften. Warum?

Ganz einfach weil hier die Rendite noch höher ist. Während es bei Wohnimmobilien geschätzt 16 Jahre dauert, um über Miete den Kapitaleinsatz zurückzubekommen, kann dies mit Büros und Läden bereits innerhalb von nur sieben Jahren gelingen. Für wie lukrativ ich dieses Segment halte, sehen Sie auch daran, dass ich selbst mehrere Läden besitze.

Noch spannender aus Käufersicht dürfte angesichts des bestehenden Angebotsmangels aber ein Investment in Logistikobjekten sein, oder?

Ja, das ist richtig. Hier erhält man sein Kapital schon nach fünf Jahren zurück. Wer den richtigen Riecher hat und das richtige Objekt findet. Der schafft es manchmal sogar in nur drei Jahren.

Hinweis außerdem in eigener Sache: Dieses Interview erschien im aktuellen Ostbörsen-Report. Hier informieren wir Sie regelmäßig über die besten Anlagechancen in Osteuropa. Weitere Informationen finden Sie auf http://www.ostboersen-report.de