Deutsche REIT füllt langsam ihre Vor-REIT-Tochter

Noch wartet die Immobilien-Branche auf den Knall- bzw. Aha-Effekt bei den so genannten REITs (Real Estate Investment Trust). Der Bundesrat hat ja den Weg für diese in Deutschland neuartige Anlageform frei gemacht. Deutsche REITs (G-REIT) können sich als börsennotierte Aktiengesellschaft organisieren. Sie müssen bestimmte Kriterien erfüllen, um in den Genuss von Steuervergünstigungen zu kommen. Dazu gehört, dass sie überwiegend Gewerbeimmobilien bewirtschaften. Immerhin: Die börsennotierte Alstria Office hat sich kürzlich in eine REIT-AG umgewandelt. Die börsennotierte Deutsche REIT AG macht es etwas anders: Sie hat den amtlich registrierten Vor-REIT, die DR Commercial 1 AG, kreiert, der im ersten Halbjahr 2008 an die Börse gebracht werden soll. Aktuell wird dieser Vor-REIT sukzessive mit Objekten gefüllt, vor allem im Midsize-Segment. Beispielsweise wurde letzte Woche ein Entwicklungs- und Dienstleistungszentrum im Wirtschaftsraum Stuttgart für einen knapp dreistelligen Mio.-EUR-Betrag gekauft. Mieter und Betreiber ist vollständig der Automobilkonzern Daimler AG. Das Objekt hat eine Mietfläche von ca. 60.000 qm. Das Objekt soll in den Vor-REIT aufgenommen werden.

Verkäufer von Immobilien an die DR Commercial 1 AG kommen, sofern die Bedingungen erfüllt sind, in den Genuss der außergewöhnlich günstigen Exit-Tax. Hierbei wird der Veräußerungsgewinn des Verkäufers nur hälftig besteuert. Diese Regelung gilt nur bis einschließlich 2009, so dass die Deutsche REIT in den nächsten zwei Jahren zahlreiche Verkäufe von Immobilien an Vor-REITs wie die DR Commercial 1 AG erwartet. In dem Vor-REIT befinden sich übrigens noch Objekte u.a. in Berlin, Dortmund, Hamburg und München. Plan der Deutschen REIT ist, die DR Commercial 1 AG auf ein Volumen von rund 350 bis 500 Mio. EUR zu bringen. Dann denkt Vorstand Stephan Perthel an den Börsengang. Danach sollte der Vor-REIT »mittelfristig 1 Mrd. EUR Volumen erreichen«, erklärt Perthel gegenüber BetaFaktor.de.

Der Vorstand sieht etliche Vorteile für seine Firma. So habe man sich in die Gesetzesvorlage »genau hineinkonstruiert«, während andere Marktmitspieler eher auf Umwandlungen bestehender AGs hinarbeiten. Den großen Knalleffekt erwartet Perthel allerdings erst nächstes Jahr, wenn ein richtig großes Immobilienpaket mit einem größeren dreistelligen Mio.-EUR-Betrag verkauft werde: »Wenn dann die großen Medien über den großen Steuerspareffekt berichten, wird das einiges bewegen.« Fundamental ist die Deutsche REIT noch schwer fassbar, da man die operative Tätigkeit erst 2006 aufnahm. Aber 2007 fing schon mal gut an. Im ersten Halbjahr wurden 33,2 Mio. EUR erlöst, der Vorsteuergewinn betrug knapp 2,0 Mio. EUR. Im Juli wurde eine 10%ige Kapitalerhöhung durchgeführt für die weitere Expansion. Im Gesamtjahr soll ein Vorsteuergewinn von 11 bis 12 Mio. EUR hängen bleiben, die aufgrund eines Immobilienverkaufs eigentlich schon in trockenen Tüchern sind. Realistischerweise schätzen wir mal 14 Mio. EUR für dieses Jahr. Das würde rund 3,40 EUR je Aktie Gewinn und ein KGV von 10,5 bedeuten. Da das Geschäft erst nächstes Jahr richtig losgeht, sind ein EPS von 6,30 EUR bzw. ein KGV von knapp 6 alles andere als vermessen. Hier schlummert wirklich Potenzial, das aber aufgrund der REIT-Neuheit vermutlich erst langsam entdeckt wird. Kursziel 70 EUR.

Quelle: betafaktor.de