Wissenswertes für Mieter und Vermieter - Von Renovierungs-Klauseln, Energiepreisanstiegen und Rauch

Mit diesem Urteil hat der BGH seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen fortgesetzt, wonach der Mieter vertraglich zu diesen Arbeiten nur dann verpflichtet werden kann, wenn die entsprechenden Klauseln im Vertrag klar sind ...

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Mietvertrag: Unklar formulierte Renovierungs-Klausel ist ungültig

Vieldeutige und missverständlich formulierte Renovierungsklauseln in Mietverträgen verstoßen gegen das Transparenzgebot und sind daher laut eines Urteils ungültig, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de.

Nur dann, wenn eine Schönheitsrenovierungs-Klausel klar formuliert ist und den Mieter nicht unangemessen benachteiligt, kann der Vermieter seinen Mieter auch wirklich zu solchen Arbeiten verpflichten. In einem weiteren Urteil hat der Bundesgerichtshof jetzt seine mieterfreundliche Rechtsprechung fortgesetzt (Az.: VIII ZR 143/06).

Im verhandelten Fall ging es um eine sogenannte Abgeltungsklausel, die eintreten sollte, wenn der Mieter auszieht, bevor Schönheitsrenovierungen fällig sind. Demnach sollte der Mieter dann anteilig für die Renovierungskosten aufkommen. Dagegen, so urteilte der BGH, sei im Grunde nichts einzuwenden, sofern aus der Klausel hervorgehe, dass der Mieter auch tatsächlich nur den Kostenanteil übernehmen muss, der dem von ihm verursachten Grad der Abnutzung entspricht. Die beanstandete Klausel sei aber trotzdem ungültig. Grund: Sie sei so kompliziert und missverständlich formuliert, dass sie für den durchschnittlichen, juristisch nicht vorgebildeten Mieter kaum verständlich sei.

Mit diesem Urteil hat der BGH seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen fortgesetzt, wonach der Mieter vertraglich zu diesen Arbeiten nur dann verpflichtet werden kann, wenn die entsprechenden Klauseln im Vertrag klar sind und keine starren Fristenregelungen enthalten, berichtet Immowelt.de.

Trotz Energiepreisanstieg: Ein Drittel der Deutschen glaubt nicht an Nachzahlung

Rund ein Drittel der Deutschen glaubt, die beständigen Energiepreiserhöhungen durch bewusste Sparmaßnahmen kompensieren zu können. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Umfrage des Immobilienportals Immowelt.de.

Die Kosten für Strom, Öl und Gas sind im vergangenen Jahr beständig gestiegen. Eine Tatsache, die rund ein Drittel der Deutschen kalt zu lassen scheint, denn sie rechnen bei ihrer kommenden Jahresabrechnung definitiv nicht mit einer Nachzahlung - 13 Prozent davon glauben sogar an eine Rückerstattung von ihren Energieversorgern. Dies hat eine aktuelle Umfrage von Immowelt.de, einem der führenden Immobilienportale, ergeben.

Ist dies nun Blauäugigkeit oder sparen die Deutschen inzwischen einfach mehr? So gaben in einer Immowelt-Umfrage vom November 2007 über 90 Prozent der Befragten an, sie würden wegen der hohen Energiekosten bewusst ihren Energieverbrauch drosseln - jeder Fünfte friert sogar. Bleibt die Frage, ob die Sparmaßnahmen die enormen Preissteigerungen in Höhe von über 13 Prozent in der letzten Heizperiode wirklich kompensieren können. Immerhin schätzen dies zwei Drittel der Deutschen sehr realistisch ein: Sie erwarten bei der nächsten Jahresabrechnung weitere Forderungen ihrer Energieversorger.

Auf die Frage: "Rechnen Sie mit Nachzahlungen an Ihren Energieversorger?" antworteten

* Bis zu 300 Euro (39 Prozent)

* Bis zu 500 Euro (19 Prozent)

* Über 500 Euro (11 Prozent)

* Ich erwarte keine Nachzahlung (18 Prozent)

* Ich rechne mit einer Rückerstattung (13 Prozent)

An der Befragung nahmen über 1.600 Personen teil, die im Dezember 2007 auf Immowelt.de nach der passenden Immobilie gesucht haben.

