Was ist von indirekten Immobilien-Investments zu halten?

Die indirekte Immobilienanlage wird in Anbetracht der Probleme der offenen Immobilienfonds, aber auch durch die mögliche Einführung von REITs, in Deutschland zunehmend zum Thema.

Hierzulande ist die direkte Immobilienanlage in Form offener Immobilienfonds weit verbreitet. Diese investieren direkt in Liegenschaften. Während in Deutschland das europaweit größte Immobilienvermögen zu finden ist, ist nur ein Bruchteil davon an der Börse notiert – über Unternehmen, die sich mit dem Handel, der Vermietung, Verwaltung oder Projektentwicklung von Immobilien befassen.

REITs

In diesem Zusammenhang taucht oft der Begriff REITs auf. REIT steht für „Real Estate Investment Trust“. Es handelt sich um börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften, die Einkaufszentren, Büroflächen, Hotel, Lagerhäuser oder Wohnungen besitzen und verwalten. Die in den USA bereits seit langem etablierten Gesellschaften schütten einen Großteil ihrer Erträge an die Aktionäre aus. Im Gegenzug dafür sind sie von der Körperschaftssteuer befreit. Stattdessen erfolgt die Besteuerung auf der Ebene des Anteilseigners. In dieser steuerlichen Behandlung unterscheiden sie sich von bestehenden Immobilien-AGs.

REITs-Konstrukte wurden mittlerweile in Frankreich, Belgien und den Niederlanden umgesetzt. Im größten europäischen Immobilienaktienmarkt Großbritannien ist die Einführung ebenso angedacht wie im kommenden Jahr in Deutschland. Die Realisierung könnte sich dabei durch den möglichen Regierungswechsel verzögern.

Mehr Liquidität

REITs sind als Aktien täglich handelbar. Dadurch relativiert sich die an und für sich geringe Liquidität der zugrunde liegenden Anlagen. Problematisch ist diese für die direkt investierenden offenen Immobilienfonds. Mittelzu- und abflüsse können einerseits dazu zwingen, auch unrentable Objekte zu kaufen, andererseits muss ausreichend Kasse vorgehalten werden, um Anteilsrückgaben bedienen zu können – beides für die Rendite nicht förderlich.

Ein weiterer Pluspunkt ist die höhere Transparenz, die Aktiengesellschaften aufgrund der Bilanzierungsvorschriften bieten. Mit Immobilienaktienfonds lässt sich zudem eine höhere Risikostreuung erreichen als über die Direktanlage.

Mehr Volatilität

Auf längere Sicht, so z.B. die letzten 3 oder 5 Jahre, brachten REITs-Fonds eine höhere Rendite als offene Immobilienfonds. Als Referenz werden gerne die FTSE EPRA/NAREIT-Indizes herangezogen. Gemessen daran erzielten weltweite Immobilienaktien seit August 2002 eine Rendite von 70%. Am besten entwickelte sich dabei der europäische Teilindex mit 90%.

Preis dafür sind höhere Kursschwankungen. Während REITs-Fonds die für Aktien typische Volatilität zeigten (13,7% über die vergangenen 3 Jahre), wiesen Immobilienfonds eine sehr stetige Wertentwicklung auf, die Schwankungen lagen bei 0,8%. Inwieweit dieser geradlinige Verlauf auch auf Bewertungsspielräume zurückzuführen ist, ist natürlich eine andere Frage, die auch im Zuge des jüngsten Immobilienskandals diskutiert wurde.

Gegenüber dem breiten Aktienmarkt kamen Immobilientitel über längere Perioden auf eine geringere Schwankungsbreite als der breite Aktienmarkt. Dies hat sich in den letzten 12 Monaten jedoch umgekehrt. Auch die Korrelation zwischen den beiden Märkten hat zugenommen.

Deutschen Anlegern stehen etwa 30 Fonds mit unterschiedlichem regionalem Fokus zur Auswahl. Die Managementgebühr liegt meist zwischen 1,20 und 1,50%.

Immobilienblase?

Vorsicht ist nach dem Kursfeuerwerk der vergangenen Jahre natürlich angebracht: Im Zusammenhang mit Immobilien taucht derzeit oft das Wort „Blase“ auf. Diese mag sich zwar auf einige Brennpunkte konzentrieren, doch darauf entfallen auch überdurchschnittlich viele Immobilienwerte.

Für eine Fortsetzung des positiven Trends sprechen die starken Kapitalflüsse, die der Sektor weiterhin anzieht, so z.B. von Pensionsfonds. Auch die weitere Verbreitung von steuerbegünstigten REITs-Strukturen in Europa könnte für zusätzlichen Schwung sorgen. Gegenwind würde dagegen von steigenden Zinsen kommen: Niedrige Zinsen trieben viele Investoren in die Immobilienbranche, die mit attraktiven Dividendenrenditen lockte. Dieser Trend könnte sich umkehren, zumal der Vorteil angesichts steigender Bewertungen schwindet.

Der Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund war in den vergangenen 5 Jahren eines der erfolgreichsten Produkte mit Fokus auf europäischen Immobiliengesellschaften. In diesem Zeitraum betrug die annualisierte Rendite 18%. Vergleichbare Fonds erreichten im Durchschnitt 16%. Das Fondsvermögen verteilt sich derzeit auf 36 Titel, was mit einer hohen Konzentration des Portfolios in den 10 größten Einzelpositionen einhergeht. In der gesamten Kategorie ist dies allerdings nicht ungewöhnlich, ebenso wie der Schwerpunkt auf mittelgroßen Unternehmen, den die Morningstar Style Box auch für die Konkurrenzprodukte ausweist. Immobilienaktien haben im Durchschnitt eine geringere Marktkapitalisierung als der übrige Finanzsektor. Patrick Sumner, Manager des Fonds, bringt es auf 20 Jahre Erfahrung in der Branche. Er bevorzugt gegenwärtig britische Gesellschaften, zum einen wegen der Wachstumsaussichten, zum anderen aufgrund der potentiellen REIT-Einführung. Er hat den Anteil von Einzelhandelsobjekten zugunsten von Büroflächen reduziert, für die er eine Erholung erwartet. Wohnimmobilien spielen für den Fonds eine geringe Rolle, sind aber auch im globalen Anlageuniversum gegenüber gewerblichen Objekten gering vertreten.

Über den großen Teich geht es mit dem Morgan Stanley Sicav US Property Fund. Wichtigstes Kriterium bei der Aktienauswahl ist die Bewertung. Dies bestätigt auch die Morningstar Style Box, die für das Portfolio eine Value-Ausrichtung ausweist. Fondsmanager Ted Bigman – auch er seit 20 Jahren im Geschäft - sucht nach Gesellschaften, die er gemessen am Wert ihres Immobilienvermögens als unterbewertet betrachtet. Dies hat Vorrang vor makroökonomischen Überlegungen. Größter Einzelwert im Portfolio ist derzeit die auf regionale Einkaufszentren spezialisierte Simon Property Group, gleichzeitig der REIT mit der höchsten Marktkapitalisierung. In den Top 10 finden sich daneben Unternehmen mit Fokus auf Büroflächen (Boston Properties oder Brookfield Properties), aber auch Wohnimmobilien oder Hotels. Diese Subsektoren decken über zwei Drittel des Portfolios ab. Der Fonds hat sich im vergangenen und laufenden Jahr gegenüber seiner engeren Vergleichsgruppe gesteigert, liegt aber auch auf Sicht von 3 Jahren über dem Durchschnitt. Anleger sollten jedoch, wie bei den meisten anderen US-Fonds auch, das Währungsrisiko nicht vergessen.

Quelle: Morningstar