Zwischenablesung bei Auszug: Vermieter zahlt

Urteil: Ein ausziehender Mieter muss nicht für die Kosten einer Zwischenablesung aufkommen. Dies sind Kosten der Verwaltung, die in der Regel der Vermieter zu tragen hat.

Mieter, die aus ihrer Mietwohnung ausziehen, müssen nicht für die Kosten einer Zwischenablesung aufkommen. Eine so genannte Nutzerwechselgebühr geht nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de zu Lasten des Vermieters, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil (Az.: VIII ZR 19/07).

Grund: Die Kosten für eine Zwischenablesung stellen keine Betriebskosten dar, sondern sind Kosten der Verwaltung. Und für die muss der Vermieter immer selbst aufkommen. Betriebskosten seien laut Gesetz nur solche Kosten, die dem Vermieter durch das Eigentum am und die Nutzung des Gebäudes regelmäßig entstehen. Eine Zwischenablesung bei einem Nutzerwechsel fällt aber immer nur einmal an - beim Auszug des Mieters. Ein Mieterwechsel und die damit verbundenen Kosten fallen grundsätzlich in den Risikobereich des Vermieters, argumentiert der BGH.

Allerdings gibt es eine Ausnahme, so die Richter. Mieter und Vermieter können ausdrücklich im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter eine solche Zwischenablesung zu zahlen hat. Das war aber im verhandelten Fall nicht so. Der Vermieter muss jetzt rund 30 Euro Ablesegebühr aus eigener Tasche berappen.

Ungeliebter blauer Dunst

Immer mehr Vermieter stellen in Wohnungsofferten und Mietverträgen klar, dass sie nur Nichtraucher akzeptieren. Doch dies ist rechtlich nur unter bestimmten Bedingungen möglich.

Die öffentliche Nichtraucherdiskussion macht auch vor dem Wohnungsmarkt nicht halt. Vermietungsanzeigen, die sich ausschließlich an Nichtraucher wenden, sind keine Ausnahme. Auch nehmen Vermieter zunehmend einen Passus in den Mietvertrag auf, der es dem Mieter verbietet, in der angemieteten Wohnung zu rauchen. Doch meistens sind diese Klauseln unwirksam, wie das Immobilienportal Immowelt.de berichtet. So ist ein pauschales Rauchverbot in einem Formularmietvertrag rechtlich nicht bindend. Wenn sich jedoch Vermieter und Mieter einzelvertraglich mit gesonderter Unterschrift auf ein Rauchverbot in der Wohnung geeinigt haben, muss der Mieter sich daran halten.

Erst kürzlich hat der Bundesgerichtshof (VIII ZR 124/05) wieder klargestellt, dass Rauchen in der Mietwohnung nicht gegen den Mietvertrag verstößt und deshalb auch keine zusätzlichen oder besonderen Schadensersatzansprüche für die durch das Rauchen verursachten Nikotinrückstände entstehen. Das BGH-Urteil - das sich eigentlich auf eine ungültige Klausel zu Schönheitsreparaturen bezieht - stellt klar: Bei gültiger Klausel hätte der Vermieter zwar ein Anrecht auf eine Renovierung durch den Raucher gehabt, ein ersatzweiser Schadensersatzanspruch existiert aber nicht. Denn das Rauchen in einer Mietwohnung gehöre zu dem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, so dass der Mieter für die eingetretenen Verunreinigungen nicht einstehen müsse, so die Begründung. Etwas anderes gelte nur dann, wenn zwischen Mieter und Vermieter das Rauchen in der Mietwohnung vertraglich eingeschränkt wurde. Die Frage, ob dies bei exzessivem Rauchen (übermäßige Nutzung) anders wäre, ließ der BGH zunächst offen. Allerdings wird sich der BGH in einem anderen anhängigen Fall mit genau dieser Frage beschäftigen - die Richter wollen im März 2008 ein Urteil sprechen.

Immowelt.de weist aber darauf hin, dass für Waschküchen, Gemeinschaftskeller, Flure, Treppenhäuser und Aufzüge andere Regeln gelten. In gemeinschaftlich genutzten Räumen kann der Vermieter auch ohne entsprechende Zusatzvereinbarungen das Rauchen untersagen.

Quelle: Portfolio Journal

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